物業管理糾紛法律問題論文

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物業管理糾紛有關法律問題論文

　　物業管理糾紛有關法律問題論文

物業管理糾紛有關法律問題論文

　　[摘要]隨著我國房地產業的迅速發展和物業管理服務的市場化，物業管理糾紛也日漸增多。

　　由于我國物業管理方面的法律法規還不夠完善，因而給物業管理糾紛的解決帶來了一定的難度。

　　物業管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對物業管理糾紛經常涉及的、當前有關物業管理的法律法規尚未規定或規定不明確的業主委員會的訴訟主體資格、物業服務合同的法律屬性、物業服務收費等幾個主要法律問題進行探討。

　　認為業主委員會是具有民事訴訟主體資格的組織，物業服務合同屬于信托合同，應進一步規范物業服務收費標準，調整物業管理費收取及管理權的歸屬，并加大對物業管理收費的監管力度。

　　[關鍵詞]業主委員會物業服務合同物業服務收費

　　所謂物業管理，是指業主自行選聘物業服務企業，物業服務企業按照與業主簽訂的物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　物業管理在我國作為一個新興的服務行業，伴隨城鎮居民住房的商品化、社會化和房地產市場的高速發展，已經基本形成了企業化經營、專業化管理和社會化服務的運行機制。

　　為規范物業管理行業，2003年6月國務院制定頒布了《物業管理條例》。

　　隨著《物權法》的實施，國務院于2007年8月又做出了關于修改《物業管理條例》的決定，在某些方面進一步完善了《物業管理條例》的規定。

　　由于我國物業管理行業發展很快，物業管理又很具體和復雜，而相關法律法規的某些條文原則化，缺乏可操作性，對某些問題的規定不明確，這就導致涉及物業管理方面的糾紛和訴訟呈繼續上升的趨勢，物業管理現狀成為公眾批評和責難的焦點之一。

　　本文擬就物業管理糾紛經常涉及的、當前有關物業管理的法律法規尚未規定或規定不明確的幾個主要法律問題進行分析研究。

　　一、業主委員會的訴訟主體資格問題

　　業主委員會是業主大會或業主代表大會的常設機構，它由業主代表組成，得到全體業主經過法定程序的授權，代表全體業主行使各項權益，并監督物業服務企業的物業管理活動。

　　業主委員會作為維護全體業主合法權益的組織，在物業管理中起著至關重要的作用。

　　《物業管理條例》雖首次將“業主委員會”在行政法規中做出規定，但該條例主要是從業主大會與業主委員會的內部關系上來界定業主委員會的性質，至于在對外的法律關系中業主委員會的主體資格如何，它是否為法人機構、是否具有民事訴訟主體資格等問題，該條例都未做出明確的規定。

　　在現實生活中，業主委員會這種不明確的法律地位導致不能正常發揮應有的作用及維護全體業主的合法權益，同時也給法院的審判工作帶來了不少困惑。[1]

　　對于業主委員會的主體資格問題，從國外立法來看，各國規定不一。

　　如德國規定業主委員會是不具有法人資格的團體;法國規定為有法人資格的團體，業主委員會可以代表全體業主為民事及訴訟上的一切行為;美國雖在法律上不承認其有法人資格，但有關物業管理的判例承認其具有民事訴訟主體資格。

　　在我國，對此問題不僅立法上沒有明確規定，并且理論界、法學界爭議較大。

　　在司法實踐中，業主委員會是否具有民事訴訟主體資格，各地法院做法不一。

　　有些法院認為業主委員會沒有合法的民事訴訟主體資格，其理由是根據我國《民事訴訟法》的規定，只有公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格，而業主委員會不是公民和法人，也不能算是其他組織，因為它只在房管部門進行了注冊，并未在民政部門進行登記;有些法院則認為業主委員會可以算是其他組織，具有民事訴訟主體資格。[2]

　　業主委員會作為業主物業管理的自治組織，其職責內容主要是為了全體業主的利益而監督物業服務企業、協調業主之間的關系，它對外發生法律關系的機會較少，因此沒有將它設立為法人的必要。

　　但是，基于業主委員會在物業管理活動中充當的角色及所起的作用，應當在相關物業管理的法律法規中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。

