房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

時(shí)間：2024-05-30 08:12:55 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范本

　　第一部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)聲明

　　第二部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

　　第三部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者

　　二、評(píng)估目的

　　三、評(píng)估對(duì)象和范圍

　　四、價(jià)值類(lèi)型

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　六、評(píng)估原則

　　七、評(píng)估假設(shè)和限制條件

　　八、評(píng)估依據(jù).

　　九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　十、評(píng)估方法

　　十一、評(píng)估結(jié)論

　　十二、評(píng)估結(jié)論有關(guān)說(shuō)明

　　十三、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　十四、評(píng)估報(bào)告的使用限制

　　十五、評(píng)估報(bào)告提出日期

　　第四部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件

　　第一部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)聲明

　　1、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2、我們遵循資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)法律、法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)等進(jìn)行分析、估算、判斷和推論，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告。

　　3、本評(píng)估報(bào)告中陳述的事項(xiàng)是我們根據(jù)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中掌握的事實(shí)，基于在評(píng)估過(guò)程中收集的資料進(jìn)行描述，是客觀(guān)、真實(shí)的。提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

　　4、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們基于公平原則下的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，沒(méi)有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論，但受到報(bào)告中已載明的評(píng)估假設(shè)和限制條件的限制。

　　5、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估報(bào)告中已披露可能存在利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情形。

　　6、本評(píng)估報(bào)告和所披露的評(píng)估結(jié)論是相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，但僅限于報(bào)告中載明的評(píng)估報(bào)告使用者于評(píng)估報(bào)告所載明的評(píng)估目的和用途下，于評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和評(píng)估報(bào)告的使用限制，并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無(wú)關(guān)。

　　7、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)相關(guān)權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無(wú)法對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的真實(shí)性做任何形式的保證;我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了披露。

　　8、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利益關(guān)系，也與委托方或評(píng)估目的所涉及經(jīng)濟(jì)行為的相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。

　　第二部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

　　重要提示

　　以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，報(bào)告使用者欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況及評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)和限定條件，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。

　　依據(jù)××公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求，××公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)其涉及的××公司的相關(guān)房地產(chǎn)于20××年7月1日審計(jì)后進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。××省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受××公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定或公允的方法和程序及我們認(rèn)為必要的其他程序，對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)清查所涉及的××公司的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日20××年7月1日的價(jià)值作出了公允評(píng)估。

　　本次資產(chǎn)評(píng)估以持續(xù)經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)市場(chǎng)原則為前提，并結(jié)合委估資產(chǎn)的實(shí)際情況，主要采用成本法進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估。在評(píng)估過(guò)程中，××公司對(duì)指定評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的勘察核實(shí)，對(duì)××公司房地產(chǎn)提供的法律性文件、財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了必要的驗(yàn)證審核，實(shí)施了必要的資產(chǎn)及負(fù)債評(píng)估程序。

　　經(jīng)評(píng)估，截至評(píng)估基準(zhǔn)日止，本次評(píng)估目的涉及的××公司的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果如下：

　　評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢?/p>

　　資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

　　評(píng)估基準(zhǔn)日：20××年7月1日

　　資產(chǎn)占有單位名稱(chēng)：××公司單位：人民幣元

　　評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估值

　　土地 5079.735M

　　房屋及建筑物 27590958.6

　　本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日20××年7月1日起，至2009年7月1日止。

　　本報(bào)告專(zhuān)為委托人為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的以及報(bào)送國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)而作。評(píng)估報(bào)告使用權(quán)歸委托人所有。未經(jīng)委托人及××省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司書(shū)面同意，任何人不得向他人提供此報(bào)告或者報(bào)告中的任何部分，也不得公開(kāi)本報(bào)告書(shū)。除依據(jù)法律需公開(kāi)的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上。

　　法定代表人：

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　××省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　二○××年七月二十一日

　　第三部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文

　　恒信評(píng)報(bào)字(20××)第A001號(hào)

　　依據(jù)××公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求，××公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)其涉及的××公司一宗房地產(chǎn)20××年7月1日審計(jì)后進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。××省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受××公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定或公允的方法和程序及我們認(rèn)為必要的其他程序，對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)整合所涉及的××公司的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日20××年7月1日的價(jià)值作出了公允評(píng)估。

