房地產資產評估報告-資產評估報告

時間：2023-04-01 03:59:13 資產評估報告我要投稿

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房地產資產評估報告-資產評估報告

　　福建中興資產評估有限公司接受江蘇霞客環保色紡股份有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對福州永升房地產開發有限公司申報待評估的資產、負債及所有者權益進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在二○○五年五月三十一日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：

房地產資產評估報告-資產評估報告

　　一.委托方及資產占有方簡介

　　1.委托方：　江蘇霞客環保色紡股份有限公司

　　2.資產占有方：　福州永升房地產開發有限公司

　　3.福州永升房地產開發有限公司概況：　福州永升房地產開發有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊號為3501001003841;公司住所：福州市臺江區五一中路88號平安大廈21A;

　　法定代表人：林中;注冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業類型：有限責任公司;經營范圍：房地產綜合開發、商品房銷售和出租。

　　二.評估目的

　　本次資產評估目的是為福州永升房地產開發有限公司股權轉讓提供作價參考。

　　三.評估范圍和對象

　　本次評估的范圍根據委托方的委托，評估福州永升房地產開發有限公司申報的資產、負債和所有者權益。本次委托評估的資產調整后賬面值為66，125，412.16元，負債調整后賬面值45，513，131.58元，凈資產調整后賬面值20，612，280.58元。

　　四.評估基準日

　　本項目資產評估基準日是二○○五年五月三十一日，評估中所采用的價格均為評估基準日有效的標準。

　　五.評估原則

　　本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進行資產評估的。

　　(一)產權利益主體變動原則

　　產權利益主體變動原則即指資產評估是以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的現行公允價值。

　　(二)資產評估的工作原則

　　1.客觀性原則

　　客觀性原則是指評估結果應有充分的事實為依據。本公司評估人員從實際出發，認真進行調查研究，在評估過程中除人為因素及某些不可抗拒原因的干擾，具有客觀、公正的態度和采用科學的方法。

　　2.獨立性原則

　　獨立性原則要求在資產評估過程中擺脫資產業務當事人利益的影響，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。

　　3.公正性原則

　　公正性原則要求注冊資產評估師公平正直、不偏不倚地對待有關各方，不以犧牲一方利益為條件而使另一方受益。

　　4.科學性原則

　　科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據評估的特定目的，選擇適當的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。

　　(三)資產評估的操作原則

　　1.替代原則

　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，以市場公允價格的資產作為評估值。

　　2.公開市場原則(公允市價原則)

　　公開市場原則是指資產評估選取的作價依據和評估結論都可在公開市場存在或成立，在公開市場存在或成立的價格即為公允價格。

　　六.評估依據

　　(一)行為依據

　　1.本公司與委托方訂立的資產評估協議書;

　　2.委托評估的資產、負債評估申報明細表;

　　3.本次評估前，福建華興有限責任會計事務所對福州永升房地產開發有限公司截止2005年5月31日的會計報表進行審計，并出具的閩華興所(2005)審字B-117號的《審計報告》;

　　(二)法規依據

　　1.國家頒布的與資產評估有關的法律法規;

　　2.《資產評估操作規范意見(試行)》;

　　3.《資產評估報告具體內容與格式的暫行規定》;

　　4.行業性的其他有關法律法規。

　　(三)產權依據

　　1.企業占有方承諾函;

　　2.主要設備的購置發票;

　　3.汽車行駛證;

　　4.其它有關資料。

　　(四)取價依據

　　1.企業提供的有關財務會計資料;

　　2.企業提供的經營方面資料;

　　3.收集的市場詢價資料;

　　4.中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001《城鎮土地估價規范》;

　　5.《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部等有關規定;　6.《中華人民共和國土地管理法》及《城鎮土地估計規程》;

　　7.《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展

　　的若干意見》;

　　8、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》;

　　9、《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部等有關規定;　10.《計算機市場》;

　　11.《中國電子商情》;

　　12.本公司掌握的有關資料以及評估人員實際勘查所獲取的資料;

　　13.其他企業提供的及評估專業人員認為評估所必備的資料。

　　七.評估方法

　　根據評估項目的評估目的和資產負債的具體類型，在核實評估基準日數量和賬面價值的基礎上，選擇國家規定的評估方法：

　　1.貨幣資金在核實無誤的基礎上，按核實無誤確認后的價值為評估值;

　　2.各種應收款項的評估(包括應收賬款、其他應收款)在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值;

　　3.存貨主要包括公司已建成在售的永升城市花園一、二期的房地產開發產品。經現場勘察核實后，采用市價法確定評估值;

