土地資產評估報告的方法

　　在日常生活和工作中，我們使用報告的情況越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。那么報告應該怎么寫才合適呢？下面是小編為大家收集的土地資產評估報告的方法，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　1、對土地資產評估報告進行文字的邏輯分析。

　　一般來說土地資產評估報告所列發生的土地資產評估的原因、評估的范圍、土地資產的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系，而這種關系就構成了土地資產評估報告本身的邏輯關系，同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產權益、估價的前提條件與估價依據之間的一致性;評估范圍與土地資產權益之間的一致性;通過分析，我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。

　　2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析。

　　對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別，首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個方面：

　　(1)土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進行土地資產的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。土地資產評估機構前提條件不同，土地資產評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區別。

　　(2)分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業經營風險系數等。

　　3、對土地資產估算表格的分析。

　　這里包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結合實地考察最后產生綜合評價的意見，根據被評估土地資產發生評估的原因。被估土地資產目前的使用狀態、區域因素和個別因素的情況和地產市場的情況，審定土地資產評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。

　　土地資產管理機構對土地資產評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點：

　　1.了解土地資產評估質量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。

　　土地資產管理部門按國家土地資產管理的有關規定，應對土地資產評估機構評估土地資產的結果進行驗證確認工作，很重要的依據就是通過對獲得的土地資產評估資料進行全面分析，了解評估機構進行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質量的好壞，再結合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產評估結果是否予以確認的決定。

　　2.了解土地資產評估機構從事評估工作的能力。

　　由于一份完整的土地資產評估報告，基本反映一個土地資產評估機構工作的全過程。包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產生。這樣，土地資產評估管理機構即可根據申報土地資產評估資格證書的土地資產評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產評估工作能力，并作出是否頒發土地資產評估資格證書的決定。

　　一、土地評估方法都有哪些

　　1、土地評估方法有一個是市場比較法，也是最常用的一種方式，它是按照國際通用的方法進行評估，根據市場的替代原理，然后與近期交易的類似土地比較，對比成交價格。在這個成交價格基礎上，再進行修改，能夠客觀估算土地的價格，所以它有一定的經濟學原理，與市場價格比較接近。

　　2、另外還有收益還原法，它是一種對于待估的土地，用一種土地還原利率來估算土地價格的方式，因為土地的價格會隨著它的發展，收益也會有所不同。要考慮到土地的價值，另外還有人力、包括資本，其他的一些管理元素，就會導致它的價格會發生變化。這種方式只適合于收益的土地或者房產進行估價。

　　3、還有成本逼近法，是通過考慮利潤利息還有繳納的稅金，所確定的土地價格，需要考慮投資的成本來確定它的價值。

　　4、以上三種就是主要采用的方法，其中第1種最為常見。

　　二、什么是房地產評

　　1、房地產行業不在不斷發展當中，如果想要將房產進行評估，尤其進行房地產抵押系統當中，這是非常重要的一個環節。抵押包括擔保或者商品房開發、銷售等等都需要對房地產進行估價，而估價要由專業的機構來操作，并且根據估價的類型也會分為不同。

　　2、比如有一般的評估，雙方發生爭議的時候，就需要通過評估結構來解決爭議。另外還有房地產抵押的評估，能夠形成法律的約束，具有了法律的效益，還有特定評估。

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