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者

　　(一)委托方： ××公司

　　(二)產(chǎn)權(quán)持有者: ××公司

　　地址：××省××市××西路180號(hào)

　　法定代表人：李明

　　房地產(chǎn)基本概況：該宗房地產(chǎn)屬經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)。依據(jù)××市土地管理局2005年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為4000元/㎡。該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過(guò)對(duì)近幾年××市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為5000元/畝，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。依據(jù)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1300元/㎡(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99。

　　地上建筑物的概況如下名為紅三樓，位于張灣區(qū)××西路西側(cè)，北面與宏偉商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，2001年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)××房字第200605765號(hào)，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。

　　(三) 其他評(píng)估報(bào)告使用者：

　　根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，不存在除委托方和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者。

　　二、評(píng)估目的

　　依據(jù)××公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求，××公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)涉及的××公司20××年7月1日的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。

　　三、評(píng)估范圍及對(duì)象

　　本次資產(chǎn)評(píng)估的范圍為××公司的一宗經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn),至評(píng)估基準(zhǔn)日止，對(duì)××公司一塊宗地和一幢房屋進(jìn)行評(píng)估,納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍是一致的。

　　四、價(jià)值類(lèi)型和定義

　　根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類(lèi)型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)××公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉(cāng)庫(kù)采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是20××年7月1日，是由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者根據(jù)工作時(shí)間計(jì)劃共同確定的。

　　本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日的有效價(jià)格或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、評(píng)估原則

　　1、遵循了真實(shí)性、科學(xué)性、可行性的工作原則;

　　2、遵循預(yù)期收益原則，根據(jù)對(duì)待估資產(chǎn)的未來(lái)效用或獲利能力來(lái)確定待估資產(chǎn)的價(jià)值;

　　3、遵循供求原則，充分考慮和依據(jù)供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的影響來(lái)確定待估資產(chǎn)價(jià)值;

　　4、遵循貢獻(xiàn)原則，根據(jù)待估資產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)缺少待估資產(chǎn)時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定待估資產(chǎn)的價(jià)值;

　　5、遵循替代原則，充分考慮與待估資產(chǎn)存在替代性的類(lèi)似資產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定其價(jià)值;

　　6、遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來(lái)確定其價(jià)值;

　　7、遵循最高最佳使用原則，以待估資產(chǎn)的最高最佳使用為前提來(lái)確定其價(jià)值;

　　8、遵循估價(jià)日期原則，以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)條件為基礎(chǔ)來(lái)確定待估資產(chǎn)價(jià)值;

　　9、評(píng)估操作恪守獨(dú)立、客觀(guān)、公正、實(shí)事求是的原則，維護(hù)評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為關(guān)聯(lián)各方的合法權(quán)益。

　　七、評(píng)估假設(shè)及限定條件

　　(一)本評(píng)估遵循持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)，即被評(píng)估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等繼續(xù)使用，并相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。

　　(二)由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評(píng)估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)資料是形成本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。

　　(三)本評(píng)估報(bào)告沒(méi)有考慮將來(lái)可能出現(xiàn)的因拍賣(mài)、變賣(mài)抵(質(zhì))押物對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，以及國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　(四)在執(zhí)行本次評(píng)估程序過(guò)程中，對(duì)資產(chǎn)的法律權(quán)屬，評(píng)估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，但并不表示評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見(jiàn)。評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的只是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　(五)本評(píng)估報(bào)告僅供業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確的報(bào)告使用人黑龍江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院使用，不得被任何第三方使用或依賴(lài)。本公司對(duì)任何個(gè)人或單位違反此條款的不當(dāng)使用不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　(六)本評(píng)估沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力等對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

　　(七)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng)，如資產(chǎn)占有單位等有關(guān)方應(yīng)評(píng)估人員要求提供而未提供，而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　八、評(píng)估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。

　　(二)主要法律法規(guī)

　　1、中華人民共和國(guó)用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)

　　2、××市房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)

　　(三)法規(guī)依據(jù)

　　1、財(cái)政部財(cái)企[2004]20號(hào)批準(zhǔn)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》;

　　2、中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—房地產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》。

　　(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1.產(chǎn)權(quán)證及會(huì)計(jì)憑證;

　　(五)取價(jià)依據(jù)及參考標(biāo)準(zhǔn)

　　1、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;