　　這不僅有利于有效預防和及時解決物業管理糾紛，而且也能從我國有關民事訴訟的法律規定中找到依據。

　　我國《民事訴訟法》第49條第一款規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”這表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。

　　業主委員會不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關于“其他組織”，我國《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規定，詳細列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項規定了一個開放性條款“符合本條規定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”。

　　業主委員會就屬于這一類組織，它應具有民事訴訟主體資格，理由如下。

　　首先，業主委員會是合法成立的組織。

　　建設部2003年制定的《業主大會規程》第五條規定：業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　第六條第四款規定：籌備工作之一確定業主委員會候選人產生辦法及名單。

　　第22條規定：業主委員會應當自選舉之日起30日內，將業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　實踐中，業主委員會是由業主大會投票選舉確定，并經其所在地的街道辦事處批復后成立的。

　　這些法律上的規定和實踐中的做法充分說明，業主委員會是在政府有關行政主管部門指導下由全體業主選舉，并得到相關政府部門批準成立的合法組織。

　　其次，業主委員會有一定的組織機構。

　　業主委員會是由業主大會選舉產生的，其成員由業主代表擔任，所在地的社區主任或副主任亦兼任成員。

　　業主委員會根據相關法律法規制定了章程，業主委員會就是根據《業主大會議事規則》及業主委員會章程來履行職責的。

　　最后，業主委員會有一定的財產。

　　業主委員會是業主大會的常設機構，得到全體業主授權，代表全體業主行使各項權利。

　　業主委員會與全體業主的這一法律關系表明，業主委員會在履行職責過程中可支配的財產為：住宅小區的共用部位、共用設施設備和物業管理辦公場所、經營用房及由此產生的收益;住宅共用部位、共用設施設備維修基金;業主委員會的辦公活動經費等。[3]

　　鑒于民事訴訟的相關規定及業主委員會的性質和職責，應在有關物業管理的法律法規中明確賦予業主委員會的民事訴訟主體資格。

　　這既有利于業主委員會大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責，也有利于全體業主對自身利益的維護，且對物業服務企業的物業管理活動也將起著促進和監督作用。

　　二、物業服務合同的法律性質問題

　　物業服務合同是業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業在平等、自愿基礎上依法訂立的，以物業服務企業提供物業管理服務、業主支付管理費用為內容的，規范業主與物業服務企業權利義務關系的書面協議。

　　關于物業服務合同，《物業管理條例》第35條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”顯然，這一條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但對其性質沒有明確界定。

　　理論界對此問題也存在不少分歧。

　　有人認為物業服務合同是委托合同，也有人認為是服務合同或承包管理合同，還有人認為是無名、混合合同。

　　合同的法律性質不同，當事人之間的權利義務關系也就不同。

　　物業管理糾紛很多就是因為物業服務合同的法律性質不確定，從而導致雙方當事人的權利義務不明確而產生的。[4]

　　筆者認為，物業服務合同應為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。

　　我國《信托法》規定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為。”概括起來，信托合同的主要特征有以下幾點：一是合同是基于委托人對受托人的信任才訂立的。

　　二是委托人移轉財產權給受托人。

　　三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實施管理或處分行為并自行承擔法律責任，這一點是信托合同與委托合同的主要區別所在。

