建筑維修工程管理

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建筑維修工程管理

　　建筑維修工程管理論文范文，歡迎閱讀借鑒。

建筑維修工程管理

　　建筑維修工程管理【1】

　　摘要：本文就如何提高維修工程管理的質量進行研究，而推行招投標制度和選擇優秀的施工隊伍是搞好維修工程的有效途徑。

　　管理部門加強工程監管力度是維修工程質量的保證;加大結算審核力度是降低工程造價的有效保證，工程驗收與審計也是很重要的環節。

　　關鍵詞：維修工程;監督;管理;審計

　　一、建立健全的維修項目質量管理制度保障措施

　　必須建立一套行之有效的制度措施.管理部門應結合本單位的實際情況，做出規定，遵守《維修項目管理制度》等。

　　二、嚴格合同管理制度

　　工程施工合同是明確雙方當事人權利和義務的有效依據，也是確保工程質量、進度、造價的關鍵性文件。

　　訂立合同時，應明確定額套用、費用計取、材料供應、質量標準、工期進度、安全施工、結算方式、質保期限、違約責任等方面要求，并對承包方擅自轉包、違規操作等明確處罰措施及相應的責任追究辦法，從而為工程項目的順利實施提供保證。

　　三、重視施工現場監督管理

　　維修項目的施工有別于新建工程，不可預見因素較多，因此在施工階段除了實現與項目相關的各部門之間的通力協作以外，對施工全程的監督管理就顯得至關重要了。

　　應該聘請或指派有經驗的工程管理人員全程跟蹤監督，制約并配合施工單位，以確保工程方案落到實處，處理好突發情況，嚴格控制工程變更，對施工過程中出現的隱蔽工程據實簽證，為竣工后的工程結算提供真實可靠的技術資料。

　　四、依據合同結算

　　工程結算應本著真實、合法的原則進行。

　　做到四嚴：一是嚴把工程量計算關：二是嚴把定額套用關：三是嚴把工程質量計算關;四是嚴把材料差價關。

　　在此基礎上，由市計部門審核最終工程造價，并出具工程結算審計報告，連同工程合同、現場簽證等資料文件進行最終的工程財務結算。

　　五、做好工程招標與施工單位選擇

　　中小維修工程的招標最常見的是邀請招標，邀請招標需要注意以下三點，一是邀標說明書要詳細。

　　對施工單位的資質和經驗的要求，工程內容、做法、工序、材料要求、工期、付款方式等工程方面的說明，以及中標條件、開標方式、不中標的處理，其中有關投標費用和投標保證金的處理必須進行詳細的規定：二是防范串標和假投標，主要是要求廠方工作人員要遵守財經紀律，不能透露標底和投標單位名稱等信息，防止串標。

　　邀標的過程必須透明，杜絕出現“陪標”現象：三是是否參照標底及其與投標單位的報價之間的差額比例，最低價中標還是合理低價中標都是需要考慮的。

　　由于不招標的現象比較普遍.在此僅對不招標方式下的中小型維修工程施工單位選擇問題進行討論。

　　維修工程的維修質量取決于施工單位的經驗和工人的素質，往往與施工單位的資質關系不大。

　　在我國建筑行業里。

　　施工單位掛靠、工人流動性大、資質申請嚴謹性不夠已經

　　成為常態。

　　因而對于中小型維修工程，許多工廠樂于邀請熟悉的工程隊來施工也就不難理解了。

　　六、工程驗收

　　工程驗收是工程完工的標志，也是結算的開始。

　　工程驗收由施工單位申請，由后勤管理部門通知，申請維修的部門、審計部門及其它相關人員參與，組成驗收小組現場進行。

　　在驗收時要堅持以下原則，一是延時原則，即施工完成后應適當滯后一段時間來驗收，由于許多維修工程在使用一段時間后才會暴露質量問題，所以在施工完后不必立即驗收。

　　二是多次驗收原則，這里的驗收是指開工后對主材、施工人員資格、施工方法進行驗收，期間的單項驗收、竣工驗收及整改后的驗收等，需要多次驗收，方能保證工程工期與質量。

　　七、決算審計

　　1.中小維修工程的決算一般由施工單位自行編制。

　　編制決算的要件包括以下三個方而：首先是與維修工程相關的數據，如工程量、材料名稱規格、具體做法等;其次是由當地政府物價部門每月編制的主要材料的指導價信息：再次是該維修工程適用的定額標準。

