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金陵錦城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
一、項(xiàng)目概述
20xx年，金陵新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新家源房地產(chǎn)公司”)通過(guò)競(jìng)賣(mài)的方式，獲得位于江蘇省南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)約500畝地塊一宗。20xx年下半年，該公司對(duì)本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察 及“三通一平”并開(kāi)工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于20xx年底封頂。為確保開(kāi)發(fā)順利、銷(xiāo)售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專(zhuān)業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和前期策劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
南京是副省級(jí)城市，江蘇省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)家重要?jiǎng)?chuàng)新基地，區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心，長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)基地，濱江生態(tài)宜居城市，亦是2014年第二屆夏季青年奧運(yùn)會(huì)舉辦城市。20xx年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值4230億，同比增長(zhǎng)11.5%。全市戶籍人口629.77萬(wàn)人，市區(qū)戶籍人口545.98萬(wàn)人，全市常住人口771.31萬(wàn)人。城市建成區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口460.83萬(wàn)人。先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第五名、國(guó)家園林城市等稱(chēng)號(hào)。南京贏得了聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)特別榮譽(yù)獎(jiǎng)和20xx年度“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，前不久成功獲得“全國(guó)文明城市”稱(chēng)號(hào)，位居20xx年中國(guó)最具幸福感城市、中國(guó)最具軟實(shí)力城市、中國(guó)最具教育發(fā)展力城市行列。
玄武區(qū)位于市區(qū)東北部。她是南京市最大的中心城區(qū)，面積80.97平方公里，人口近43萬(wàn)，境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風(fēng)光秀麗，有聞名世界的中山陵、松濤萬(wàn)頃的紫金山、芳菲四季的玄武湖、歷經(jīng)風(fēng)霜的古城墻，具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌。區(qū)域交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，科研院所眾多。改革開(kāi)放以來(lái)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得令人矚目的成績(jī)。全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入均以較快的速度遞增。區(qū)域環(huán)境面貌發(fā)生了較大變化，社會(huì)事業(yè)蒸蒸日上，居民素質(zhì)和地區(qū)文明程度不斷提高。
該項(xiàng)目位于南京市玄武區(qū)孝陵衛(wèi)，具體四至為：東鄰羅漢巷，南接南京理工大學(xué)，西連勝利村路，北靠寧杭公路，路對(duì)面是南京第九中學(xué)震旦分校、孝陵衛(wèi)小學(xué)。該項(xiàng)目周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且緊鄰南理工、南農(nóng)大、南航等大學(xué)，人文薈萃，區(qū)域發(fā)展前景良好，發(fā)展?jié)摿^大。
該項(xiàng)目總占地面積500畝(約34萬(wàn)平方米)，除退紅線、道路、綠地、廣場(chǎng)外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝(約20.01萬(wàn)平方米)。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬(wàn)平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?000-8000人。
二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化
(一)土地供應(yīng)政策變化推進(jìn)地價(jià)的進(jìn)一步上漲。
目前，我國(guó)加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供應(yīng)，并進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)，嚴(yán)格界定有償使用與無(wú)償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)媛鋵?shí)經(jīng)營(yíng)性土地的“招標(biāo)拍賣(mài)掛牌”出讓制度。這些減少土地供應(yīng)措施的實(shí)施，推動(dòng)了土地價(jià)格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價(jià)也促進(jìn)了市場(chǎng)主體---房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
20xx年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%;完成土地開(kāi)發(fā)面積23006萬(wàn)平方米，下降19.9%。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將20xx年的調(diào)控政策前松后緊，繼20xx年經(jīng)來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。
(二)小康社會(huì)的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
人居住宅面積是小康社會(huì)的一個(gè)主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國(guó)家加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。
(三)城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。
一方面，我國(guó)加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購(gòu)房需求旺盛;另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購(gòu)置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長(zhǎng)。
(四)信貸緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
一方面，出于對(duì)資金效益和風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績(jī)較好、開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個(gè)人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了部分購(gòu)房需求。
總體來(lái)看，20xx年我國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)迅速將低于20xx年，住房?jī)r(jià)格漲幅呈小幅回落態(tài)勢(shì)。
三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性
(一)項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展
當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。南京房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到201x年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到26平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到17%，城市化水平將提高到39%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)201x年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
(二) 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用
目前，南京市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與江蘇省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃存在差距。因此，改善南京市人民的居住條件已經(jīng)成為南京市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著南京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使南京城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。
敬賢首府居住小區(qū)一期項(xiàng)目符合南京城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。
(三) 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要
由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為南京市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加南京市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。
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