地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
**集團(tuán)**地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
目 錄
一、總 論
二、市場(chǎng)分析
三、建設(shè)內(nèi)容
四、環(huán)保與市政配套
五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結(jié)論與建議
一、總 論
(一)項(xiàng)目背景
1 項(xiàng)目名稱： “**高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)
2 承辦單位概況：
“世紀(jì)地產(chǎn)”是**專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。
由于其他的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和**高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京**智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司****·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。
公司注冊(cè)資本1億元(“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬(wàn)元，**高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司3000萬(wàn)元，北京**智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000萬(wàn)元)流動(dòng)資金2400萬(wàn)元(滾動(dòng)開(kāi)發(fā))。
**高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)**市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理**東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“**·中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。
成立于2002年6月的北京**智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是**控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門(mén)設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。
3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《**市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
(二)項(xiàng)目概況
1 地塊位置：
關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵**職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“**高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。
2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：270畝(180090平方米)
容積率：1.75(本地塊位于**市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是**光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購(gòu)房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值)
建筑面積：314528平方米
開(kāi)發(fā)周期：7至8年
土地價(jià)格：5400萬(wàn)(高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入)
3 周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;
(2)魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙;
(4)華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞;
(3)**光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)
4 項(xiàng)目投入資金及效益情況
項(xiàng)目總投資：33597.28萬(wàn)元
自有資金投入：12400 萬(wàn)元
住宅銷售價(jià)格：2000 元/平米起
項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬(wàn)元
項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬(wàn)元
項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28%
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39%
(三)項(xiàng)目建設(shè)緣由
1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在**房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展
公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射**三鎮(zhèn)。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在**地產(chǎn)業(yè)界的形象。
2 項(xiàng)目的建設(shè)符合**市對(duì)光谷建設(shè)的精神
國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。**市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。
根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國(guó)光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀?*市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。
因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取**高科國(guó)有控股集團(tuán)和北京**智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司****·世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。
3 由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略
從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來(lái)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，**市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。
本項(xiàng)目由**高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，這在**房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。
4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在
世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)
高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備
**智地依托于**集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)
(四)市場(chǎng)分析
1 **概況
**市是中國(guó)六大中心城市之一。 在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，**名列第六。2001年，**市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),**經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為**的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
中華人民共和國(guó)成立后，**經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，**的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，**的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。
邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、**將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。
超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。
未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);**(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，**具有很大的機(jī)會(huì)。
2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
(1)“光谷地區(qū)”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和**市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在**創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，**以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱“**·中國(guó)光谷”)。
“**·中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以**烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“**·中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)-----**東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
**東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。**東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
(2)建筑類型