　　這三部分構成了維修工程決算的計算基礎。

　　2.對于曰常進行的修繕、改造或裝飾工程，在定額上適用不同的標準，如房屋修繕有修繕定額、裝飾工程有裝飾定額，而改造也可納入基建定額，適用不同的定額在取費方面有較大的差別，因而對于工程的性質認定是進行合理決算的前提。

　　3.工程量在決算時往往與預算數據有些出入，這是正常現象。

　　工程量數據的來源方式根據主體的不同有幾種，有的是施工單位自行丈量的，有的是后勤管理人員提供的，有的是后勤部門與審計部門共同測量取得的，規范的數據取得應當由上述三方共同參與獲取，但在現實中并不常見，往往一個工程面要經過首測、復核甚至再測的過程。

　　由后勤管理部門對決算書進行初步審核，審核的主要內容是工程量是否正確，使用材料規格、型號是否吻合。

　　工程做法、隱蔽工程等證明材料是否齊全，違約的處理是否涵蓋等。

　　經附注審核意見后并加蓋部門印章以示認可，作為送審的依據。

　　4.審計部門對送審的決算書登記后首先對工程的性質進行認定，定額標準套用是否正確，提供材料的價格是否合理，資質取費比例是否合適，計算有無錯誤，相關證明材料是否充分等。

　　在審計過程中要遵循兩個原則，同步原則和信任原則。

　　審計參與施工全過程是公認的監督方式，不僅可以發揮專業特長，而且可以減少事后的不必要重復勞動。

　　信任原則，是處理好后勤管理部門與審計部門關系的重要基礎。

　　由于中小工程發生頻繁，工作量較大，施工單位與后勤管理部門可能會簡化一些手續或環節.或者由于溝通不及時。

　　必然會導致審計部門的一些“猜疑”，這在維修審計時是正常的，但這必須建立在相互信任和理解的基礎上，以建設性的態度來處理具體問題。

　　內部審計是后勤維修、改造及裝飾等工程的必要環節，對后勤涉及的工程管理諸方面起到監督甚至威懾作用，但對自身要有正確的定位，既不能“越位”.也不能“缺位”。

　　總結，只有各部門相互配合、協作管理、各盡其責，才能使維修項目按期保質保量完成，促進維修建設工作規范、有序地進行。

　　參考文獻：

　　[1]林存強.談談基建維修工程的管理[JJ.現代企業，2008(3).

　　[2]陳小湖，趙蘊華.淺議高校基建維修工程管理[J].陜西審計。2002(5).

　　建筑物維修工程成本與策略分析【2】

　　摘要加強建筑物維修工程管理，是建筑工程領域又一重要課題。

　　由于公共建筑物的特殊屬性，使得其維修改造工程在流程方式和成本控制方面有許多個性特點。

　　而如何保證公共建筑維修改造工程的工程質量，提高投資效益，較好地控制工程成本，是建筑維修工程領域面臨的一個重大課題。

　　鑒于此，本文以某高校建筑物的維修為例，探討了建筑物維修工程成本與策略方面的問題。

　　關鍵詞建筑物維修工程成本策略

　　一、建筑物維修工程成本分析的價值

　　建筑物在生命周期的設計與營造階段，多注重機能、成本、美觀、進度與質量等方面的問題，而經常忽略后續營運維護階段中維護經濟性的規劃或管制，最終產生龐大的后期營運維護成本。