　　2、市場(chǎng)詢(xún)價(jià)及網(wǎng)上詢(xún)價(jià);

　　3、資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)鑒定及其它有關(guān)資料。

　　九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　整個(gè)評(píng)估工作共分五個(gè)階段進(jìn)行。

　　(一) 前期準(zhǔn)備階段：

　　1、明確此次評(píng)估的目的、對(duì)象、范圍及評(píng)估基準(zhǔn)日;

　　2、簽訂委托業(yè)務(wù)約定書(shū);

　　3、依據(jù)初步調(diào)查了解的情況，擬定了評(píng)估的總體方案和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施方案。

　　(二) 資產(chǎn)清查核實(shí)階段：

　　1、根據(jù)評(píng)估需要，協(xié)助并指導(dǎo)委托方進(jìn)行資產(chǎn)清查，填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表;

　　2、根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，核對(duì)待估資產(chǎn)與實(shí)際狀況是否相符;

　　3、聽(tīng)取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)狀況(包括歷史和現(xiàn)狀)的介紹;

　　4、對(duì)產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢(xún)、核查，并與財(cái)務(wù)賬表記錄進(jìn)行核對(duì);

　　5、核實(shí)產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的有關(guān)資料及搜集產(chǎn)權(quán)證明文件;

　　6、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物核實(shí)，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看，作出記錄，向資產(chǎn)管理人員了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理狀況。

　　(三) 評(píng)定估算階段：

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法;

　　2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購(gòu)建協(xié)議等有關(guān)資料;

　　3、收集價(jià)格信息資料，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研詢(xún)價(jià)工作;

　　4、對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，作出評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。

　　(四) 評(píng)估匯總階段：

　　根據(jù)評(píng)估小組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無(wú)錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。

　　(五) 提交報(bào)告階段：

　　評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，組織審查評(píng)估報(bào)告，匯集工作底稿。最后，向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　十、評(píng)估方法

　　本次評(píng)估是為××公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的,根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類(lèi)型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)××公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)用的房屋建筑物采用市場(chǎng)比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉(cāng)庫(kù)采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。

　　1、委估物簡(jiǎn)介

　　該宗土地位于W市XX大道1542號(hào)，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場(chǎng)其他建筑物，地號(hào)E-03-17-××-02,無(wú)償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類(lèi)用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

　　公式：待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值=基準(zhǔn)地價(jià)×時(shí)間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)

　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)××市土地管理局2007年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為4,000元/㎡。

　　(2)時(shí)間因素修正系數(shù)：通過(guò)對(duì)宗地所在區(qū)域2005年以來(lái)地價(jià)變化的調(diào)查分析，從2005年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲10%，即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.10。

　　(3)個(gè)別因素修正系數(shù)

　　個(gè)別因素標(biāo)準(zhǔn)值因素狀況評(píng)分

　　面積 1 較大 1.3

　　形狀 1 多邊形 0.8

　　地勢(shì) 1 平坦 0.7

　　地質(zhì) 1 一般 0.8

　　寬深比 1 合適 1

　　臨街深度 1 寬 1

　　進(jìn)深度 1 一般 1

　　合計(jì) 7 6.6

　　個(gè)別因素修正系數(shù)=6.6÷7=0.94

　　(4)剩余年限修正系數(shù)：該地屬無(wú)償劃撥，取修正系數(shù)為1。

　　(5)容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。

　　(6)土地單價(jià)評(píng)估值=4,000×1.10×0.94×1×1.36=5624.96元/㎡

　　(7)土地總價(jià)評(píng)估值=土地面積×5624.96=XXX元

　　3、重置成本法

　　公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地出讓金

　　(1)土地取得費(fèi)：

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過(guò)對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為5000元/畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即5000×30=150,000元/畝。

　　B.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)《土地管理法》和W征字(1995)001號(hào)文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即2,000元/畝。

　　C.土地管理費(fèi)：依照W價(jià)房地字(1995)44號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.8%的土地管理費(fèi)。

　　土地管理費(fèi)=(150000+2000)×2.8%=4256元/畝

　　D.耕地占用稅：依照W政(1987)98號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元/㎡(6,667元/畝)。

　　E.新菜地開(kāi)發(fā)基金：依照W政(1994)30號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開(kāi)發(fā)基金為60,000元/畝。

