房地產開發論文

時間：2022-11-14 00:40:54 論文范文我要投稿

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房地產開發論文范文

　　論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，下面和小編一起來看房地產開發論文范文，希望有所幫助！

房地產開發論文范文

　　1、房地產開發公司的資質及資金籌措

　　房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。

　　房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。

　　房地產開發項目資金來源大致有四種形式：

　　1、企業自有資金。

　　2、銀行信貸。

　　3、社會集資。

　　4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。

　　四種形式可單選一種也可聯動。

　　2、項目的選擇及選址

　　項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。

　　項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃（建設）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。

　　3、項目的立項

　　即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。

　　4、項目的規劃及施工圖設計

　　按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。

　　5、項目的招標

　　主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標代理公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。

　　房地產開發論文篇1

　　摘要：隨著國民經濟的發展，房地產業得到了大力發展，作為一名房地產開發的項目管理人員，如何加強房地產開發項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。

　　關鍵詞：房地產開發；項目管理；質量管理；進度管理

　　一、加強投資項目質量控制

　　質量控制的任務關鍵所在就是及時發現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規定，同時通過檢查、繪制施工作業流程圖和動態過程控制圖，加強開發項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：

　　1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，并撤換相關人員。

　　2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。

　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。

　　4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。

　　二、項目進度管理

　　工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

　　1、制定進度計劃

　　在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

　　2、保證進度計劃的實施

　　在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。

　　項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

　　三、房地產開發項目的成本管理

　　1、全面完善房地產項目成本管理

　　營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的'工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。

　　2、全方位提高成本管理的意識

　　成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

　　3、建立健全成本控制機構管理

　　是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。

　　4、提高相關業務部門人員的素質和能力

　　如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。

　　四、完善監理制度

　　1、完善監理制度，提高監理水平

　　一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；二是加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場；三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。

　　2、明確監理單位與建設單位、承建單位的關系

　　建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

　　3、建設單位協調、監督與檢查監理工作

　　為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監理工作的問題，房地產開發企業應將項目管理重點轉向協調、監督與檢查監理工作。

　　結束語

　　目前，房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。

　　參考文獻

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　　[4]邢瑞宇.淺談如何加強施工企業工程項目的成本控制[J].會計之友,2011,(27).

　　房地產開發論文篇2

　　旅游房地產開發企業，和普通房地產開發企業有一定的區別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產行業，它涉及到的項目和普通房地產企業相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產行業具備一定的優勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業都指旅游房地產企業），重點探討旅游房地產企業在稅務風險控制中的問題，以促進企業又好又快發展。

　　一、企業稅務風險概論

　　企業稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經濟體制下，企業在納稅過程中因為自身的原因導致其納稅行為和有關法律法規產生了沖突，違反了稅務部門的有關政策和規定，給企業造成不可估量的損失。企業稅務風險一個最鮮明的表現就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。

　　二、房地產企業稅務風險特征

　　房地產企業稅務風險也是多數風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現在以下四個方面。

　　（一）企業稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產企業或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業的管理者，給企業的發展造成隱患。

　　（二）稅務風險具備客觀性，具體表現在它的存在不會因為企業經營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業只能采取措施降低風險的發生幾率，而不能杜絕它的存在。

　　（三）稅務風險一旦被觸發，會給企業帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業帶入到嚴重的危機之中。

　　（四）稅務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經濟活動中，一旦經營管理不善觸發風險，必定會讓企業承受嚴重的經濟損失。

　　三、目前旅游房地產企業稅務風險產生的原因

　　由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產生原因時一般從內部和外部兩個角度看風險是如何產生的。

　　（一）稅務風險產生的內部原因

　　內部原因是稅務風險發生的最為重要的因素，筆者在經過調查和分析之后認為目前納稅體制下房地產行業存在三個導致稅務風險發生的內部原因原因，下面將詳細進行分析。

　　1、財務部門財務數據核算水平較低

　　財務核算是企業納稅過程中最為關鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產行業在財務核算過程中涉及到一些關鍵的基礎性數據，這些數據和涉稅行為有著緊密的關聯，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎性數據計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產企業在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業沒有制定較為詳細規范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據自己平日里的工作經驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數據的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。

　　2、房地產企業制度不健全

　　目前房地產企業內部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發展可以看出，很多房地產企業都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產企業財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關法律法規的允許之內，甚至一些較小房地產企業內部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業的良好運營帶來風險。

　　3、房地產企業對納稅行為沒有足夠的重視

　　對納稅行為重視不夠是造成房地產企業稅務風險較高的主觀因素。根據國家《稅務法》的有關規定，各企業應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業的責任。但是目前的情況是很多企業管理者對納稅都持有一種消極的態度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業的流動資金，降低了企業的利潤。因此，很多企業為了降低自己的納稅數額，將國家的.法律法規拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關部門查獲，高額的罰款會讓企業流失更多的資金，給企業的發展帶來更為不利的影響。

