對房產價值的資產評估依據

　　第一部分 依據和機構

　　一、抵押估價

　　1.《房地產抵押估價指導意見》(第三條)：

　　房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。

　　2.從銀行的角度：

　　抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。

　　二、房地產估價機構銀行

　　1.發揮其自身專長和信息優勢

　　2.幫助金融機構消除信息不對稱

　　3.控制違約風險

　　4.保障第二還款來源的合法、有效、足值

　　同時：

　　5.提高房地產估價機構信譽度

　　6.提升服務水平

　　7.提高專業水準和管理能力

　　8.獲得可觀的業務收入

　　9.建立和擴大自身客戶群

　　10.形成核心競爭力

　　11.促進房地產估價行業良性發展

　　第二部分 形勢與分析

　　一、基本面分析

　　關于房地產抵押估價服務：

　　截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約占三分之一。

　　標志性文件：《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)、《房地產抵押估價指導意見》

　　大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章并不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。

　　二、現實分析

　　(一)良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制

　　1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕;

　　2.收費混亂、回扣之風盛行;

　　3.對分支機構缺乏必要管理;

　　4.信用檔案形同虛設;

　　5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明;

　　6.其他。

　　問題的表現：

　　(1)評估機構與估價師

　　個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。

　　(2)銀行

　　對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。

　　(二)服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度

　　1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。

　　2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的“報告”。

　　3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。

　　4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。

　　5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特征。

　　6.用不恰當的假設限制條件過度避責。

　　7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防范信貸風險的作用。

　　(三)研究滯后，技術體系需要完善

　　1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：

　　市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。

　　抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最后防線。

　　抵押貸款價值：《歐洲評估準則》、Basel Ⅱ

　　2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。

　　3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。

　　(四)信息化程度—交易案例、評估標準、主觀性等問題

　　1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大;

　　2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的采集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫;

　　3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標準、基準地價等，但內容非常有限;

　　4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出于保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開;

　　5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布;

　　6.估價行業組織作用。

　　(五)估價師：知識結構、知識掌握

　　建筑工程的基礎知識—房屋結構、建筑設備、房屋裝飾、工程造價、建筑缺陷、質量隱患。

　　“假設限制條件”—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建筑質量承擔責任。

　　建筑學、工程造價、土木建筑工程

　　最高最佳使用原則—《房地產估價規范》(GB/T52091-1999)3.0.1條

　　(1)轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀

　　(2)建筑物結構承載能力：設計限值

　　(六)評估技術問題

　　(1)我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。

　　(2)土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法

　　(3)多種評估方法：

　　房地產(土地)市場發展不平衡：市場法和收益法

　　成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距

　　諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。

　　三、政策建議

　　(一)加強信用制度建設，形成良好的行業環境

　　加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防范道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢于接受估價服務，才能促進行業健康發展，并促進整個社會信用環境的改善。

　　(二)對抵押估價理論進行深入研究

　　在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防范房地產信貸風險

　　價值類型：最為緊迫的問題

　　與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法

　　關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法

　　(三)共同推進估價行業基礎數據庫建設，建立估價參數標準值體系

　　基礎數據庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。

　　數據庫可實行會員制，有償使用

　　大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化

　　(四)估價師：完善知識結構，提高業務水平

　　因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標準和特有的評估規范要求：如金融監管機構對于合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求

　　加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。

　　第三部分 對評估機構的內部要求

　　抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。

　　一、政策法規要求

　　1.評估行業的資格管理：

　　資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師

　　行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部

　　礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。

　　2.評估行業的機構管理(以房地產估價機構為例)

　　等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質(新設立)

　　評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

　　管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。

　　二、資質需求及信用考核

　　(一)基本條件：四條

　　(二)專項條件：五條

　　(三)信用考核

　　銀行對合作中介機構堅持“動態管理、優勝劣汰”原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。

　　銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。

　　1.談話提醒：10條

　　2.特別名單：12條

　　管理范圍：

　　資產評估

　　房地產估價

　　土地估價

　　其他專業資產評估機構

　　管理內容：

　　合作機構的認定

　　日常管理

　　年度考評

　　動態調整

　　。。。

　　第四部分 對評估報告的內在要求

　　一、評估作業與報告形式規范

　　(一)制度準則

　　1.資產評估:

