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房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的修改思路
一、快速瀏覽報(bào)告。
查找結(jié)構(gòu)性錯(cuò)誤。是否按規(guī)范撰寫(xiě)，是否漏項(xiàng)，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。
二、詳細(xì)檢查報(bào)告。
1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：⑴舊有房地產(chǎn)。《土地使用權(quán)證》及《房屋所有權(quán)證》;⑵在建工程。《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門(mén)審定的規(guī)劃總平面布置圖;⑶預(yù)售商品房。《商品房預(yù)售許可證》、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及購(gòu)房付款憑證。
2、描述性要素。
⑴估價(jià)對(duì)象描述。從區(qū)位、權(quán)益(所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說(shuō)明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實(shí)物三方面描述。注意用語(yǔ)的準(zhǔn)確性，是否漏項(xiàng)，描述有無(wú)錯(cuò)誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);
⑵影響因素描述。
①個(gè)別因素描述。對(duì)照估價(jià)對(duì)象分析、描述。注意是否漏項(xiàng)。
②區(qū)域因素描述。不同的估價(jià)目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說(shuō)明對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價(jià)類(lèi)型的匹配。
③市場(chǎng)背景分析。背景分析是否與估價(jià)目的有關(guān)聯(lián)性，對(duì)待估房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果是否具有影響。
三、分析測(cè)算過(guò)程。
⑴價(jià)格內(nèi)涵及技術(shù)路線(xiàn)是否正確;
⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。
⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價(jià)格內(nèi)涵是否一致，計(jì)算是否正確等;
⑷方法的選用是否符合估價(jià)原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等;
⑸公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。
⑹計(jì)算過(guò)程是否有誤。關(guān)鍵步聚是否進(jìn)行了說(shuō)明，計(jì)算過(guò)程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。
四、估價(jià)結(jié)果的確定。
估價(jià)結(jié)果確定方法是否說(shuō)明理由，如采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
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