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企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告要點
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1、評估報告準(zhǔn)則是最低要求，企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南(以下簡稱“指南”)要求的程度顯然高于報告準(zhǔn)則。如果是非國資報告依據(jù)報告準(zhǔn)則就可以了，但國資報告必須依據(jù)該指南并滿足國資其他文件的要求。
2、報告準(zhǔn)則中不包括評估說明，但指南必須有，單獨成冊，也可以合在一起，希望單獨成冊，最好拆開寫，單項資產(chǎn)很薄，也可以合并。優(yōu)點是可以只提供報告，不提供給談判對象，有利于保護國有企業(yè)和評估機構(gòu)，對方看到的越少，越有利于保護評估機構(gòu)。
如果選用成本法，每一項資產(chǎn)必須都要做細(xì)，出現(xiàn)差錯是絕對的錯誤，雖然差錯很小，但也得改。
過去對評估明細(xì)表不重視，但最近出了點問題，都是明細(xì)表的問題，如：
(1)對外投資掛在其他應(yīng)收款核算，實際上就是掛的一個企業(yè)，應(yīng)該是掛在長期投資，其他應(yīng)收款800萬元，但實際是個酒樓，國資認(rèn)為還款不給酒樓，但民營企業(yè)不干，要酒樓，雙方產(chǎn)生矛盾。(2)中央企業(yè)轉(zhuǎn)讓給地方企業(yè)，也是在其他應(yīng)收款中掛的一個企業(yè)，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)不愿轉(zhuǎn)到地方。(3)一個企業(yè)賣掉，但沒有賣土地，在土地使用權(quán)帳面值為零、評估值為零買方認(rèn)為含土地，賣方認(rèn)為不含土地。沒有資產(chǎn)的不許填零，要空白。
3、第四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確陳述評估報告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。
這是基本要求，不應(yīng)“模糊表述”，但也很難界定什么是“誤導(dǎo)性的表述”。比如企業(yè)經(jīng)營正常并向好的方向轉(zhuǎn)化，但收益法預(yù)測時后五年持續(xù)不變，那是向好的方向轉(zhuǎn)化呢?這就是誤導(dǎo)，給人的感覺企業(yè)是不錯的，但實際停產(chǎn)。
再如，企業(yè)存在重大不確定性負(fù)債，和凈資產(chǎn)比占的比例很大，但和資產(chǎn)總額相比又不是重大事項，怎么辦?說企業(yè)不存在重大不確定性負(fù)債是否是誤導(dǎo)?難以界定。對此，在實際工作中要認(rèn)真對待，認(rèn)真審核中慢慢確定。
4、第五條 評估報告提供的信息，應(yīng)當(dāng)使企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)和相關(guān)機構(gòu)能夠全面了解評估情況，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
爭論很大，主要在于評估機構(gòu)最怕監(jiān)督機構(gòu)老說看不全、看不懂，如何是好啊?何時才算完整?但國資認(rèn)為如果報告看不懂、信息不全面怎么判斷?證監(jiān)會也是要求越多越好，越嚴(yán)越好。要把握好這個度，很難。
如，有的機構(gòu)披露“我們沒有接受司法機構(gòu)等部門質(zhì)詢的義務(wù)”，如果監(jiān)管部門連問都不能問，怎么還談審核、備案?該機構(gòu)是有點過分了。別人看不懂當(dāng)然要問了。
資產(chǎn)評估法律權(quán)屬的問題，國資與協(xié)會有爭議，光看看能行嗎?評估師有義務(wù)有責(zé)任審核。評估師都能識別也不可能，但要求這么松也不合適。為此律師要出具法律意見書，額外增加了費用。
5、評估方法：市場法完全可以評估企業(yè)價值，國際上成本法在整個評估中占不到5%，市場法、收益法占95%。市凈率、市盈率等指標(biāo)都可以用。比如電廠，采用收益法評估由于虧損較大一般不選用，為此如果用收益法可以備案與核準(zhǔn)，但必須到產(chǎn)交所掛牌，不可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。因此企業(yè)一般都放棄采用收益法。對未來形勢可能看不懂，但整個行業(yè)的體制改革必然要發(fā)生，不可能長期是虧損。60萬KW的電廠指標(biāo)就可以賣一個億。
6、中鋁海外并購失敗，財務(wù)顧問同時受中鋁和力拓聘任，這是違規(guī)的，應(yīng)當(dāng)聘請我國自己的財務(wù)顧問。評估機構(gòu)要向財務(wù)顧問轉(zhuǎn)化。
7、國資報告指南發(fā)布后，停止執(zhí)行的有《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》、91號文、資產(chǎn)評估報告內(nèi)容與格式的補充規(guī)定。
8、指南充分考慮了國資評估監(jiān)管的需要，固化了實踐中有效的操作方法，同時也進行了調(diào)整，把重復(fù)的內(nèi)容進行了合并，簡化了簽字。只在評估報告中簽字，在評估匯總表中簽字。
