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土地資產(chǎn)評估報告書
資產(chǎn)評估報告是評估機構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告。下面是小編整理的關(guān)于土地的資產(chǎn)評估報告書范文，歡迎大家閱讀參考。
土地資產(chǎn)評估報告書范文
注冊資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn) 評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收 集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔 相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方及產(chǎn)權(quán)持單位申報并經(jīng)其 簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報 告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系; 與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查;我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān) 注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已 經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn) 權(quán)以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假 設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明 的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
評估對象為四川大西洋集團有限責任公司部分資產(chǎn)，評估范圍是四 川大西洋集團有限責任公司位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽街的1宗國 有出讓工業(yè)用地使用權(quán)(國土證號：自國用(2012)第 024527 地面積為458,509.00平方米)，賬面價值155,821,439.52 評估基準日為2012年10 月31 本次評估的價值類型為市場價值。
本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結(jié)合委托評估對象的實際 情況，綜合考慮各種影響因素，分別采用市場比較法和成本逼近法進行 評估，并采用兩種方法的評估結(jié)果算術(shù)平均值作為最終評估結(jié)果。
經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查、評定估算等評估程序，得 出四川大西洋集團有限責任公司擬認購股份涉及的土地使用權(quán)在評估 基準日2012 年10 月31 日的評估結(jié)論如下： 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 土地單價：340元/平方米 土地面積：458,509.00 平方米 總地價：155,893,100.00 總地價大寫金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬叁仟壹佰元正。
在使用本評估結(jié)論時，特別提請報告使用者使用本報告時注意報告 中所載明的特殊事項以及期后重大事項。
根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估報告須經(jīng)備案或核準 后使用，經(jīng)備案或核準后的評估結(jié)果使用有效期一年，即自2012 年10 月31 日至2013 年10 月30 日使用有效。
XX資產(chǎn)評估集團有限公司接受你們雙方的委托，根據(jù)有關(guān)法律法 規(guī)和資產(chǎn)評估準則，采用市場比較法和成本逼近法，按照必要的評估程 序，對四川XX股份有限公司擬非公開發(fā)行股份之經(jīng)濟行 為，所涉及的四川大西洋集團有限責任公司申報的土地使用權(quán)在評估基 準日2012 10月31 日的市場價值進行了評估。
現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報 告如下：
一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位和其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為四川大西洋集團有限責任公司、四川大西 洋焊接材料股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有單位為四川大西洋集團有限責任公 委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位簡介委托方之一及產(chǎn)權(quán)持有單位：四川大西洋集團有限責任公司
企業(yè)名稱：四川XX集團有限責任公司
注冊地址：四川省自貢大安區(qū)馬沖口街2
注冊資本：玖仟柒佰捌拾伍萬元人民幣四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司
實收資本：玖仟柒佰捌拾伍萬元人民幣
工商注冊號：XXXXX
法定代表人：李欣雨
公司類型：有限責任公司(法人獨資)
經(jīng)營范圍：從事公司法人資產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)經(jīng)營、投資，產(chǎn)權(quán)交 易，進口處貿(mào)易;生產(chǎn)、銷售金屬材料、機電設備、建材、化工原料。
(以上范圍國家有專項規(guī)定的、從其規(guī)定)。
委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司 企業(yè)名稱：四川大西洋焊接材料股份有限公司 股票代碼：600558 注冊地址：自貢市大安區(qū)馬沖口街2 注冊資本：壹億貳仟萬元人民幣實收資本：壹億叁仟捌佰壹拾柒萬壹仟捌佰柒拾陸元人民幣 工商注冊號：510000000154651 法定代表人：李欣雨 公司類型：股份有限公司(上市、國有控股) 經(jīng)營范圍：資產(chǎn)投資;房地產(chǎn)開發(fā)(憑資質(zhì)證經(jīng)營);焊接材料的 開發(fā)、生產(chǎn)、銷售及技術(shù)服務;高新技術(shù)及產(chǎn)品的開發(fā);經(jīng)營本企業(yè)自 產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口;經(jīng)營本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機 械設備、零配件及技術(shù)的進出口業(yè)務(國家限定公司經(jīng)營和國家禁止進 口處的商品及技術(shù)除外)。
經(jīng)營進料加工和“三來一補”業(yè)務。
(二)委托方與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系產(chǎn)權(quán)持有單位的控股子公司。
(三)委托方、業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位、經(jīng)濟行為相關(guān)的當 事方以及按照國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報送備案的相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認的機 構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
根據(jù)四川大西洋集團有限責任公司總經(jīng)理辦公會紀要，四川大西洋 集團有限責任公司擬用土地使用權(quán)認購部分四川大西洋焊接材料股份 有限公司本次非公開發(fā)行的股份。
本次資產(chǎn)評估的目的是反映四川大西洋集團有限責任公司擬認購 股份涉及的土地使用權(quán)在評估基準日的市場價值，為上述經(jīng)濟行為提供 價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象為四川大西洋集團有限責任公司部分資產(chǎn)，評估范圍是四 川大西洋集團有限責任公司位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽街的1宗國 有出讓工業(yè)用地使用權(quán)(國土證號：自國用(2012)第 024527 地面積為458,509.00平方米)，賬面價值155,821,439.52 委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
四、價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù) 五、評估基準日本項目資產(chǎn)評估的基準日是2012 年10 月31 此基準日是委托方在綜合考慮被評估資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依 據(jù)、評估準則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)和其 他參考資料等，具體如下：
經(jīng)濟行為依據(jù)四川XX集團有限責任公司 2012 年10 月27 日總經(jīng)理辦公會紀 法律法規(guī)依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(2005 年10 月27 日第十屆全國人民代 表大會常務委員會第十八次會議修訂);
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91 號令，1991 、《中華人民共和國證券法》(2005年10 月27 日第十屆全國人民代 表大會常務委員會第十八次會議修訂);
4、《關(guān)于發(fā)布<上市公司非公開發(fā)行股票實施細則>的通知》(證監(jiān)發(fā) 行字[2007]302 月28日第十屆全國人 民代表大會常務委員會第十一次會議修訂); 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司
