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正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略MBA研究論文
本文是一篇MBA論文，本文搜集查閱了國內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略理論、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理實(shí)例等相關(guān)文獻(xiàn)，并進(jìn)行了系統(tǒng)的整理和分析，為正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究提供了充足的理論支持及實(shí)例研究經(jīng)驗(yàn)。
第一章 緒論
第一節(jié) 研究背景與意義
一 研究背景
隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化不斷加快推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分，是支撐國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的必要保證，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也日益受到消費(fèi)者和政府的廣泛關(guān)注。
隨著房地產(chǎn)這個(gè)“蛋糕”越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。行業(yè)集中度提升將是一個(gè)持續(xù)時(shí)期較長且漸進(jìn)的過程，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升。2008 年后房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已連續(xù)呈下降趨勢(shì)，研究顯示，自金融危機(jī)后房地產(chǎn)行業(yè)開始洗牌，到 2015 年房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量減至 3.4 萬家，僅為 2010 年的二分之一。2010 年—2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額逐漸集中于前幾陣營的企業(yè)中，一些中小企業(yè)將逐漸被淘汰出去。
因京上廣深等一線城市具備區(qū)域覆蓋能力強(qiáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)比較完善、購買能力強(qiáng)以及有較高的利潤回報(bào)率，大部分房企紛紛將一線城市作為企業(yè)發(fā)展布局的重點(diǎn)，這也導(dǎo)致了一線城市房地產(chǎn)格局競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。萬科、碧桂園、恒大、綠地等諸多開發(fā)企業(yè)逐漸開始向發(fā)展?jié)摿^大的二三線城市進(jìn)行布局，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)展開。
鄭州地處中原，交通便利，是中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展并崛起的重心城市。2016 年 12月 17 日鄭州入選國家中心城市，所謂國家中心城市，是指處于中國城鎮(zhèn)體系最高位置的城鎮(zhèn)層級(jí)，肩負(fù)重要發(fā)展職責(zé)作用，這樣級(jí)別的城市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、對(duì)外交流等多方面的表現(xiàn)。
第二節(jié) 研究?jī)?nèi)容與方法
一 研究?jī)?nèi)容
本文研究?jī)?nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：
（1）隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策及鄭州市房地產(chǎn)格局的變化，通過政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、技術(shù)環(huán)境四個(gè)方面以及鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，徹底分析正商地產(chǎn)所面臨的機(jī)遇與威脅。
（2）在外部環(huán)境分析基礎(chǔ)上，深入剖析正商地產(chǎn)組織架構(gòu)、人資管理、財(cái)務(wù)、研發(fā)、營銷等內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)與不足。
（3）結(jié)合正商地產(chǎn)自身特色，提出成為一線房企，全國 20 強(qiáng)的發(fā)展愿景及立足鄭州、全國布局、區(qū)域聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步制定區(qū)域聚焦、多元化經(jīng)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營的具體戰(zhàn)略。
（4）根據(jù)制定的發(fā)展戰(zhàn)略，正商地產(chǎn)公司從企業(yè)文化、組織架構(gòu)、財(cái)務(wù)支撐、人才儲(chǔ)備、營銷體驗(yàn)、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等方面進(jìn)行優(yōu)化和強(qiáng)化，為正商地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施提供強(qiáng)有力的保障措施，并建立戰(zhàn)略評(píng)價(jià)、調(diào)整體系，及時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。
二 研究方法
（一）文獻(xiàn)歸納法
本文搜集查閱了國內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略理論、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理實(shí)例等相關(guān)文獻(xiàn)，并進(jìn)行了系統(tǒng)的整理和分析，為正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究提供了充足的理論支持及實(shí)例研究經(jīng)驗(yàn)。
（二）案例分析法
本文在理論聯(lián)系實(shí)際的基礎(chǔ)上，通過 PEST、SWOT 模型分析方法對(duì)正商地產(chǎn)內(nèi)外部環(huán)境做出了系統(tǒng)的分析，對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行制定和實(shí)施并提出保障策略。
（三）實(shí)地調(diào)研法
