資產(chǎn)評估報告評估方案

　　根據(jù)國家現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經(jīng)過本人實地收集資料、分析計算，下面是小編為您精心整理的關于資產(chǎn)評估報告評估方案全文內(nèi)容，僅供大家參考。

　　一、土地

　　(一)確定評估范圍

　　(二)了解土地使用權概況

　　1.土地登記狀況

　　2.土地權利狀況

　　3.土地利用狀況

　　(三)對土地價格影響因素進行分析

　　城鎮(zhèn)土地價格的影響因素有：

　　(1) 一般因素;

　　指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經(jīng)濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。

　　(2) 區(qū)域因素;

　　指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

　　(3) 個別因素。

　　指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

　　(四)地價定義

　　(五)核實過程

　　(六)評估方法

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》，目前國內(nèi)對宗地地價的評估方法有：市場比較法、收益還原法、剩余法(假設開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法。評估人員根據(jù)本次評估目的即待估宗地所處的位置、土地利用性質(zhì)、土地開發(fā)程度等具體情況，確定適當?shù)脑u估方法。

　　1、市場比較法

　　市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。

　　以市場比較法評估土地價格用以下公式：

　　V=VB×A×B×D×E (13)

　　式中：

　　V：待估宗地價格;

　　VB：比較實例價格;

　　A：待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)

　　=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)

　　市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關參數(shù)的求取。

　　2、收益還原法

　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。

　　基本公式

　　(1)土地收益為無限年期：

　　V=a/r

　　式中： V：土地收益價格

　　a：土地純收益(或地租)

　　r：土地還原利率

　　(2)土地收益為有限年期：

　　V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

　　式中： V、a、r含義同前

　　n：未來土地使用年期

　　收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。

　　3、剩余法

　　剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。

　　基本公式：

　　V=A-(B+C)

　　V—待估土地的價格

　　A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值;

　　B—整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

　　C—開發(fā)上合理利潤

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其具體公式為：

　　土地價格=房屋于其總售價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤

　　剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價;(2)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價;(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。

　　4、成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要

　　取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費用大小。

　　成本逼近法的基本公式如下：

　　V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

　　=VE+R3

　　式中：

　　V：土地價格

　　Ea：土地取得費

　　Ed：土地開發(fā)費

　　T：稅費

　　R1：利息

　　R2：利潤

　　R3：土地增值

　　VE：土地成本價格

　　R3：土地增值

　　成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。

　　5、基準地價系數(shù)修正法

　　基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。

　　其基本公式如下：

　　V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

　　式中：

　　V：土地價格

　　V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

　　∑Ki：宗地地價修正系數(shù)

　　Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)

　　基準地價系數(shù)修正法一般用于：(1)完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地評估，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。(2)基準地價修正法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價的評估，因此，可快速方便地進行大面積的、數(shù)量總舵的土地價值評估。(3)基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

　　6、路線價法

　　利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎上，根據(jù)宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等。

　　宗地地價計算公式：

　　V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn (59)

　　式中：

　　V：待估宗地地價

　　u：路線價

　　dv：深度指數(shù)

　　Ki：其它修正系數(shù)(i=1-n)

　　據(jù)項目特點及上述方法選擇的要求，我們擬選出最適宜的方法進行評估：評估人員通過實地勘察，認真分析調(diào)查收集到的資料，在確

　　定評估原則的基礎上，根據(jù)評估對象的實際情況，結(jié)合本次報告評估目的綜合確定土地評估方法。

　　(七)得出評估結(jié)果

　　二、房屋建筑物

　　(一)確認評估范圍

　　(二)了解房屋建筑物的狀況

　　其中：主要了解房屋建筑物的用途、結(jié)構、利用狀況、維護狀況、相關會計政策以及占用土地權屬狀況。

　　(三)進行現(xiàn)場核實

　　(四)選取評估方法

　　1、成本法：

　　成本法計算公式如下：

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　(1)重置全價的確定

　　房屋建筑物的重置全價一般包括：建筑安裝工程費用、建設工程前期及其他費用和資金成本。房屋建筑物重置全價計算公式如下：

　　重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

　　A.建安綜合造價

　　對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，采用預決算調(diào)整法確定其建安綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，根據(jù)當?shù)貓?zhí)行的定額標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。

　　對于價值量小、結(jié)構簡單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。

　　B.前期及費用

　　建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標準計取。

　　C.資金成本

　　資金成本按照被評估單位的合理建設工期，參照評估基準日中國人民銀行發(fā)布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以建安綜合造價、前期及其他費用等總和為基數(shù)按照資金均勻投入計取。被評估單位的合理建設工期為××年。資金成本計算公式如下：

　　資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用)×合理建設工期×貸款基準利率×1/2

　　(2)成新率的確定

　　①對于大型、價值高、重要的建(構)筑物，依據(jù)其經(jīng)濟壽命年限、已使用年限，通過對其進行現(xiàn)場勘查，對結(jié)構、裝飾、附屬設備等各部分的實際使用狀況作出判斷，綜合確定其尚可使用年限，然后按以下公式確定其綜合成新率。

　　綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% ②對于價值量小、結(jié)構簡單的建(構)筑物，主要依據(jù)其經(jīng)濟壽命年限確定成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場勘查情況進行調(diào)整。計算公式如下：