6、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1998年12 月24 日國務院 第12 次常務會議通過);
7、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國 務院令第55 號，1990
8、《關(guān)于加強以非貨幣財產(chǎn)出資的評估管理若干問題的通知》(財企[2009]46
(三)評估準則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準則—評估報告》(中評協(xié)[2011]230
5、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》(會協(xié)[2003]18
7、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001);
8、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2001);
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1、《國有土地使用證》;
2、其他參考資料。
(五)取價依據(jù)
1、《關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標準〉的通知》(國 土資發(fā)〔2006〕 307 號，2007
2、國土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》(國土資發(fā)〔2008〕 308 號，2009 3、國土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發(fā)〔2009〕56 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司
4、四川省人x政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳《關(guān)于調(diào)整征地補償安置標準等有關(guān)問題的意見》的通知(川辦函〔2008〕73
5、《四川省國土資源廳關(guān)于組織實施征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的通知》(川國土資發(fā)〔2009〕54
6、《四川省耕地占用稅實施辦法》(川府發(fā)〔2008〕27
7、《自貢市建設征收土地補償補助安置辦法》(自貢市人x政府令第65 號令);
8、《中共自貢市委、自貢市人x政府關(guān)于加快推進承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工 作的實施意見》(自委發(fā)〔2008〕14 9、評估人員收集的其他相關(guān)資料。
七、評估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，常用的估價方法有市場比較法、收益 還原法、假設開發(fā)法(剩余法)、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法等。
評估人員在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合待估宗地的特點、實際狀況 和資料收集情況，選擇采用市場比較法和成本逼近法進行評估。
具體理 由如下：
(1)自貢市近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，土地市場也較發(fā)育，待估宗地 所在區(qū)域同類型的交易實例較多，故可采用市場比較法進行評估。
(2)待估宗地所在區(qū)域的征地資料可取得，可根據(jù)區(qū)域的平均征 地成本和開發(fā)費用等來進行測算，因此，我們可選用成本逼近法進行評 綜上所述，考慮方法的可操作性,我們選用市場比較法和成本逼近法進行評估。
(一)市場比較法 市場比較法是指在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似的 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第10 土地交易比較案例與待估宗地對照比較，就兩者之間的交易情況、基準日、區(qū)域個別因素和其它相關(guān)因素等的差別進行修正，求取待估宗地在 估價基準日地價的方法，其基本計算公式為： 待估宗地地價=比較案例地價情況修正系數(shù)基準日修正系數(shù)區(qū) 域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)容積率修正系數(shù)使用年期修正系 數(shù)土地權(quán)利狀況修正系數(shù)土地開發(fā)程度修正值
(二)成本逼近法 成本逼近法就是以開發(fā)土地的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一 定的利潤、利息以及應交納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的評 估方法。
其計算公式為： 土地成本價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤 宗地價格=土地成本價年期修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)+土地增值收益
其中： 土地取得費：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，土地取得費包 括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費、耕地占用稅、耕地 開墾費、征地管理費等;
土地開發(fā)費：土地開發(fā)費按估價設定土地開發(fā)程度下區(qū)域平均需投 入的各項客觀費用計算;
利息：按照估價界定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用投 入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息;
利潤：按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的正常 回報率，估計土地投資應取得的投資利潤;
土地增值收益：土地增值收益是指政府出讓土地除收回成本價格 外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，即獲取一定的增值收
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況整個評估工作分四個階段進行：
(一)評估準備階段
1、2012年10月27日，委托方召集本公司評估人員，就本次評估的 目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評估 工作計劃。
2、配合企業(yè)進行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細表等工作。
(二)現(xiàn)場評估階段 項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2012年10月27日。
主要工作如下：
1、聽取委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位對評估對象和評估范圍的確定。
2、查閱收集委托評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
3、根據(jù)委托評估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定具體評估方法。
4、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進行查驗。
(三)提交報告階段 在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告，與委托方就評估結(jié)果交換 意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度 和程序?qū)蟾孢M行反復修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報告。
本階段的工作時間為2012年10月28日至11月5日。
九、評估假設 本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：
(一)一般假設
1、交易假設 交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第12 據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。
交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。
2、公開市場假設 公開市場假設，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的 資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會 和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設 資產(chǎn)持續(xù)使用假設是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和 使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基 礎(chǔ)上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設
1、土地權(quán)利狀況：出讓用地，無他項權(quán)利限制。
2、基礎(chǔ)設施條件：宗地土地開發(fā)程度：達到宗地紅線外“六通”( 上水、通下水、通電、通氣、通訊和通路);宗地紅線內(nèi)“場平”(場地平整)。
3、規(guī)劃限制條件：宗地為工業(yè)用地
4、其它限制條件：按評估報告中的限定條件使用。
十、評估結(jié)論