本文結(jié)合作者自身工作崗位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)情況有一定的了解基礎(chǔ)，根據(jù)論文內(nèi)容需要，詳細(xì)了解公司內(nèi)部實(shí)際情況，并與公司營銷、財(cái)務(wù)、招采等其他部門深入溝通，為本文寫作提供真實(shí)信息和數(shù)據(jù)支持，同時(shí)為正商地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定及實(shí)施提供決策依據(jù)。
第二章 正商地產(chǎn)外部環(huán)境分析
第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析
企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是建立在當(dāng)前國家整個(gè)社會(huì)環(huán)境中的，是根據(jù)大宏觀環(huán)境為指導(dǎo)并作為參考標(biāo)準(zhǔn)的。企業(yè)發(fā)展總是處于機(jī)遇與威脅并存的環(huán)境中，企業(yè)如何去抓住機(jī)遇，規(guī)避潛在威脅，這就需要企業(yè)搜集所處大宏觀環(huán)境的各種信息并綜合分析，總結(jié)探索企業(yè)所處行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)并迅速制定相應(yīng)發(fā)展策略。政治環(huán)境（Political）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economic）、社會(huì)環(huán)境（Social）、技術(shù)環(huán)境（Technological）是企業(yè)在制定戰(zhàn)略時(shí)需要考慮的四大關(guān)鍵因素。
一 政治環(huán)境分析
中國的房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橹袊赜械慕?jīng)濟(jì)模式導(dǎo)致其自身的特殊性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其發(fā)展情況出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高或者行業(yè)不景氣的時(shí)候，國家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生反應(yīng)情況出臺(tái)相應(yīng)的政府文件進(jìn)行宏觀調(diào)控。
2010 年開始，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房?jī)r(jià)猛漲，資本市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，國家出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，且為了保證調(diào)控政策能夠得到徹底落實(shí)，國務(wù)院在2010 年 9 月 29 日出臺(tái)了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“國五條”，本次調(diào)控范圍涉及到了土地、信貸、稅收、保障房等與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相連的方方面面，具體內(nèi)容如下：
（1）全國各地區(qū)要堅(jiān)決執(zhí)行國家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策，在部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)首付比例的調(diào)整和首套房的限購，對(duì)于不貫徹國家政策的地區(qū)進(jìn)行問責(zé)。
（2）在全國范圍內(nèi)推廣實(shí)行房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅。
（3）各銀行要加強(qiáng)和完善對(duì)消費(fèi)性貸款的管理制度，嚴(yán)禁購買住房的過度泛濫貸款，第三套住房的貸款暫停審批。
（4）大力發(fā)展保障性安居工程建設(shè)，加大經(jīng)廉租房和濟(jì)適用房的供應(yīng)力度。
（5）嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，禁止房地產(chǎn)商欺騙消費(fèi)者，哄抬房?jī)r(jià)。對(duì)于拖延開工、故意閑置土地或者不發(fā)售樓盤的，將給予嚴(yán)厲的政策和經(jīng)濟(jì)上的處罰。
第二節(jié) 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
2016 年鄭州市土地市場(chǎng)多家一線房企進(jìn)駐，瘋狂圈地模式再次彰顯，鄭東新區(qū)龍湖副 CBD 區(qū)域土地市場(chǎng)“地王”頻出，位列前四的地塊均出自龍湖副 CBD。8 月 18 日金茂集團(tuán)經(jīng)過 9 小時(shí) 239 輪爭(zhēng)搶以 35.1 億摘得鄭東新區(qū) 14 號(hào)地，奪得 2016 年度土地總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)“三料地王”。正商地產(chǎn)公司同時(shí)也進(jìn)軍“地王窩”。
第三章 正商地產(chǎn)內(nèi)部環(huán)境分析................. 22
第一節(jié) 公司基本情況...............22
第二節(jié) 公司內(nèi)部環(huán)境分析.....................23
第四章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的制定.. 32
第一節(jié) 正商地產(chǎn) SWOT 分析 ......................32
第二節(jié) 正商地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo).................33
第五章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施............39
第一節(jié) 打造良好企業(yè)文化......................39
第二節(jié) 優(yōu)化組織架構(gòu)....................39
第五章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施
第一節(jié) 打造良好企業(yè)文化