　　4.長期投資為對福州旭騰房地產開發有限公司的70%的股權投資，及對福州永升物業管理有限公司的51%的股權投資，以被投資單位的評估值乘以股權投資比例確定評估值;

　　5.設備采用重置成本法評估;

　　6.各項負債在核實的基礎上以核實確認后的賬面值作為評估值，適當考慮是否存在不需支付的金額。

　　八.評估過程

　　本公司自接受評估項目委托起至提交評估報告的工作過程中，分五個過程進行資產評估，這五個過程依次是接受委托、資產清查、評定估算、評估匯總、提交報告。

　　1.接受委托

　　(1)在通過了解企業資產狀況后，接受委托，與委托方簽訂資產評估協議書，明確評估目的、范圍、對象、基準日，布置并輔導委托方進行待評估資產的申報、清查等工作;

　　(2)成立評估工作小組。由項目負責人主持評估工作小組討論會，制定評估實施方案。

　　2.資產清查

　　(1)資產占有方對待評估資產及有關債權、債務進行全面清查盤點;

　　(2)本公司評估專業人員到現場檢查核實資產占有單位進行的清查情況，驗證所提供的資料;

　　(3)本公司根據企業填寫的資產評估申報表數據與企業賬面數進行核對;

　　(4)收集待評估資產的產權證明、基準日市場價格、信息等資料，

　　對固定資產進行了現場觀測。

　　3.評定估算

　　(1)由本公司評估師、工程師在資產占有方配合下，對申報的實物資產進行核實、觀測，并作相應工作記錄;

　　(2)根據實物資產和非實物資產的特點及本次評估目的，選用上述擬定的評估方法，運用收集的相關市場信息，進行估算;

　　(3)各專業組評估人員根據各類資產的初步估算材料，撰寫資產評估結果，填寫完成各類資產負債清查評估明細表，編制工作底稿。

　　4.評估匯總

　　(1)項目負責人對各專業組編制的工作底稿，進行復核驗證;　(2)項目負責人組織匯總評估結果，匯集資產評估工作底稿。　5.提交報告

　　(1)由項目負責人擬寫評估報告初稿;

　　(2)公司領導對評估報告進行審核;

　　(3)經公司領導審核后的評估報告初稿征求委托方意見;

　　(4)正式出具評估報告。

　　九.評估結論

　　本次評估，福州永升房地產開發有限公司申報評估的資產總計為66，125，412.16元，負債總額為45，513，131.58元，凈資產為20，612，280.58元;調整后資產總計為66，125，412.16元，負債總額為45，513，131.58元，凈資產為20，612，280.58元;經評估后，資產總計評估值為77，144，805.46元，增值11，019，393.30元，負債合計評估值為45，513，131.58元，增值0元，凈資產合計評估值為31，631，673.88元，增值11，019，393.30元，增值率53.46%;資產評估結果匯總如下表：

　　(單位：萬元)

　　評估結論詳細情況見評估明細表。

　　十.特別事項說明：

　　1.本報告的評估結果是反映評估對象在本評估目的下，根據公開市場原則確定的公允市價，沒有考慮資產在評估基準日及評估基準日以后可能或已承擔的按揭、抵押、擔保事宜以及特殊的交易可能追加或減少付出的價格等對評估值的影響，也未考慮國家宏觀政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響;

　　2.本報告未考慮評估中遵循的持續經營原則發生變化時對評估值的影響;

　　3.本報告未考慮未來市場環境變化可能對評估值所帶來的影響;

　　4.本報告未考慮因資產轉讓而產生的有關稅收及費用;

　　5.本公司在評估過程中，接受了部分由福州永升房地產開發有限

　　公司提供的評估師認為是評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實性、正確性及來源合法性由福州永升房地產開發有限公司負責，評估師均假定這些資料是真實、正確及來源合法，本次評估的結果在一定程度上依賴于這些資料的真實性、正確性及來源合法性;

　　6.本次評估中評估師未考慮福州永升房地產開發有限公司截至評估基準日可能存在的賬外應付款和或有負債等因素對評估值產生的影響;

　　7.在本次評估前，福建華興有限責任會計事務所對福州永升房地產開發有限公司截止2005年5月31日的會計報表進行審計并出具了閩華興所(2005)審字B-117號的《審計報告》，該審計報告是本次評估的重要依據;

　　8.本報告僅供江蘇霞客環保色紡股份有限公司在實現本次評估目的時參考使用，評估機構和評估師不對因評估目的實現與否所產生的影響及限制負責。