　　委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對外進行活動，由此產生的法律后果也由委托人承擔。

　　四是具有特定的受益人或者特定目的。

　　物業服務合同完全符合信托合同的主要特征。

　　首先，物業服務合同是在業主對物業服務企業的經營能力及管理水平充分信任的基礎上簽訂的。

　　業主通過業主大會自行選聘自己滿意的物業服務企業，并由業主委員會與之訂立書面的物業服務合同。

　　其次，業主移轉物業共有財產權給物業服務企業。

　　為了實施物業管理服務，物業服務企業必須占有業主的共有財產，業主與其共有財產權基本分離，單個業主不能以其享有物業共有權而排斥物業服務企業對它的管理。

　　再次，物業服務企業按業主大會的意志，是以自己的名義而不是以業主的名義進行管理，并自行承擔物業管理過程中的法律責任。

　　這表現為物業服務企業以自己的名義自主決定聘用何人對物業進行維修、養護和管理，自行承擔履行職責過程中的法律責任。

　　第四，物業服務合同存在特定的受益人即全體業主。

　　物業服務企業通過對物業專業化的管理和維護，以實現全體業主的共同利益。

　　從以上四點分析可以認定物業服務合同屬信托合同而非委托合同。

　　至于認為物業服務合同屬服務合同或承包管理合同，或無名、混合合同的觀點也是值得商榷的。

　　理由如下：第一，所謂服務合同是指一方以其勞務、技術、知識等為他人提供服務的合同。

　　從形式上看，物業服務合同屬服務合同，但服務合同的外延較廣，不能準確反映物業服務合同中業主移轉物業共有財產權的個性特點。

　　將物業服務合同抽象地、籠統地認定為服務合同，雙方當事人的權利義務關系不具體，難以預防和解決糾紛。

　　第二，雖然物業服務合同與承包管理合同都是由一方占有另一方的財產，但承包管理合同的承包方要支付發包方的承包金，以作為占有發包方財產的對價，而物業服務合同則是由業主向物業服務企業支付管理費用，兩者的區別顯而易見。

　　第三，按照我國合同法的規定，在法律對有關合同已有規定的情況下，應按照法律的規定確定合同的性質。

　　我國信托法既然對信托合同有了明確規定，物業服務合同又符合信托合同的主要特征，就應依信托法的規定確定其性質，以便恰當地確定雙方當事人的權利義務，它不應歸入無名、混合合同。[5]

　　綜上所述，物業服務合同應屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。

　　一般信托合同往往只涉及對某物或某事項的管理，而物業服務合同不僅涉及對業主所有的建筑物共有部分及共有設施設備等物的管理，而且還涉及對業主群居生活關系的管理，如《物業管理條例》規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”由此可見，物業服務合同是一種比較復雜、特殊的信托合同。

　　三、物業服務收費問題

　　物業服務收費是物業服務企業按物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衛生和良好秩序，向業主所收取的費用。

　　按時交納物業管理費是每位業主應承擔的一項基本合同義務，但由于我國有關物業服務收費制度的不完善，業主拒交或延交物業管理費成了如今物業管理中的一種較為普遍的現象，物業服務企業由此與業主發生的糾紛時有發生。

　　這不僅影響了物業服務企業的正常經營，而且導致物業服務質量下降，最終損害了全體業主的利益。

　　這種狀況又在一定程度上強化了部分業主拒付或延付物業管理費的心理，從而造成一種惡性循環。

　　為有效預防和及時解決這一類糾紛，應從以下幾方面健全物業服務收費制度。

　　第一，應進一步規范物業服務收費標準。

　　《物業管理條例》第41條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”因此，各地價格主管部門和房地產主管部門要嚴格按照國務院相關法律規定，制訂本地區物業管理收費具體實施辦法，完善物業收費價格形成機制，其規定要做到詳細、明確、具體。

　　要將物業管理收費標準同服務水平和檔次掛鉤，把按房屋性質收費改為按不同的服務等級收費，以體現按質論價。

　　第二，應調整物業管理費收取及管理權的歸屬。

　　關于物業管理費收取和管理權的歸屬，《物業管理條例》沒有明確規定。

　　我國各地立法均規定物業管理費由物業服務企業收取并進行獨立管理和核算。

　　在我國物業管理收費制度不完善、業主又缺乏一定的監督能力的情況下，這種規定為物業服務企業侵犯業主的權益埋下了隱患。

　　如有些物業服務企業出于某種目的，對個別或少數業主送、免物業管理費，其結果可能造成物業服務企業降低服務質量或把這部分經濟損失轉嫁到其他業主身上。

　　這種規定也為業主對物業服務企業不信任，甚至導致個別或少數業主拖欠管理費提供了可能。

　　物業管理費本是全體業主交付的用于物業管理的資金，其所有權本應屬于全體業主。

　　其收取權及管理權歸由業主大會或業主代表大會選出的，由業主代表組成的，代表全體業主行使各項權益的業主委員會享有比較合理。

　　[6] 業主委員會應設立自己的專用賬號，實行獨立會計核算，物業服務企業每發生一筆合同約定范圍內的費用，需經業主委員會審核，然后方可從業主委員會賬戶中支出。

　　這種做法能夠使業主有效監控管理費用的支出。

　　物業管理費的收取權和管理權歸業主委員會享有，既有利于維護全體業主的權益，也有利于保障物業服務企業的正常經營活動。