企業(yè)文化是一家企業(yè)在長期經(jīng)營發(fā)展過程中形成的經(jīng)營形象、價(jià)值理念、社會(huì)責(zé)任等多方面的綜合體現(xiàn)，是為企業(yè)發(fā)展和生存服務(wù)的，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展、生存的精神靈魂。如果一個(gè)企業(yè)只注重財(cái)富積累，沒有相應(yīng)的文化建設(shè)，這樣的企業(yè)是沒有靈魂的，是沒有精神源泉的，這樣的企業(yè)是沒有凝聚力的，沒有凝聚力的企業(yè)是發(fā)展不成一流企業(yè)。企業(yè)文化是企業(yè)管理中非常重要的因素之一，企業(yè)越強(qiáng)大，企業(yè)文化就越為重要，它在企業(yè)管理中起到的作用越大，也是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有優(yōu)勢(shì)且立于不敗之地的重要影響因素。
正商地產(chǎn)（集團(tuán)）堅(jiān)持打造卓越企業(yè)文化、完善治理內(nèi)部結(jié)構(gòu)、不斷優(yōu)化管理流程及管控體系、管理方法，持續(xù)提升公司管理水平。公司始終秉承“為優(yōu)秀人群創(chuàng)造品質(zhì)生活”的使命,堅(jiān)持“誠實(shí)守信、勤奮敬業(yè)、結(jié)果導(dǎo)向、精益筑家、客戶價(jià)值”的核心價(jià)值觀，確定了立足鄭州、布局全國、區(qū)域聚焦為主的發(fā)展戰(zhàn)略，專注構(gòu)建“建造高品質(zhì)、服務(wù)高品質(zhì)、環(huán)境配套高品質(zhì)”的高質(zhì)項(xiàng)目，為提升人居環(huán)境、打造品質(zhì)生活、促進(jìn)城市化發(fā)展，不斷創(chuàng)新超越，奮發(fā)前行。通過內(nèi)訓(xùn)，外訓(xùn)和其他方式，強(qiáng)化員工對(duì)于企業(yè)文化的認(rèn)知，無論新老員工都能夠?qū)ζ髽I(yè)文化做到發(fā)自肺腑的接受，真正做到志同道合，為正商地產(chǎn)的健康穩(wěn)健發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
隨著正商地產(chǎn)公司規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)板塊逐漸繁瑣復(fù)雜，再加上一流企業(yè)管理模式及競(jìng)爭(zhēng)模式的創(chuàng)新，導(dǎo)致鄭州市房地產(chǎn)格局逐漸發(fā)生變化，正商地產(chǎn)內(nèi)部的問題也逐漸凸顯，例如“公司內(nèi)部各部門責(zé)任相互推諉”、“各部門協(xié)調(diào)不順暢”、“小山頭主義”、“決策執(zhí)行效率低下”等問題。這些內(nèi)部矛盾不給予解決，勢(shì)必阻礙公司穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，正商地產(chǎn)迅猛發(fā)展的步伐緩慢。公司的管理模式或者說內(nèi)部組織架構(gòu)存在的矛盾導(dǎo)致公司內(nèi)部問題的激化。解決內(nèi)部問題或化解內(nèi)部矛盾，就要優(yōu)化公司內(nèi)部組織架構(gòu)、改善管理模式，建立適合正商地產(chǎn)公司目前發(fā)展速度的組織架構(gòu)體系，這是急需解決的首要問題。
第六章 結(jié)論
本文結(jié)合作者的工作之便及豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際工作中搜集并獲取了關(guān)于正商地產(chǎn)內(nèi)外部大量的數(shù)據(jù)和信息，并查閱研究了國內(nèi)關(guān)于戰(zhàn)略研究方面的大量文獻(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略實(shí)例研究進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和整理，最后通過PEST、SWOT 模型對(duì)正商地產(chǎn)的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)總結(jié)，制定戰(zhàn)略目標(biāo)以及保證戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的措施。通過以上的研究學(xué)習(xí)得到如下結(jié)論：
（1）基于國家有利政策對(duì)鄭州發(fā)展的支持，鄭州市場(chǎng)潛力很大，國際業(yè)務(wù)機(jī)遇增多，但隨著一線房企的入駐，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，本土房企面臨的威脅大于機(jī)遇，因此正商地產(chǎn)基于目前房地產(chǎn)形勢(shì)，繼續(xù)深耕鄭州，做好細(xì)分市場(chǎng)分析，研發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，同時(shí)抓住國際機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)國際資本對(duì)接，擴(kuò)大國際業(yè)務(wù)板塊，公司多元化經(jīng)營，始終堅(jiān)持立足鄭州、布局全國、區(qū)域聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略。
（2）正商地產(chǎn)在鄭州區(qū)域具有知名度高、資源整合能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，但一線房企的入駐、國家調(diào)控政策的收縮、“招、拍、掛”制度的完善，讓本土房企的優(yōu)勢(shì)不再彰顯。與一線房企相比，正商
地產(chǎn)目前存在的問題大于自身優(yōu)勢(shì)。因此，正商地產(chǎn)根據(jù)自身存在的問題，要強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，吸引優(yōu)秀人才，打造良好企業(yè)文化，加強(qiáng)品牌戰(zhàn)略實(shí)施。
（3）企業(yè)的愿景是逐漸發(fā)展為一家綜合性的跨國企業(yè)，正商地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)自身情況，制定區(qū)域聚焦、多元化經(jīng)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營的具體戰(zhàn)略。
（4）為保證發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，制定強(qiáng)有力的實(shí)施措施，同時(shí)建立戰(zhàn)略評(píng)價(jià)、調(diào)整體系，及時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，保證戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
本文為正商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略方向提出了一些觀點(diǎn)，有一定的指導(dǎo)性，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)比較復(fù)雜，受國家政策及資本實(shí)力等方面綜合影響，本文難免有一些不足，所以在未來的學(xué)習(xí)和工作中，還有很大的提升空間。
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