　　2.房地產:

　　3.土地估價:

　　(二)作業原則

　　1.合法原則

　　權屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規規定 、合同約定

　　2.謹慎原則

　　房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性

　　3.公正原則

　　(1)避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。

　　(2)一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。

　　4.估價時點原則

　　(1)有助于抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時準確地判定其價值

　　(2)一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價

　　(三)抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求

　　1.知識儲備要求：

　　2.信息儲備要求：

　　3.評估報告形式審查內容

　　內容完整性審核

　　中介機構資質審核

　　合法有效性審核

　　評估報告的邏輯性審核

　　(四)評估報告形式審查(不規范事例)

　　評估專用章、業務專用章、報告專用章

　　一個估價師簽字、不同資質估價師混簽

　　估價報告的有效期

　　估價機構是否在資格證書有效期內出具報告

　　報告是否在有效期內

　　報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告

　　權屬審核

　　權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致

　　抵(質)押登記情況審核

　　評估報告的邏輯性審核

　　評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性

　　評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性

　　押品與評估對象的一致性

　　二、評估報告技術審查

　　(一)技術要點

　　方法的恰當性

　　依據可靠性

　　參數合理性

　　計算過程的準確性

　　(二)分項要點：以房地產評估為例

　　1.估價目的：

　　房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。

　　2.關注實現方式：

　　(1)轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式(僅以土地作價加上地上附

　　著物的殘值)

　　(2)抵押權人的自用，以獲取收益或利益。

　　(3)從抵押物今后的用途來看：繼續維持現用途、改變用途

　　3.抵押估價：

　　房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別于其他目的的房地產估價的不同之處。

　　4.主要評估方法

　　(1)市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘

　　(2)收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或

　　者資本化率

　　(3)成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。

　　(4)假設開發法 ：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成后的價值、開發成本、費稅和利潤。

　　(5)基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。

　　5.主要評估方法審核要點

　　(1)市場比較法：

　　應用前提：要有一個活躍的公開市場;公開市場上要有可比的資產及其交易活動 。

　　適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。

　　選取實例的可比性：

　　A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;

　　B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等;

　　C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。

　　D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。

　　(2)收益法：

　　應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量;資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，并可以用貨幣衡量;預期獲利年限可以預測。

　　適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率(資本化率)、可預知的獲利年限，適用于可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。

　　計算公式：P=A/r * [1-1/(1+r)n]

　　客觀純收益A的合理性(往往涉及租金收入與稅費的合理性)

　　資本化率r的合理性：

　　(3)成本法：

　　應用前提：被評估的資產處于繼續使用或被假定處于繼續使用狀態;具備可利用的歷史資料;形成資產價值的耗費是必須的。

　　適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象

　　各項費用的合理性

　　重置價格的合理性

　　成新率的合理性

　　(4)假設開發法 ：

　　應用前提：開發完成后的房地產價值與開發成本具有可預

　　測性;

　　適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，

　　常用于待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改

　　造的再開發地產的估價。

　　開發完成后的房地產價值的合理性

　　開發成本的合理性

　　利潤率的合理性

　　稅費率設置的合理性

　　(5)基準地價修正系數法：

　　應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效

　　適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決于基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。

　　基準地價選取的恰當性

　　容積率設定的合理性

　　三、評估報告的注意事項及風險點

　　(一)注意事項

　　1.選用不合理的假設前提

　　2.重復計算

　　3.擴大評估對象的范圍

　　4.虛增容積率

　　5.虛增房地產租金收入

　　6.虛增開發完成的房地產市場價值

　　7.選取不具可比性的交易實例作為參照物

　　(二)評估報告的風險點

　　1.抵押品價值

　　2.抵押物風險：

　　(1)抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。

　　(2)禁止抵押的房地產范圍：

　　是否存有限制條件

　　開發商已合法出售的房地產

　　預購商品房貸款抵押的

　　以共有的房地產抵押的

　　以已出租的房地產抵押的

　　以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保

　　建筑工程款優于抵押權受償

　　3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：

　　(1)注重預期風險。

　　(2)市場變現能力風險。

　　(3)抵押期間的損耗風險。

　　(4)其他……

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