某樓盤資產評估報告書「」

時間：2024-08-26 09:07:20 資產評估報告我要投稿

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某樓盤資產評估報告書范文「精選」

　　導語：資產評估報告與財務審計報告具有相同的文體特點，但在篇章結構上卻不盡相同。下面是小編為您收集整理的,資產評估報告，希望對您有所幫助。

某樓盤資產評估報告書范文「精選」

　　一.首部

　　標題：XX快樂之城4棟5樓C戶型資產評估報告書

　　報告書序號：工大會師評報字[2007]第14號

　　二.序言

　　XX大學會計師事務所有限公司接受中國工商銀行XX市XX區分行的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房進行了資產評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產實施了市場調查與詢證，對委估資產在2007年1月7日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：

　　三.委托方與資產占有方簡介

　　資產為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區分行，該行主要從事存取款、商業信用貸款等業務。

　　四.評估目的

　　評估委估標的物在評估基準日2007年1月7日的房地產現值，為該房地產抵押貸款失敗進行資產處置拍賣變現提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據。

　　五.評估范圍和對象

　　麗都雅苑是澳林地產開發的快樂之城項目的一期。快樂之城項目建筑面積共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米;快樂之城·麗都雅苑臨近未來浦口經濟、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風景區、老山風景區等。小區生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區。

　　快樂之城·麗都雅苑建筑風格極富現代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進深，減少了無效空間造成的浪費，讓每一平方米都能發揮應有的作用。小區由著名設計院規劃、設計，以高得房率(90%左右)、高綠化率(40.4%)、大樓間距(大于22米)、低容積率、人車分流為設計思想。貫穿小區的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創造出多層次的園林景觀，愉悅每一個人的生活。麗都雅苑采用高品質、高標準的建材設備，達到甚至超過市區許多高檔樓盤的品質。紅外線周界報警系統、閉路電視監控系統、一卡通車輛準入系統、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預留借口，業主可以以江北較低的房價享受市區高檔樓盤的生活。簡潔優美的立面、舒適的環境、以人為本的規劃，得到了業主的肯定和社會各界的廣泛的贊譽。

　　評估范圍根據現行市價法包括：房地產所處位置、面積、套型、建筑結構、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等因素。

　　評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛生間朝北，布局合理。買主A先生于2006年2月28日向南京模范置業有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價為328004.4元，首付款約30%(10萬元)，貸款額度約占70%，貸款期限為10年。自2006年2月抵押以來A先生陸續支付本金6期(一期一月)，金額為12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責任。

　　六.評估基準日

　　1.本資產評估基準日是2007年1月7日。

　　2.本次評估一切數量確認和取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

　　3.本報告評估結果是對評估基準日資產價值的客觀公允反映。

　　4.本次評估基準日是由評估機構南京工業大學會計師事務所有限公司與委托方中國工商銀行南京市浦口區分行協商確定。選定這一評估基準日，有利于保證評估結果有效地服務于評估目的，準確劃定評估范圍，合理選取作價依據，使評估基準日盡可能與評估目的的實現接近。

　　七.評估原則

　　根據國家資產評估的有關法規，評估中遵循如下原則：

　　1、遵循獨立性、客觀性、科學性、專業性的工作原則，及供求、預期、貢獻、替代的技術原則，嚴格按照國家法律和法規進行評估操作，確保資產評估工作不受外界干擾和評估業務當事人的影響。

　　2、依據規定的評估程序及其匹配方法科學地進行資產評定和估算。

　　3、房地產評估須遵循的合法原則、地域原則、最佳使用原則和不完全替代原則。

　　八.評估依據

　　1.委托方提供的情況說明。

　　2.市場調查獲得的數據和資料。

　　3.房地產現行市價法評估的程序和實施辦法。

　　九.評估方法

　　評估對象位于南京市浦口區浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區域的外圍住宅商品房，此地區同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現行市價法進行評價，即將評價對象與在評估基準日近期發生交易的類似房地產進行比較，并對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理的價格。現行市價法的原理可表示為：房地產評估價值=交易實例價格×各差異因素調整系數。

　　十.評估過程

　　本次資產評估工作于2007年1月7日開始，2007年1月12日出具正式報告。整個評估工作分五個階段進行：

　　(一)接受委托階段

　　本階段的主要工作是：經評估機構與委托方洽談后，接受委托方資產評估項目委托，在充分溝通的前提下確定評估目的、評估范圍及對象、選定評估基準日，評估機構據以制訂資產評估工作計劃。