　　F.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：依照××市價(jià)房地字(1996)403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2%計(jì)取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=(150,000+1,500+60,000)×2%=4240元/畝

　　G.土地取得費(fèi)=150,000+2,000+6,667+60,000+4,256+4,240=227,163元/畝=340.57元/㎡

　　(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　A.城市基礎(chǔ)設(shè)施100元/㎡

　　B.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)25元/㎡

　　C.公共消防設(shè)施配套費(fèi)4元/㎡

　　D.人防易地建設(shè)費(fèi)15元/㎡

　　E.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元/㎡

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=100+25+4+15+1=145元/㎡

　　(3)投資利息：土地開(kāi)發(fā)期為2年，利率取6.5%

　　土地取得費(fèi)利息=340.57×[(1+6.5%)2-1]=45.71元/㎡

　　土地開(kāi)發(fā)利息=145×[(1+6.5%)-1]=9.4元/㎡

　　投資利息=45.71+9.4=55.11元/㎡

　　(4)投資利潤(rùn)：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤(rùn)22%。

　　投資利潤(rùn)=(340.57+145)×22%=106.83元/㎡

　　(5)土地出讓金：依據(jù)W政(2004)39號(hào)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,300元/㎡(40年)，考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99;則土地出讓金=1,300×2.99 =3,887元/㎡

　　(6)土地單價(jià)評(píng)估值=340.57+145+55.11+106.83+3887=4534.51元/㎡

　　(7)土地總價(jià)評(píng)估值=土地面積M×4,534.51=4534.51M元

　　4、委估宗地綜合評(píng)估值

　　評(píng)估值=(重置成本法評(píng)估值+基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值)÷2=4534.51M+5624.96M)÷2= 5079.735M元

　　(二)關(guān)于紅三樓的評(píng)估說(shuō)明

　　1、委估物的概況

　　紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場(chǎng)營(yíng)業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，2001年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)××房字第200605765號(hào)，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。

　　2、評(píng)估方法

　　紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估

　　(1)比較案例

　　取自2004年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表

　　A 商住兩用 5200元/㎡ XX區(qū)

　　B 商住兩用 5000元/㎡ XX區(qū)

　　C 商住兩用 5600元/㎡ XX區(qū)

　　(2) 因素比較修正系數(shù)

　　委估房產(chǎn)與案例

　　比較因素與內(nèi)容評(píng)估對(duì)象實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C

　　交易情況 100 100 100 100

　　交易時(shí)間 100 100 100 100

　　區(qū)域因素距商業(yè)服務(wù)中心距離 100 95 90 105

　　距公共設(shè)施距離 100 98 99 97

　　道路狀況 100 98 100 97

　　距對(duì)外交通設(shè)施的距離 100 103 102 102

　　個(gè)別因素臨街位置 100 99 99 98

　　房屋構(gòu)造材料 100 120 120 130

　　臨街深度 100 98 99 97

　　裝修及設(shè)施 100 70 68 80

　　房屋成新率 100 110 120 125

　　(3)比準(zhǔn)價(jià)格

　　A：5200×(100/95)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/70)(100/110)=6172元/㎡

　　B：5,000×(100/90)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/68)(100/120)=5，733元/㎡

　　C：5600×(100/105)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/80)×(100/125)=4497元/㎡

　　(4)評(píng)估單價(jià)的確定

　　評(píng)估單價(jià)=(6172+5733+4497)÷3=5452元/㎡

　　(5)綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3

　　分?jǐn)偟牡貎r(jià)=土地單價(jià)÷容積率=5452÷3=1,817元/㎡

　　(6)不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)=5452-1817=3635元/㎡

　　(7)評(píng)估總價(jià)的確定

　　評(píng)估總價(jià)=7,590.36×3635=27590958.6元

　　(三)各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值詳見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表

　　二、結(jié)論分析

　　委估資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評(píng)估無(wú)法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分析。

　　十一、評(píng)估結(jié)論

　　房地產(chǎn)評(píng)估值

　　單位：元

　　評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估值

　　土地 5079.735M

　　房屋及建筑物 27590958.6

　　十二、評(píng)估結(jié)論有關(guān)說(shuō)明

　　1、本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估對(duì)象及涉及資產(chǎn)交易時(shí)可能需支付的各種交易稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等開(kāi)支。

