干部住宅小區物業管理論文

　　還在為不會寫畢業論文而煩惱嗎，下面小編為大家整理了關于干部住宅小區的物業管理論文，僅供大家參考。

　　一、當前軍隊住宅小區物業管理存在的問題

　　業主觀念難以轉變，無意參與物業管理。軍隊住宅小區的業主以軍人為主，即使是新建軍隊經濟適用房小區的業主，也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經歷，福利住房的低廉房租以及免費維修等在軍人業主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區的業主大多不太了解物業管理的實質，對物業管理也不關心，主要表現在：一是有部分業主認為，參與物業管理是對全體業主有益，希望其他業主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重;二是部分業主不能將物業服務看作是使自己房產保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強;三是有些業主認為“凡是對物業管理有利的做法，都是業主在吃虧”，不愿與物業管理公司打交道，甚至站到物業服務公司的對立面。所需設施老化嚴重，不利于推行物業管理。軍隊住宅小區除新建經濟適用住房小區外，大多為已售干休所住房或從家屬生活區劃分出售的區域，住房情況復雜，建成年代、樓房形狀、結構形式差別較大，對其按照統一的標準進行改造難度很大。主要體現在：受建筑年代、建設要求和當年技術水平等影響，部分房屋質量差，維修保養成本較大;部分管線老化厲害、超負荷運行現象嚴重;一些新劃售房區的各種附屬設施設備的市政化程度較低，物業管理公司難以接手。法規體系有待完善，物業監管力度不大。當前，我軍實行物業管理的依據除國務院頒布的《物業管理條例》及《物權法》外，還有《軍隊住房物業管理暫行規定》、《軍隊營房保障社會化管理暫行規定》等。這些法律法規只是對軍隊住宅小區實行物業管理的組織實施、監督監管、資金使用等問題作了籠統的規定，缺乏可操作性的實施細則。特別體現在物業管理的監管上，既缺乏監管的主體機構，又缺乏相應的規章制度。根據國家的法律法規及我軍住房物業管理的相關文件，對軍隊住宅小區的監管職責應由業主代表——業主委員會來履行。但實際上，軍隊住宅小區的業主委員會大多組織構成比較松散，還不具備主體地位，難以發揮維權、監督和協調的作用。在規章制度層面上，規范和約束小區業主與業主之間、物業公司與業主之間的關系僅靠幾部管理公約還遠遠不夠，必須有更加細化的配套規章制度體系，來規范營房管理部門、施工單位、物業管理公司、業主四方的關系，明確他們各自對物業的質量、養護、使用應承擔的責任。管理經費標準偏低，業主費用收繳困難。營房管理經費的標準，嚴重影響、制約軍隊住宅小區的物業管理質量水平。在物業費的收繳上，由于軍隊住宅小區業主受傳統觀念影響較深，一部分人不愿意支付住房的日常消費費用，特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業主把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分，認為交納物業管理費中已經包括房屋維修基金，不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外，物業管理資金缺乏監管，使用狀況的不透明，也是許多業主不愿意交費的原因之一。這些問題如果長期得不到解決，將對我軍住宅小區的物業管理社會化進程產生十分不利的影響。物業服務缺乏標準，公司和業主責權不明。當前，我國的物業公司大多還處于勞動密集型階段，不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質、服務水平差別很大，就軍隊住宅小區一些現狀，目前物業管理也很難有統一的服務標準。例如，在物業維修上，維修到哪種程度，保修期多長等，也沒有統一的尺度。此外，對于物業公司的服務性收費，由于地區、市場供應、小區級別等差異，我軍目前也沒有統一的服務收費標準，這就決定了一些小區物業公司的收費行為具有一定的隨意性和自主性。