待估宗地在評估基準日，作為出讓工業(yè)用地、無他項權(quán)利限制，土 地開發(fā)程度為宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場平”、容積率為0.5、未來49.97 年期的土地使用權(quán)評估結(jié)果如下: 土地單價：340 元/平方米 土地面積：458,509.00 平方米 四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開發(fā)行股份涉及四川大西洋集團公司土地使用權(quán)項目資產(chǎn)評估報告 中聯(lián)資產(chǎn)評估集團有限公司 第13 總地價大寫金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬叁仟壹佰元正。
十一、特別事項說明
1、評估師和評估機構(gòu)的法律責任是對本報告所述評估目的下的資 產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構(gòu)對該項評估目的 所對應的經(jīng)濟行為做出任何判斷。
評估工作在很大程度上，依賴于委托 方及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料。
因此，評估工作是以委托方及被評 估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟行為文件、有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、有關(guān)法律文件 的真實合法為前提。
2、評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托方及產(chǎn) 權(quán)持單位提供，委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位對其真實性、合法性承擔法律責
3、在評估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變化時，應按以下原則處理：
(1)當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行 相應調(diào)整;
2)當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響 時，委托方應及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)重新確定評估價值;
(3)對評估基準日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托方在資 產(chǎn)實際作價時應給予充分考慮，進行相應調(diào)整。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。
同時， 本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則 確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力 對資產(chǎn)價格的影響。
當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它 情況發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。
評估機構(gòu)不承擔由于這些條件 的變化而導致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責任。
本評估報告成立的前提條件是本次經(jīng)濟行為符合國家法律、法規(guī)的 有關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門的批準。
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
評 估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機構(gòu)不會隨意 向他人公開。
(三)未征得本評估機構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評估報告的全部或 者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及 相關(guān)當事方另有約定的除外。
(四)評估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，根據(jù)國有資產(chǎn) 評估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估報告須經(jīng)備案或核準后使用，經(jīng)備案或 核準后的評估結(jié)果使用有效期一年，自評估基準日2012年10月31日起計 算，至2013年10月30日止。
超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
十三、評估報告日
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土地資產(chǎn)評估報告的概述
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。
而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)經(jīng)常面對的問題。
土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)。
可以說土地是一切財富之母。
為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。
一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
對土地資產(chǎn)評估報告分析的目的
土地資產(chǎn)管理機構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1.了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告，基本反映一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)工作的全過程。
包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。
這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機構(gòu)提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結(jié)果是否予以確認的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進行驗證確認工作，很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進行全面分析，了解評估機構(gòu)進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認的決定。
對土地資產(chǎn)評估報告的分析
通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1.對土地資產(chǎn)評估報告進行文字的邏輯分析。
一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估的基本思路。
土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)進行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進行分析。
即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結(jié)果。
2.對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。
只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上，才能進行信息的對比分析。
分析的內(nèi)容主要有兩個方面：
(1)土地資產(chǎn)評估機構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。
一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應的有關(guān)信息資料的參照價格。
土地資產(chǎn)評估機構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價格及有關(guān)的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風險系數(shù)等。
3.對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。
通過上述三個方面的分析，結(jié)合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。
被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，最后決定是否予以確認這個機構(gòu)是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。
對土地資產(chǎn)評估報告的利用
土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)應對報來的土地資產(chǎn)評估報告，分門別類進行檔案管理，這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。
土地資產(chǎn)評估管理機構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個方面：
1.可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認或不予確認的依據(jù)，同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2.可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。
土地作為資產(chǎn)管理、應公正地顯化其價值，土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。
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