**市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前**市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項(xiàng)目建筑類型：
以高層(C型)為主干，周圍點(diǎn)綴布局(A、B、D、E型)多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。
配比：
多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟 高層：C型14棟
3 目標(biāo)市場(chǎng)地位
項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：
(1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;
(2)周邊高校的教師以及工作者;
(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;
(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;
(5)外地來(lái)漢的經(jīng)商者。
(6)其他
(五)結(jié)論
本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。
(一)市場(chǎng)概況
1 **市總體經(jīng)濟(jì)狀況
**市是中國(guó)六大中心城市之一。 在1992年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，**名列第六。2001年，**市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2000年增長(zhǎng)12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),**經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。
得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為**的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
中華人民共和國(guó)成立后，**經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國(guó)221個(gè)地級(jí)以上城市中，**的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國(guó)的特大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，**的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國(guó)公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。
邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、**將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。
超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò)100萬(wàn);能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求(包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源;國(guó)際機(jī)場(chǎng);與腹地的交通聯(lián)絡(luò);圓頂體育場(chǎng);技術(shù)中心;通信中心;公共交通;垃圾處理;綠色基礎(chǔ)設(shè)施;新的政治機(jī)制。
未來(lái)的十大超級(jí)城市：班加羅爾(印度);**(中國(guó));上海(中國(guó));曼谷(泰國(guó));丹佛(美國(guó));亞特蘭大(美國(guó));昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，**具有很大的機(jī)會(huì)。
2 **房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。
**市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。
形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。
部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。
3 **商品住宅價(jià)格走勢(shì)
2001年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤(pán)盤(pán)的加入也起到了一定的作用。
洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn);住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。
洪山區(qū)指數(shù)
2001第四季度 1145.39
2002第一季度 1273.52
2002第二季度 1327.12
2002第三季度 1451.75
2002第四季度 1488.67
此季度武珞路沿線樓盤(pán)銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。
楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上;當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右�？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。
坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭;銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右;均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米;水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。
4 **主要商品住宅樓盤(pán)2002年銷售大勢(shì)
1.市場(chǎng)整體活躍，樓盤(pán)銷售順暢
2002年第四季是**市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開(kāi)盤(pán)一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量;中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬(wàn)平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。
2.名家操盤(pán)實(shí)力大增
目前，**市中、高檔樓盤(pán)訴諸于市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。**市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤(pán)——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在**市的樓盤(pán)環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說(shuō)是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，**市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤(pán)。
3.小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)
2002年7月1日**市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，**市小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年**市小高層、高層住宅的開(kāi)發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬(wàn)平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。
4.消費(fèi)者的購(gòu)房行為漸趨理性
隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始慎重看待購(gòu)房行為，據(jù)調(diào)查：購(gòu)房影響因素中地理位置40%，價(jià)格為36.85%，環(huán)境為22.96%，交通為6.47%，其他因素的被選率為0.93%，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等。
5. 價(jià)格及指數(shù)
2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點(diǎn)，較上季度上漲66.43點(diǎn);綜合物業(yè)平均價(jià)格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。
住宅價(jià)格指數(shù)此季度為1136.63點(diǎn)，比上季度上漲58.32點(diǎn);平均價(jià)格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。
寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)此季度為1050.07點(diǎn)，較上季度上漲11.36點(diǎn);平均價(jià)格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。
2002年消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)物業(yè)的要求更高，買(mǎi)房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長(zhǎng)52%，其中，存量房買(mǎi)賣(mài)成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬(wàn)平方米，成交價(jià)值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬(wàn)平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長(zhǎng)6%，下半年將會(huì)有大副上升;同期居民已購(gòu)公房上市交易20.99萬(wàn)平方米，占總交易面積的13.3%。
區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比
洪 山 28.71 14.34 50%
(三)競(jìng)爭(zhēng)分析
1 **市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)
●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展
●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流
●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多