　　二、做好軍隊住宅小區物業管理的幾點建議

　　引入競爭機制，招標選擇物業公司。軍隊住宅小區物業管理的招標應采取以營房管理部門為主體，業主參與的原則，必要時可以聘請專業的組織招標活動中間人對招投標活動加以指導。營房管理部門要明確招標方向、規范程序，積極引導招投標順利進行。在選擇中標方時，要做好實地考察工作，管理方不但要對入圍公司的團隊精神和管理能力進行實地考察;還應組織投標單位現場考察小區情況，認真解答投標單位咨詢的各類問題，避免以后物業公司以簽訂合同時不知情為借口違約。簽訂合同時，一定要按照標準合同的格式，將雙方的承諾和一些事項的界定具體化，保證合同條款的可操作性，避免日后可能發生的糾紛。完善規章制度，充分發揮榜樣作用。在實行物業管理之初，部隊房管部門就要根據國家和軍隊現行相關法律法規，制訂完善小區物業管理的各項規章制度。在售房之初就要印發《入住須知》、《業主公約》、《住房裝修管理規定》、《物業管理繳費管理規定》等資料，讓每一位業主都感到有章可循，有據可依。還要根據小區實際情況制訂好物業服務標準的細則，細化如《安保管理規定》、《停車管理規定》、《小區綠化管理規定》標準等，盡量做到事事有約在先，從根本上解決物業管理服務缺乏標準的問題。同時，要發揮榜樣的作用，將小區整體開發效果明顯、物業管理制度完善、物業服務質量水平高、業主與物業服務公司關系融洽、業主主體作用發揮好、滿意度高的小區，樹立為軍隊住宅小區物業管理的典型，總結并推廣其做法和經驗，以此帶動軍隊住宅小區物業管理水平的提高。爭取多方支持，積極籌措管理資金。解決物業管理資金問題，應本著盡可能不增加業主負擔、不增加部隊投入的原則，根據資金的不同用途，多方籌措：將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動資金，專項用于小區住房共有部分、共用設施設備的維修保養;對于需要改造的設施，在用好總部補助經費的同時，探索利用市場經濟手段引入社會資金的辦法;對列入地方政府改造項目的部分，要積極爭取地方政府的資金支持;將原屬單位按政策應享受的設施設備更新改造費用以及共用部分的維修基金下撥給物業服務公司;充分發揮小區內在優勢和潛力，開發活動中心、商鋪等服務性場所，以其出租收入的一部分彌補物業管理費和住房公共維修基金。強化主體意識，科學設立業主委員會。現代物業管理的實行，離不開業主的支持與理解。首先，要加強對業主的政策宣傳，使國家和軍隊的房改政策人人皆知;其次，將實施物業管理的必要性以及給業主帶來的益處解釋清楚，切實讓軍隊住宅小區實行物業管理深入人心;第三，要切實做好實行物業管理后業主與物業服務機構責、權、利的宣傳與解釋，使每個業主都明了自身角色，都能夠自覺服從小區管理規定，形成人人懂得物業管理、人人參與物業管理的良好局面;第四，要加強小區業主委員會建設，充分發揮業主在物業管理中權力主體的地位作用。加強監管力度，營造和諧物業環境。對重大管理行為和物業管理基金實施監管，是確保業主切身利益不受侵害的根本保證。在業委會成立之前，部隊營房管理部門應主動承擔起臨時業委會的責任，參與物業管理全過程，協助和監督物業管理機構依法經營，落實各項管理工作。要建立物業管理重大事項的監管機制，凡是小區內涉及共有財產的管理、重大修繕行為、共用部分財產變更、改建重建建筑物及其附屬設施等涉及全體業主利益的重大事項，都要明確要求物業管理公司和業委會組織召開業主大會來研究決定。業委會成立之后，基金應由業委會負責監管，重大事項必須要經過業委會的審核決議后才能實施。物業服務公司至少應每半年向業主公布一次管理費用收支賬目，每季度應組織業主召開一次管理工作形勢分析會，讓業主心里有數，努力營造一個和諧、透明的物業管理環境。

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