比如：明確了引用土地使用權(quán)、礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的方式和要求等;針對實踐中兩種方法評估結(jié)論差異原因的復(fù)雜性，強化評估范圍、委托評估資產(chǎn)分析等方面內(nèi)容;作為評估的基礎(chǔ)工作，資產(chǎn)清查應(yīng)當(dāng)首先由企業(yè)進行，然后根據(jù)清查的結(jié)果申報資產(chǎn)，將所有評估明細(xì)表中“調(diào)整后賬面值”取消。
現(xiàn)在資產(chǎn)評估報告書專門有一頁蓋章頁，這是很奇怪的，應(yīng)盡量杜絕如此操作，以防止挪做他用或添加內(nèi)容。法人代表蓋簽名章，不行。代簽，更不行。更不能留有空白的簽字頁。報國資委備案的修改了，自己留存的沒改。簡化了簽字，同時也嚴(yán)格了簽字管理。
9、只要有長期投資的，必須提供股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。
10、涉及到組建股份公司的，基準(zhǔn)日為6月30日前的，必須提供三年加一期審計報告，6月30日后的可以兩年加一期。如果是同一家審計機構(gòu)，可以利用年度審計報告。涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的審計報告是一年加一期。
11、第十四條評估對象的描述，企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)說明下列內(nèi)容：
(一)委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因，并說明是否經(jīng)過審計;評估師披露了不一致，不予備案，要求企業(yè)調(diào)整為一致。
(二)對企業(yè)價值影響較大的單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存貨、工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)線及廠房等)的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況;關(guān)于評估案例，汽車、空調(diào)案例不用舉，舉價值最大的資產(chǎn)，最重要的生產(chǎn)工具。比如服裝企業(yè)的縫紉機就必須做。
(三)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等;這是收益法與成本法產(chǎn)生重大差異的依據(jù)。
(四)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量;帳外資產(chǎn)盡量讓審計調(diào)整，如果審計機構(gòu)認(rèn)為不是重大，評估師就列示，帳面值為零
(五)引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)。
引用別人的報告就應(yīng)當(dāng)負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，一定要“過”一遍，要復(fù)核。需要報其他行政管理部門批復(fù)的一定要報其他部門批復(fù)，已經(jīng)批復(fù)的基本可以大膽引用。
出讓土地的評估問題：1)資產(chǎn)評估機構(gòu)可以做。2)沒有義務(wù)到土地管理部門備案。已經(jīng)出讓的土地就是企業(yè)的資產(chǎn)，如何處置企業(yè)自己辦。
12、關(guān)于價值類型：市場價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等
除了上述價值類型外不要采用其他價值類型，如“主輔分離價值類型”，只要是核準(zhǔn)備案的只能采用“市場價值”，不能采用其他價值類型(如投資價值)，因為沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn)，無法確定。但是未來最有市場的評估業(yè)務(wù)就是“投資價值”的評估。目前國資評估做到市場價值類型就夠了。1)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2)容易收集資料3)能夠?qū)崿F(xiàn)市場價值就不錯了4)如果是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，市場價值就夠了，肉爛在鍋里。如果進行產(chǎn)權(quán)交易，交易價格就彌補了市場價值的不足。
13、評估報告基準(zhǔn)日必須在出具日之前。追溯性基準(zhǔn)日報告不備案，如司法訴訟中或資產(chǎn)滅失情況下的評估，可以幫助審閱，不備案核準(zhǔn)。
14、按有關(guān)規(guī)定需要進行專項審計的，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)提供的與經(jīng)濟行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日專項審計報告(含會計報表和附注)作為評估報告附件。按有關(guān)規(guī)定無需進行專項審計的，應(yīng)當(dāng)將企業(yè)確認(rèn)的與經(jīng)濟行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日企業(yè)財務(wù)報表作為評估報告附件。
產(chǎn)權(quán)特別小的，比如0.5%,1%,爭取取得年度會計報表。
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