●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞
●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境
●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流
●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視
●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣(mài)點(diǎn)
2 **區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析
本項(xiàng)目位于**洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤(pán)大勢(shì)加以對(duì)比分析。
洪山區(qū)：
2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn);住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。
洪山區(qū)指數(shù)
2001第四季度 1145.39
2002第一季度 1273.52
2002第二季度 1327.12
2002第三季度 1451.75
2002第四季度 1488.67
此季度武珞路沿線樓盤(pán)銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便;二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。
楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬(wàn)平方米以上;當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右�？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤·半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。
坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭;銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右;均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米;水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。
武昌區(qū)：
2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點(diǎn)，比上季度上漲了70.89點(diǎn)。平均價(jià)格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。
武昌區(qū)指數(shù)
2001年第四季度 1003.18
2002年第一季度 929.88
2002年第二季度 1046.69
2002年第三季度 1012.55
2002年第四季度 1083.44
此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有任何土地可用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤(pán)里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園(二期)、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤(pán)，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安·加洲花園、中央花園等高檔樓盤(pán)的銷售量也提高不少。
此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開(kāi)的。此季度強(qiáng)銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過(guò)6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門(mén)，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。
此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語(yǔ)獨(dú)占鰲頭，均價(jià)不僅不降反而逐步攀升高達(dá)4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。
3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
(1)“光谷地區(qū)”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和**市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在**創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，**以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(俗稱“**·中國(guó)光谷”)。
“**·中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持;以**烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“**·中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)-----**東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
**東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。**東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
(2)建筑類型
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從**三鎮(zhèn)各區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安·公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前**市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項(xiàng)目建筑類型：
以高層(C型)為主干，周圍點(diǎn)綴布局(A、B、D、E型)多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。
4 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷CBD核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤(pán)，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這些樓盤(pán)的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。
樓盤(pán)名稱 開(kāi)發(fā)商 房型 結(jié)構(gòu) 價(jià)格(元/m2) 交房方式
逸景苑 銀峰置業(yè)發(fā)展(**)有限公司 3*2、4*2、復(fù)式 框架 1880起 期房
兆富國(guó)際大廈 湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司 3*2 框架 2880起 現(xiàn)房
當(dāng)代光谷智慧城 **當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司 3*2*2、4*2*... 框架 2020均 期房
銀河灣 **鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司 2*1、3*1 框架 1800均 期房
華城新都 **匯峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1*1、2*2、3*... 框架 1980均 期房
東林外廬 岡部置業(yè)(**)公司 3*2、1*1、4*... 框架 1670均 期房
名都花園 **城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2*2、3*1、3*... 框架 2700均 現(xiàn)房、期房
麗島花園 聯(lián)合置業(yè)(**)公司 3*2、4*1、4*... 框架、磚混 3900均 現(xiàn)房
電腦大世界 洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300起 現(xiàn)房
明珠園 **聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000起 期房
弘業(yè)俊園 **市武昌政通實(shí)業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 不詳 框架 未開(kāi)盤(pán) 期房
南波灣 **農(nóng)墾房地產(chǎn)公司 別墅 框架 1290起 期房
文豪苑 **洪榮物業(yè)有限公司 3*2*2、2*2*2 框架 1820均 期房
當(dāng)代曙光嘉園 **曙光雙環(huán)開(kāi)發(fā)公司 3*2*2、4*2*2 磚混 1490起 期房
半島尊邸 湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4*2、3*2、2*2 框架 2188起 期房
華樂(lè)苑 **東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3*1、3*2 框架 1700起 期房
水藍(lán)郡 湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 別墅 框架 2600起 現(xiàn)房
獅龍花苑 湖北云頂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3*2、2*2 框架 1780起 期房
山水華庭 **市鑄久置業(yè)有限公司 2*1 3*2 4*2 磚混、框架 1400起 期房
虹景豪庭 **市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*2 4*2 框架 2920均 期房
湯遜湖山莊 湖北華泰置地公司 3*2、5*2 磚混 框架 1700起 期房
櫻花大廈 湖北新長(zhǎng)江置業(yè)公司 2*1、2*2、3*... 框架 2580起 期房
明雅苑 明鴻房地產(chǎn) 不詳 不詳 1780起 期房
華樂(lè)花園 匯峰房地產(chǎn) 不詳 框架 1478起 期房
發(fā)展大廈 **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000均 現(xiàn)房
世紀(jì)廣場(chǎng) 湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500起 期房
尚文創(chuàng)業(yè)城 **尚文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3*2 框架 1860起 期房