　　(二)資產清查階段

　　評估人員根據資產評估的有關原則和規定，指導資產占有方清查資產、收集資料，然后對評估范圍內的資產進行查勘和產權界定，對收集的資料進行驗證。

　　(三)評定估算階段

　　1、待估物

　　位于南京市浦口區浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。

　　2、選取比較對象

　　根據估價對象所在區位、用途、評估目的、評估基準日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。

　　A: 麗都雅苑9棟4樓B戶

　　B: 盛泉新城5棟5樓A戶

　　C: 萬江共和新城7棟4樓B戶

　　3、因素修正

　　(1).區位修正

　　比較對象A與評估對象為同一小區，區位條件不作修正;比較對象B與C位于浦珠中路不遠，與評估對象區位相當，經估價師綜合分析，判定B、C條件指數分別為99、101(以評估對象相對應因素的條件指數為100，下同)。

　　(2).面積修正

　　與評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經估價師綜合分析，判定A 、B、C條件指數分別為97、98、100。

　　(3).套型修正

　　評估對象之室內套型為三室二廳一廚二衛，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚一衛，比較對象B為二室二廳一廚一衛，比較對象C為三室二廳一廚一衛，經估價師調查、分析，綜合判定A 、B、C條件指數分別為97、97、99。

　　(4).建筑結構修正

　　評估對象與比較對象均為磚混結構，故不作修正。

　　(5).交付標準

　　比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標準不作修正;比較對象C為簡裝房屋，經估價師調查、分析，綜合判定C條件指數為102。

　　(6).建成年月修正

　　比較對象A與評估對象為同一小區，建成年月不作修正;比較對象B與C建成時間與評估對象相比均在1年以內，由于良好的物業管理和日常維護，其成新率與評估對象所在之建筑物的成新相當，故亦不作修正。

　　(7).交易類型修正

　　評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進行資產處置的拍賣底價評估，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協商談判形成的市場價格。考慮到目前資產處置變現過程中采用公開拍賣的形式，而資產處置變現與具有良好開發前景的房地產開發項目招投標競爭拍賣具有不同特點，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預期。經估價師綜合分析，判定評估對象資產處置變現拍賣評估目的情況下的條件指數為正常成交價格水平的95%。

　　(8).交易時間差異修正

　　比較對象交易時間與評估對象評估基準日均較接近，僅比較對象C略早。根據對評估對象所在區域同類住宅最近交易價格變動情況的調查、了解和分析，判定比較對象A 、B、C條件指數分別為102、101、103。

　　4、采用算術平均法求待估物的評估值

　　待估物的單價=(2937.45+2781.42+2724.04)/3=2814.3(元/ m2)

　　總價=2814.3×116.78=328671.47( 元)

　　(四)評估匯總階段

　　1、根據評估人員對各類資產的初步評估結果，進行評估結果匯總、評估結論分析工作;

　　2、確認評估工作中沒有發生重復和漏評的情況，并根據匯總分析，對資產評估結果進行調整、修改和完善;

　　3、根據評估工作情況，撰寫全套資產評估報告書。

　　(五)提交報告階段

　　向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產評估報告書。

　　十一.評估結論

　　評估人員根據委估標的物的評估目的，遵循房地產估價原則和程序，采用科學的評估方法，結合評估人員的估價經驗，在認真分析現有資料的基礎上，經過縝密、細致的測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準日2007年1月7日的市場價值單價為2814.3元/ m2，總價為 328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。

　　十二.特別事項說明

　　1、本次評估結果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。

　　2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。

　　3、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現有轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。

　　4、本報告結果是對2007年1月7日這一評估基準日資產價值的客觀公允反映，本事務所對評估基準日以后的該部分資產價值發生的重大變化不承擔任何責任。

　　十三.評估基準日期后重大事項

　　評估基準日以后、評估報告的有效期間內：

　　1、若資產數量、價值標準發生變化，應根據本報告的評估方法對資產額進行相應調整。

　　2、若資產價格標準發生重大變化，并對資產評估價值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。

　　3、評估期間未發現且不知情的可能影響本次評估結論的重大期后事項，不能直接使用本評估結論。

　　十四.評估報告法律效率、使用范圍和有效期

　　1、評估報告成立的前提條件適用于繼續使用假設和公開市場假設。即對評估的資產是在公開市場的公允價格標準下進行作價評定。