　　由于政府財政更為合理化發展，補助公共建筑預算也會相應地減少，這些建筑的維護規劃難度日益升高，短絀的預算、維護預測模型的缺乏，加上對預防規劃與策略的漠視，直接導致近期公共建筑加速劣化與公共安全危害等重大管理問題，需要各界的重視。

　　以大學校園建筑為例，其可劃分為行政、教學、運動休息及住宿等板塊。

　　其中，學生教學樓是提供學生學習以及學生課外活動交流的主要場所之一，且為學校建筑中使用時間最長、最頻繁的硬件設施，是學校建筑維護管理對象的研究重點，如何將既有教學樓進行妥善維護以發揮其效用，是學校建筑面臨的重要課題。

　　本研究針對某教學樓為研究對象，探討該教學樓的組成構件及營運維護管理特性，并以生命周期成本統計分析來達成以下目的：第一，探討大學教學樓建筑的生命周期成本比例，以反饋至生命周期階段的設計、施工和經營維護管理;第二，借助教學樓構件維修金額比率、周期及趨勢，了解其特性與維修維護的重點項目;第三，擬定關鍵維護維修項目的維護管理策略。

　　二、建筑物生命周期成本

　　(一)生命周期成本的定義

　　生命周期成本的推算，是建筑物求取經濟壽命的重要參考指標，其目的是使建筑物能以最適度的投資獲得最有利的經營成效。

　　因此，所謂生命周期成本可以定義為：為了選出節約能源的最佳方法，由系統篩選出最有效的方法。

　　(二)生命周期成本項目

　　公共建設生命周期成本項目基本可以分為：1.取得成本，指購買行為、行政組織、工程施工、設備裝設、教育、改變計劃、交通。

　　2.營運成本，指人事、運用、消費、廢棄物處理、生產損失、其余區域維護。

　　3.維護成本(定期)，指設備壽命、預防維護、修理費用、直接人事成本。

　　4.維護成本(不定期)，指設備壽命、不預期故障、平均修理費用、每年區域費用。

　　5.替換或報銷。

　　三、建筑物個案生命周期成本分析――以某大學為例

　　本研究針對某大學化學館1980～2010年的各階段生命周期的歷史資料整理統計的方式，搭配合理的假設推估構建單一大學實驗型教學建筑物完整生命周期成本的深入探討;經由個案分析建立完整的生命周期成本分析數據，找出以往維修制度下的維修更新費用趨勢。

　　案例具體發現如下。

　　第一，個案生命周期成本分析顯示，規劃階段成本若依據現行法規推算為0.12%較所有國外研究低一半以上;營運維護階段約占整個生命周期成本3/4，不考慮人事費用的負擔外，屬水電費占整個生命周期成本48.21%最高，相較于國外研究30.8%高出一半以上，平均每年每人負擔水電費達8，429元，每年每平方公尺為1074元，需要有計劃地投入經費，進行規劃及維護維修更新，檢討節能設計及水電設備定期維護檢修的必要性，以達節能之效。

　　第二，依據案例特性歸納實驗教學建筑物的維修問題類型，提出各類維修更新成本趨勢。

　　現行制度下每年大型維修更新費用為235元/m2，加上緊急性小型維修費用后每年為303元/m2，平均每年維修更新費用占興建費用的2.69%。

　　第三，從案例房齡5年為區間統計，屋齡6～10年間維修費用13，567，308元最高(占總維修費31%)，屋齡26～30年間7，736，672元次之(占總維修費17%)，再次之為26～30年間4，432，576 元(占總維修費10%);建筑軀體除了興建6～10年間因設計不當及施工不良造成支出高峰外，于屋齡21～30年間經費分布平均且以隔局變動為主，建筑設備以屋齡26～30年更新設備為最高，初期增購設備需求次之。

　　第四，依案例各維修分類支出成本統計，以建筑軀體占58%為最高，建筑設備占32%次之，實驗性教學設備僅占10%，造成建筑軀體經費最高的主因是設計不當修改及格局變動整修。