梅南山居 **新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 別墅 框架 2400起 期房
南湖山莊 **佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3*2、2*1 框架，磚混 2200均 期房
星光苑 東湖物業(yè)發(fā)展公司 2*1、3*1 磚混、框架 1900均 現(xiàn)房
洪嶺公寓 洪發(fā)物業(yè) 2*1、3*1 框架 1800均 期房
澳門(mén)山莊 順聯(lián)房地產(chǎn)(**)開(kāi)發(fā)公司 別墅 框架 2500均 現(xiàn)房
金梭花園 洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司 2*1、3*1 框架 1750均 現(xiàn)房
南遠(yuǎn)大樓 黃石中銀 3*2 框架 2000起 現(xiàn)房
利國(guó)綜合樓 湖北勝良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2*2、3*2 框架 1880起 現(xiàn)房
華泰山莊 湖北華泰置地實(shí)業(yè)公司 別墅、復(fù)式 框架、磚混 2200均 現(xiàn)房
玉龍島花園 **宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司 別墅 框架、磚混 2300均 現(xiàn)房期房
竹苑小區(qū) 華中地產(chǎn)物業(yè) 2*2、3*2、2*1 框架、磚混 1400起 現(xiàn)房
學(xué)府佳園 **東湖高新集團(tuán)湖北公司 2*2、3*2、4*... 框架 2000均 期房
濱湖名都城 濱湖房地產(chǎn) 2*2、3*1、3*... 框架、磚混 2700均 現(xiàn)房期房
三鴻家園 博達(dá)房地產(chǎn) 2*1、3*1、2.... 磚混 1600起 現(xiàn)房
泰格生態(tài)公寓 洪港置業(yè) 2*2、3*1、3*2 框架、磚混 1600起 現(xiàn)房
江天大廈 江夏房地產(chǎn) 3*2 框架 1400起 現(xiàn)房
卓刀泉伏虎山莊 **京楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2*1、3*2 磚混 1380起 現(xiàn)房
創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 別墅 磚混 1858起 現(xiàn)房期房
洪廣大廈 中國(guó)農(nóng)房 3*2 框架 3480起 現(xiàn)房
迪雅花園 東泰房地產(chǎn) 2*1、3*1、3*... 框架、磚混 2250均 現(xiàn)房
頤和苑 天人房地產(chǎn) 1*1、2*1、2*... 框架 1500起 現(xiàn)房期房
(四)市場(chǎng)定位
1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位
和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今**成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精髓。
光谷地區(qū)已成為**市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國(guó)公司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。“**高科·經(jīng)典都市”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)(CBD)，該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開(kāi)發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)**未來(lái)形象和發(fā)展的地區(qū)，而“**高科·經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選。
“**高科•經(jīng)典都市”住宅建成后，以**集團(tuán)為依托，成為**市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。
**市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無(wú)是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤(pán)看上去都大同小異。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑�，F(xiàn)在的**市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造(包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等)和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場(chǎng)銷售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。
至2001年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1%，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如為2萬(wàn)人民幣，按**市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月400元，三人為1200元，年消費(fèi)約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600元，三口之家購(gòu)買(mǎi)一套70平方米，價(jià)格為每平方米1200元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要20年左右的時(shí)間，且**市三口之家的年收入在2萬(wàn)元以下的家庭約占50%以上。所以本項(xiàng)目在價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到**家庭的普遍承受力。
此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P(pán)進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占**住宅的高端市場(chǎng)。
2 目標(biāo)市場(chǎng)定位
(1)目標(biāo)區(qū)域
地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開(kāi)盤(pán)的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。
(2)目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案
由于光谷CBD的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。
“**高科·經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購(gòu)房和適應(yīng)光谷住房需求而開(kāi)發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念。現(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號(hào)：建設(shè)綠色住宅，營(yíng)造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以**集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境。現(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。
(3)購(gòu)買(mǎi)力分析
根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為28.26萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付20%房款，約5萬(wàn)元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30%，我們制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。
三、建 設(shè) 內(nèi) 容
(一)概況
本地塊位于關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵**職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。長(zhǎng)約400m,寬450m，總占地面積180090 m²，建筑面積314528 m²，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車次有510，529，586，715。周邊商場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“**高科·經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。
(二)設(shè)計(jì)依據(jù)
1《洪山區(qū)舊城改造情況簡(jiǎn)介》
2《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
3《**市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》
4《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
5《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
6《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
7《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
8《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
9《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
(三)規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思
充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨(dú)特的人文.地理特征，營(yíng)造一個(gè)以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。
“**高科·經(jīng)典都市”的設(shè)計(jì)目標(biāo)為“適于人們?cè)?1世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代獲得高品質(zhì)生活與工作條件的理想自然家園”;開(kāi)發(fā)定位是在生態(tài)與環(huán)境、居住與工作、國(guó)際性品位與格調(diào)的基準(zhǔn)線確立本案的空間/環(huán)境及價(jià)值模式。
●堅(jiān)持以“人”為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國(guó)際品味，各類生活商務(wù)設(shè)施齊全的小區(qū);