　　2、本評(píng)估結(jié)論未考慮流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。

　　3、本評(píng)估結(jié)論在一定程度上依據(jù)了委托方和其他關(guān)聯(lián)方提供的關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息資料，資料的真實(shí)性及完整性會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。評(píng)估人員假定這些信息資料均為可信，對(duì)其真實(shí)性不做任何保證。

　　4、使用本評(píng)估結(jié)論需特別注意本報(bào)告所述之“評(píng)估假設(shè)與限制條件”、“特別事項(xiàng)說(shuō)明”及“評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”。

　　十三、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)以下：

　　(一)由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者管理層及其有關(guān)人員提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、全面性負(fù)責(zé)。

　　(二)本公司對(duì)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)文件等資料進(jìn)行獨(dú)立審查，但不對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，也不作為對(duì)其資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的界定。

　　(三)評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

　　(四)關(guān)于可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，如在委托方委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而評(píng)估人員根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲知的情況，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　(五)我們提醒報(bào)告使用人關(guān)注：本評(píng)估報(bào)告應(yīng)由黑龍江省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)備案后方可正式使用。

　　十四、評(píng)估報(bào)告的使用限制

　　1、本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的和用途。若用于其他目的和用途，評(píng)估結(jié)論將失效，評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)評(píng)估師不承擔(dān)任何相關(guān)義務(wù)和責(zé)任。

　　2、本報(bào)告的分析與結(jié)論是根據(jù)報(bào)告中所述評(píng)估原則、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)與限制條件、評(píng)估方法、評(píng)估程序而得出，僅在本報(bào)告所述評(píng)估假設(shè)和限制條件下成立。

　　3、在評(píng)估報(bào)告出具日期后及本評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如發(fā)生影響評(píng)估對(duì)象價(jià)值的重大期后事項(xiàng)，包括國(guó)家、地方及行業(yè)的法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)政策的變化，資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的巨大變化等，不能直接使用本報(bào)告評(píng)估結(jié)論。

　　4、本報(bào)告包含若干備查文件及評(píng)估明細(xì)表，所有備查文件及評(píng)估明細(xì)表亦構(gòu)成本報(bào)告的重要組成部分，但應(yīng)與本報(bào)告正文同時(shí)使用才有效。

　　5、本評(píng)估報(bào)告是以委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬證明材料復(fù)印件為依據(jù)，評(píng)估人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬給予了合理關(guān)注，但不保證對(duì)所有文件和材料復(fù)印件的正本進(jìn)行了逐項(xiàng)審閱和復(fù)核，也未考慮評(píng)估對(duì)象權(quán)屬缺陷對(duì)其價(jià)值的影響。

　　6、本報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的陳述不代表評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證或鑒證意見(jiàn)。本報(bào)告不能成為資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，亦不為資產(chǎn)的權(quán)屬狀況承擔(dān)任何法律責(zé)任。

　　7、本評(píng)估報(bào)告只能由委托方和報(bào)告中載明的除委托方以外的其他報(bào)告使用者使用。除非事先得到書(shū)面授權(quán)使用，對(duì)于任何其他用途、或被出示或掌握本評(píng)估報(bào)告的其他人，評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)評(píng)估師將不承擔(dān)任何義務(wù)或責(zé)任，不因本次評(píng)估報(bào)告而提供進(jìn)一步的咨詢(xún)、提供證詞、出席法庭或其他法律訴訟過(guò)程中的聆訊，并保留向未經(jīng)授權(quán)人追究由此造成損失的權(quán)利。

　　8、未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)評(píng)估師同意，本評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。

　　9、按現(xiàn)行規(guī)定和評(píng)估準(zhǔn)則，在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)和限制條件沒(méi)有重大變化的基礎(chǔ)上，只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí)，才可以使用本評(píng)估報(bào)告。如超過(guò)壹年，應(yīng)重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

　　10、本評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的解釋權(quán)屬本評(píng)估機(jī)構(gòu)，除國(guó)家法律、法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位、部門(mén)均無(wú)權(quán)解釋。

　　十五、評(píng)估報(bào)告提出日期

　　本評(píng)估報(bào)告提出日期為20××年7月21日。

　　謹(jǐn)此報(bào)告!

　　法定代表人：

　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：

　　××省××資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　20××年××月××日

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