　　其次是建筑設備未進行定期維護，壞了才修為經費支出略低的情形。

　　第三是建筑外部影響建筑價值、電氣容量檢討及給排水衛生設備的改良將影響建筑物實際使用機能，應更特別注意管理。

　　第五，案例實際維修更新費僅占整個生命周期成本的24.67%，搭配配置變動情形、使用情況及維修更新費用做一分析，非屬常態性維護及機能老化更新修理的項目占其47%。

　　其中，又以設計不當(17%)、使用變更(11%)及新增教學設備(8%)為主要內容，實際影響維修費用反映除了門窗材質設計錯誤外，實驗計劃畫變動更新頻繁，加上因人員增加、研究計劃擴充，造成使用需求大幅度且隨意的變更平面配置、未有定時保養維護的機制等問題。

　　綜觀個案實際維修更新輕忽定期維護保養，且未經整體檢討進行整修等，為導致建筑物加速老化且不堪使用的要因。

　　四、總結與討論

　　本研究以生命周期成本的觀點，探討某大學化學樓維護成本與策略，借助歷史資料對生命周期成本進行分析，以及營運階段維護成本的趨勢、周期與維護關鍵項目。

　　最后本文得到如下結論，并嘗試建構維護成本預測模型：

　　第一，維護維修的趨勢、周期與關鍵項目分析。

　　分析結果證明，營運維護在生命周期階段中占重要的比例，該階段的維護成本趨勢及周期分析結果，維修高峰期約發生在房齡15～20年間，約每5年有大型維修情形出現。

　　研究建議完善的維護計劃方案以5年為評估基準，以配合維修周期性的變化事前做好管控。

　　學生宿舍的關鍵維修項目為機械設備、建筑裝修和電氣三大項。

　　建議督促規劃設計階段檢核設計及材質的選用，施工階段質量的加強考核，以及營運維護階段重點維修項目的審核，以反饋至生命周期各階段管理。

　　第二，維護成本分析與非例行維修成本預測模型。

　　由歷史維修資料歸納分析后，依照成本特性及分布狀況分為例行性維護、非例行性維修及需求增加三個成本要素。

　　本研究提出非例行維修成本預測模型，采用多年的統計平均數據與馬可夫鏈應用預測模式推估維護成本，改善傳統的經驗法則，避免發生預算不足而延遲維護。

　　第三，維護管理策略。

　　在實踐中，通過對維護維修累計次數、金額分析，針對A/C/E所提出的維護管理策略，提供建筑生命周期各階段的管控方法，經由歷史維修數據的呈現，研擬出關鍵維修項目管理策略，以便于相關管理部門參考使用。

　　參考文獻

　　[1] 楊英姿.淺談如何在建筑結構設計環節中控制開發成本[J].山西建筑，2011 (08).

　　[2] 景曉燕.建設單位工程成本控制中存在的問題及對策[J].價值工程，2011(07).

　　[3] 鄒華玲.基于成本控制的零售連鎖企業物流流程優化分析[J].中國商貿，2010 (16).

　　高校維修工程管理中的造價控制【3】

　　摘要：高校維修工程項目的特點是工程內容繁瑣、竣工資料不規范、投資資金如何控制就顯得尤其重要。

　　那么如何合理并有效控制維修工程造價，使高校有限的維修資金能夠發揮出最大的投資收益，這是高校從事維修工程管理工作者圍繞高校發展應該思考的問題之一。

　　本文結合實際工作，提出了在維修工程造價管理方面應采取的一系列有效控制措施。

　　關鍵詞：維修工程造價控制

　　1 概述

　　維修工程是高校基本建設工程的補充，它是依附在成品建筑物主體上的工作，隨意性非常強。

　　即沒有專業設計，又沒有固定的施工方案;加之受建筑物主體本身的影響，施工空間受限制。

　　另外，高校維修工程還要受教學、辦公及師生的生活影響，為了不影響師生的上班、上課，大多數維修工程都選擇在寒暑假或節假日來施工完成，這樣不僅使工程施工周期延長，而且輔助的工作又多。