●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個(gè)性相結(jié)合;
●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護(hù)相結(jié)合;
●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念;
(四)總體布局
首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，通過(guò)主干路將整個(gè)小區(qū)分為一期，二期，三期三塊大小不等的地塊，使二期的施工對(duì)一期的不良影響減少的最小，三期的施工對(duì)一二期的不良影響也減少到最小。第一期面積較小，位臨關(guān)山一路，除居住區(qū)外，在臨大門(mén)處擬建商場(chǎng)占地4000m²，共三層。二期遠(yuǎn)離大門(mén)，主要建造高層住宅，另外還將建造一多功能會(huì)所和幼兒園。三期各住宅錯(cuò)落布置，在中心地帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約1200m²的網(wǎng)球場(chǎng)。
其次，結(jié)合各地快的實(shí)際情況，在每個(gè)地塊中除了綠化及現(xiàn)代古典相結(jié)合的建筑小品外，還將安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小區(qū)居民能有一個(gè)良好的生活環(huán)境。在小區(qū)中還將分散建造約1000個(gè)露天停車位，使小區(qū)居民更加方便。
(五)空間與環(huán)境設(shè)計(jì)
各組團(tuán)的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性，可識(shí)別性，營(yíng)造具有個(gè)性化的小區(qū)空間形象。
建筑與環(huán)境融合，通過(guò)建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。
(六)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
總用地面積(m²) 180090 總戶數(shù) 2196
總建筑面積(m²) 314528 住宅棟數(shù) 47
總居住面積(m²) 255726.67 停車位 1000
公共建筑面積(m²) 39700 地下車庫(kù)面積(m²) 13976
容積率 1.75 平均層數(shù) 9.57
(七)房型配比
優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過(guò)小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下：
房型 兩房?jī)蓮d單衛(wèi)(A型) 三房?jī)蓮d雙衛(wèi)(B型) 三房?jī)蓮d雙衛(wèi)(C型) 三房?jī)蓮d雙衛(wèi)(D型) 四房?jī)蓮d雙衛(wèi)(E型)
面積 101.34 116.82 124.45 127.4 158.44
配比 10.6% 9.2% 45.6% 20.1% 14.5%
售價(jià) 2000 2000 2500 2000 2000
(八)附屬設(shè)施
(1)門(mén)窗：高級(jí)裝紗塑鋼窗，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為高級(jí)裝紗塑鋼門(mén);
(2)廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口;
(3)衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口;
(4)門(mén)扇：每戶大門(mén)采用高級(jí)防盜門(mén);
(5)空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管;
(6)電梯：每棟高層住宅安裝雙行電梯：
(7)樓梯：公共樓梯間鋪高級(jí)釉面防滑地磚;
(8)網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶;
(9)安保：?jiǎn)卧T(mén)采用高級(jí)可視對(duì)講門(mén)，小區(qū)設(shè)置紅外線監(jiān)控，24小時(shí)保安;
(10)供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。
供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷4KW，電線接至套內(nèi)空開(kāi)箱;
(11)內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)乳膠漆;
(12)層高：采用舒適大空見(jiàn)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層;
(13)外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級(jí)進(jìn)口涂料裝飾;
(14)屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì);
(15)陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的歐式觀景陽(yáng)臺(tái)，配以華美造型雕花欄桿 ;
(16)能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。
四、環(huán)保與市政配套
(一)設(shè)計(jì)中配套
A 吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。
B 水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。
C 通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。
D 廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。
E 地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。
F 水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。
(二)施工中環(huán)保
A 現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對(duì)方及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。
B 施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。
C 地塊周圍樹(shù)立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。
D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。
E 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”。
F 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。
G 建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。
(三)使用中的環(huán)保
A 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。
B 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。
C 設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。
D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。
E 進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。
F 大樓的生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。
(四)市政配套
基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。
五、機(jī)構(gòu)組織與人力資源配置
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大工程，部門(mén)多，工種全，經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。
具體組織情況如下圖所示：
組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖
任務(wù)劃分：
1、 總經(jīng)理負(fù)責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。
2、 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門(mén)的監(jiān)督。
3、 經(jīng)理部負(fù)責(zé)行政計(jì)劃、接待。(5人)
4、 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。(4人)
5、 銷售部負(fù)責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。(10人)
6、 人力資源部負(fù)責(zé)員工考核，調(diào)動(dòng)，薪酬發(fā)放。(4人)
行政秘書(shū)人員崗位職責(zé)的確立：
管理人員崗位職責(zé)的確立：
市場(chǎng)崗位人員職責(zé)的確立：
銷售人員崗位職責(zé)的確立：
經(jīng)理職責(zé)：
為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會(huì)招聘有志之士到本公司。
公司對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。公司具體錄原則為：
(1)旺盛的精力;
(2)表達(dá)能力強(qiáng);
(3)具有高超的社會(huì)技能;
(4)服從指揮;
(5)腳踏實(shí)地;
(6)適合顧客;
(7)有沖勁、有創(chuàng)意;
(8)具有與他人共同合作的能力。
優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)成為本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
對(duì)銷售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為“一個(gè)中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會(huì)”，即：
一個(gè)中心——以客戶為中心;
兩種能力——應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力;
三 顆 心——對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心;
四條熟悉——熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況;
五 必 會(huì)——學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶、學(xué)會(huì)與客戶交朋友。
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