　　年限法成新率=(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限×100%

　　綜合成新率=年限法成新率×調(diào)整系數(shù)

　　(3)評估值的確定

　　評估值=重置全價×綜合成新率

　　2、市場法：

　　市場法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚�，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　運用市場法估價應按下列步驟進行：

　　(1)搜集交易實例;

　　(2)選取可比實例;

　　(3)建立價格可比基礎;

　　(4)進行交易情況修正;

　　(5)進行交易日期修正;

　　(6)進行區(qū)域因素修正;

　　(7)進行個別因素修正;

　　(8)求出比準價格。

　　市場法評估計算公式如下：

　　待估房地產(chǎn)價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評估基準日價格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個別因素值/參照物房地產(chǎn)個別因素值

　　(五)典型案例

　　(六)得出評估結(jié)果

　　3、收益法：

　　收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估方法。

　　具體公式為：

　　P=A/(Y-g)*{1-[(1+g)n/(1+Y)n]}

　　P：評估現(xiàn)值;

　　A：估價對象產(chǎn)生的年純收益;

　　Y：估價對象的報酬率;

　　g：估價對象的收益遞增比率;

　　n：剩余收益年限。

　　三、車輛

　　車輛成本法評估步驟如下：

　　車輛評估價值=車輛重置全價×綜合成新率

　　1、車輛重置全價：按照評估基準日的市場價格，加上車輛購置稅、牌照費等其它合理費用確定其重置全價(因是單項資產(chǎn)，不對其增值稅進行抵扣)。運輸設備重置全價計算公式如下：

　　重置全價=購置價+購置價×10%/(1+17%)+牌照費

　　2、綜合成新率：綜合成新率=年限成新率×1/3+里程成新率×1/3+現(xiàn)場勘查成新率×1/3

　　年限成新率的確定根據(jù)《機動車強制報廢標準規(guī)定》(商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號)的規(guī)定，再結(jié)合車

　　輛的性質(zhì)確認符合規(guī)定的使用年限。采用公式：車輛年限成新率=尚可使用年限/使用年限。

　　里程成新率根據(jù)《機動車強制報廢標準規(guī)定》(商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號)的規(guī)定，結(jié)合車輛性質(zhì)確認強制報廢前的行駛里程數(shù)。采用公式：車輛里程成新率=尚可行駛里程/規(guī)定報廢里程。

　　現(xiàn)場勘察成新率，屆時根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察，填寫現(xiàn)場勘察表。根據(jù)勘察結(jié)果確認現(xiàn)場成新率。

　　四、辦公設備及其他

　　辦公設備及其他采用成本法步驟如下：

　　評估公式=重置全價×綜合成新率

　　重置全價=市場公開詢價+運費

　　綜合成新率=年限成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%

　　年限成新率的確定首先要確定該辦公設備的使用年限，在評估過程中，我們將咨詢該設備生產(chǎn)廠家、查閱設備說明書等資料，確認該設備的使用壽命，然后再查閱該設備的購置發(fā)票，確認購置時間。根據(jù)企業(yè)管理人員提供的資料，確認設備的啟用時間。算出設備尚可使用壽命。采用公式：尚可使用壽命÷使用壽命×100%=年限成新率。

　　現(xiàn)場成新率根據(jù)評估師現(xiàn)場勘察打分結(jié)果確認。

　　五、車站站牌、站亭、站樁

　　車站站牌、站亭、站樁等資產(chǎn)采用成本法步驟如下：

　　成本法公式：評估價值=重置全價×綜合成新率

　　重置全價其構成大致為：

　　重置全價=材料費+安裝費+設計費+其他費用，其具體構成需要根據(jù)評估師了解了站牌、站亭、站樁等資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)的過程之后具體確定。

　　綜合成新率=年限成新率×40%+現(xiàn)場成新率×60%

　　年限成新率根據(jù)該資產(chǎn)材料構成，咨詢相關專業(yè)人士確認其使用年限，根據(jù)被評估單位確認的啟用時間算出年限成新率。

　　現(xiàn)場成新率根據(jù)評估師現(xiàn)場打分之后確定。

　　五、長期股權投資

　　首先，在資產(chǎn)評估基準日確認評估范圍，了解被評估資產(chǎn)的狀況，包括被投資單位名稱、住所、經(jīng)營場所、法人代表、注冊資本、實收資本、企業(yè)類型、經(jīng)營范圍、股權結(jié)構、歷史沿革及近三年的財務與經(jīng)營狀況。其次，評估師再核實上述情況。

　　《資產(chǎn)評估準則——企業(yè)價值》規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產(chǎn)評估基本方法。

　　企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

　　企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用

　　的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。

　　企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎法，是指以被評估企業(yè)評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內(nèi)各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。

　　確認評估方法，評估方法的確認中要考慮長期股權投資是全資控股還是非全資控股。全資及控股長期股權投資對全資及控股長期股權投資進行整體評估，首先評估獲得被投資單位的股東全部權益價值，然后乘以所持股權比例計算得出股東部分權益價值。對非控股長期股權投資，由于不具備整體評估的條件，評估人員根據(jù)各被投資單位的具體情況分別采用不同的方法進行評估。

　　最后，結(jié)合資產(chǎn)的具體情況選取了恰當?shù)脑u估方法之后得出評估結(jié)論。

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