　　維修工程由于工程項目內容繁瑣、竣工資料內容不全、施工隨意性大、不規范，而且工程金額大小不一等特點，經常會出現高估冒算、資料內容與施工內容不實等與工程造價有直接關系的現象，如果不能夠很好的對維修工程造價進行有效控制，就會出現項目超計劃投資的情況，從而導致高校資金投資的失控或者浪費。

　　2 目前，高校維修工程造價管理工作中存在的問題

　　2.1 重視施工進度和質量，忽視施工過程的造價管理

　　大多數零星維修工程有一個共同的特點就是工程設計圖紙內容不到位，工程量多以現場簽證為主，而且隱蔽工程比較多。

　　對維修工程的審核也大多主要是先施工，待工程竣工后再依據工程內容工進行結算，這就要求我們現場的工程管理人員必須做到及時及時到施工現場查看，并事先對所維修項目的內容也不了解，否則的話，等到竣工結算再到現場核對工程內容時就晚了，因為工程現場已經發生了變化，有很多工程量尤其是隱蔽工程，我們是無法查證的，這就給施單位留下了可乘之機，使的我們竣工結算審核工作處于被動地位。

　　例如，某一維修工程是對校園內一人行道磚路面進行鋪設維修，通過現場勘察，原有結構層無需更換，按常規施工只需更換其表面人行道磚，施工中也是這樣進行施工的，施工單位在竣工結算中做有意做成“人行道板下新做混泥土墊層20cm，砂石墊層10cm”。

　　但由于此項工程在合同中沒有標注清楚，只是口頭說明，由于是隱蔽工程，造成在結算審核時雙方爭議較大，最終費了不少周折，使工程結算處于被動局面。

　　2.2 重視工程量的審核，忽視建筑材料對工程造價的影響

　　目前，在高校的建設投資中，裝修改造工程占一定的比重，許多舊樓，由于年代久遠，原有的水、電暖、門窗等基礎設施以全部老化，需要改造更新，那就需要購買大量的建筑材料，想做到降低工程造價至關重要的一點，就是通過對建筑材料的價格控制。

　　目前建筑材料市場材料品種更新飛快，材料品種繁多，市場結構變化多樣，材料價格更是捉摸不定，有時即使是同一種材料，由于廠家不同，質量不同，其價格也有很大的不同。

　　而一些施工位為了獲取高額利潤，常常在施工過程中偷工減料或是將材料以次充好。

　　高校維修工程工作中，地瓷磚維修更換是占得比重較大的一項工程，在施工過程中，施工單位為了謀取利益，經常會拿一些劣質的、沒有正規生產廠家的一些產品進行以次充好。

　　這就要求我們的現場施工管理人員，要做好施工材料采購、進場跟蹤、監督工作。

　　一旦發現施工中鎖選購的地瓷磚與合同要求的質量明顯不否時，就要立即責令其施工單位停止施工，下發整改通知單，并及時會同學校監審處、計財處、基建處等監督部門責令施工單位當場更換。

　　3 高校維修工程造價管理工作應采取的有效控制措施

　　3.1 提高工程造價人員的業務素質，嚴把施工過程的每一道關口

　　工程造價人員做為工程建設的參與者，能夠熟悉掌握國家的法律法規及有關工程造價的管理規定，精通本專業理論知識，熟悉工程圖紙，掌握工程預算定額及有關政策規定，為正確編制和審核預算奠定基礎。

　　負責審查施工圖紙，參加圖紙會審和技術交底，依據其記錄進行預算調整。

　　協助領導做好工程項目的立項申報，組織招投標，開工前的報批及竣工后的驗收工作。

　　工程竣工驗收后，及時進行竣工工程的決算工作，并報處長簽字認可。

　　參與采購工程材料和設備，負責工程材料分析，復核材料價差，收集和掌握技術變更、材料代換記錄，并隨時做好造價測算，為領導決策提供科學依據。

　　全面掌握施工合同條款，深入現場了解施工情況，為決算復核工作打好基礎。

　　工程決算后，要將工程決算單送審計部門，以便進行審計。

　　在細節上下功夫，保證工質量的同時，嚴把施工過程中的每一道關口。

　　3.2 把好工程結算審核流程的每一道關口，保證各項數據信息真實、可靠

　　3.2.1 審查復核各項資料，確保工程竣工各項資料真實完整性。

　　工程結算審核流程首先，復核竣工圖是否與隱蔽資料、設計變更、驗收記錄一致，特別是基礎工程，是否與基礎驗收記錄一致;其次，在資料真實完整的情況下，進行工程量、定額項目單價套用、設備材料預算價格、費用標準的審核。

　　3.2.2 審查工程量計算的準確性，嚴把工程量計算關。

　　工程量的審核是最基礎、最繁瑣的工作，合理的審核方法能達到事半功倍的效果。

　　工程量審核注意事項在施工圖工程量的審核過程中，應查看現場，對工程的環境、外觀有一個全面的認識。

　　同時，還要結合設計變更和簽證資料，查看設計變更手續是否齊全、是否由施工方的原因所造成。

　　但不是所有的簽證都能計算費用，由于甲方或監理人員不熟悉圖紙或責任心不夠，或是與施工方串通等，這些都可能會出現簽證的工程量比實際工程量大的情況。

　　工程量是非常關鍵的工程決算依據，必須嚴把計算關。

　　3.2.3 審查定額套用的正確性，嚴把定額審核關。

　　對定額套用進行審核時，工程造價人員首先應該重點審查定額的套用是否正確，選用的定額編號所對應的工程內容是否與施工中表現的工程內容完全一致，是否存在重復計算，定額基價的換算過程是否完全正確等，有無利用缺項子目套取投資的情況。

　　比如一項維修粉刷工程，如果墻面基礎好的話，而且本身也刷的是內墻乳膠漆，只是使用時不加以保護，較臟，那么粉刷時就無需將原有墻面全部鏟除、刮膩子，只是進行打砂紙、部分墻面刮膩子，但是在報審預算時卻全部按照工序做了預算，這就要求我們在審查預算時結合工程實際完成的工序，將多做的預算扣除，把好定額審核關。

　　3.2.4 審查工程取費的合理性，嚴把取費標準審核關。

　　對工程取費進行審核主要依據施工合同以及維修工程竣工結算有關規定。

　　因為通過合同和相關招標文件可以了解到施工單位是否按照本企業的施工資質等級計取費用以及間接費用的計取基數是否符合結算文件的規定。

　　例如目前，在高校的零星小型維修工程中施工的企業，一般都不具備相應的資質等級，都是掛靠的一些小公司，加之零星維修工程，金額本身較低，所以是不給計取勞保基金的。

　　3.2.5 對于一些工序相對固定、材料變化不大的零星維修項目，可以根據以往一直以來一定時間內核算過的造價參照執行。

　　比如維修工程中的補漏項目，先定好一個補漏效果好的材料，而且規格相同的地方，可以按維修工程定額規定單價，如：樓房屋面防水、樓房裂縫、滲水、樓房伸縮縫的補漏、衛生間的滲水、排水管排污管的接縫處的滲水等，參照已往工程維修單價，按照實際可能發生的情況逐一規定好價格，并簽訂好維修工程合同。

　　這樣既可以保證質量，又可以提高結算審核效率。

　　4 結束語

　　綜上所述，在維修工程審核過程中，堅持到現場進行實地查看，通過對維修項目施工的前期準備、施工過程、工程竣工的各個階段加強工程造價管理，不僅僅遏制了施工單位巧立名目高估冒算等行為的發生，而且對加強施工管理、提高工程質量，降低工程成本，規范高校后勤內部管理機制都具有一定的促進作用。

　　參考文獻：

　　[1]于業偉，魏鴻漢.工程計量與計價，哈爾濱工程大學出版社，2007年.

　　[2]陳玉海，吳占兵等.淺談維修工程造價控制。張家口農專學報，2003年第4期.