　　（二）稅務風險產生的外部原因

　　由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業納稅進行詳細的說明和規定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統，這就給企業的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業難以理解稅務法的有關規定。同時，企業只有對稅務法的執行權力，卻沒有解釋權力，這就讓企業處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業的稅務風險增加。

　　四、降低旅游房地產開發企業稅務風險的措施

　　（一）加強稅務風險預警系統建設

　　風險預警系統是指企業在納稅行為之前，企業要根據以往的經驗和規律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規避措施，同時通知有關部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業的損失。

　　（二）企業領導者加強抗風險意識

　　管理人員在稅務風險防范中發揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業要定期組織一些管理人員或者部門的領導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發揮出企業在規避稅務風險中的帶頭領導作用，促進企業的健康發展。

　　（三）加強與同行企業之間的交流溝通

　　很多房地產企業將同行視為死對頭，各企業之間也幾乎都是閉門造車，互不聯系，這樣的發展狀況是萬萬不可取的。加強同行業之間的交流，互相開展業務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區稅務部門會有可能根據國家有關政策的要求進行稅收調整，這些小小的改動很容易不被企業多重視，加強行業之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。

　　（四）加強企業制度建設，不斷提升核算水平

　　房地產企業要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據企業的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業應該組織各部門領導人員對本企業制定詳細的發展規劃，各部門在工作中應該時刻把企業的利益放在首位，嚴格遵守企業的規章制度。財務部門的建設尤為重要，要著重解決數據核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業的有關工作流程一步步詳細進行，不允許出現無據可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數據，保障納稅準時、準數完成，降低納稅風險。

　　五、總結

　　目前稅務風險是困擾房地產行業發展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發生概率，才能降低企業的損失。企業管理者要從內部改革建設做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業又好又快發展。

　　房地產開發論文篇3

　　一、房地產開發中工程經濟分析的重要性

　　1）社會大環境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發企業如何才能更好的生存和發展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發企業相比，房地產開發商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環境是相同的。那么在這個大環境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業的投資收益。房地產開發的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。

　　2）企業自身需要工程經濟分析。一個發展完善的房地產企業，在開發過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業對房地產開發時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發的成本，并且能使房地產企業對房地產開發的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規避風險，并且能夠獲得良好的'經濟效益，大大提高了房地產開發商的工作積極性。

　　二、房地產開發中的工程經濟分析

　　在房地產開發過程中，房地產開發者也就是房地產企業，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發企業才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發事業中占據有利地位。

　　1）房地產開發項目應準確進行前期市場定位。房地產開發過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發項目條件類似的其他房地產開發項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發管理者對其進行正確的分析。房地產開發商們已經在戰略角度上通過對以上各個環節的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發過程中的工程經濟成本。

　　2）工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發商應該在房地產開發的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發管理者的想象呈現出來，正式的房地產開發設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發項目過程的失控，無止境的增加房地產開發過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3）工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發者首先要對項目的進度進行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發商就能夠在市場最優原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協調利益，達到互利雙贏的效果。

　　三、結語

　　綜上所述，房地產開發者在房地產開發中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業和政府的共同努力。

　　房地產開發論文篇4

　　一、成本核算的特殊性

　　（一）成本核算的復雜性

　　首先要正確區分開發成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環境工程、公共配套工程、開發間接費等子項中。若不能正確歸集開發成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產生稅務風險。在實務中，相關工程人員薪酬及日常辦公支出、相關資產折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發、設計等相關人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關資產折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用于項目建設的借款利息支出，納入開發成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調整。最后，項目分期核算有講究。對于建設規模較大，產品業態較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。

　　（二）成本控制難度大

　　由于房地產項目建設周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內，控制目標隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態管理，保證項目成本控制目標的實現。

　　二、收入核算的特殊性

　　房產銷售是房地產開發企業的主要收入來源，但是，房地產產品的開發周期較長，房地產企業一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結轉入主營業務收入，需參考以下三個條件：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；第二，房地產產品已經投入使用；第三，產品已經取得了初始產權證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關稅金的納稅申報，避免產生稅務風險。（2）繳納的相關稅金也要與收入結轉對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關稅金不能反映在主營業務稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的`款項，要注意相關資料及會計核算的規范性，避免產生稅務風險。

　　三、稅務處理的特殊性

　　房地產開發企業稅務一般是在預收房款轉為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產負債表中，一般在“其他流程資產”、“應交稅金負數”反映。待滿足收入結轉條件后，才同比例轉入“主營業務稅金及附加”。這樣就造成了企業當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產開發企業在計稅收入及計稅成本方面與其他企業也存在著一些不同。在房地產開發企業產品的銷售中，如果房地產開發企業在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。會計核算與稅務的差異。房地產開發企業可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒有取得全額發票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現建造費用的預提；三是報建費用、物業完善費用可以在未上交的情況下按照規定進行預提。結合我國稅制，企業所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業所得稅前不能抵扣，形成損失。

　　四、報表信息解讀的幾點建議

　　由于房地產核算業務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業務稅金及附加不等，要結合現金流量表等資料綜合分析。這也對房地產企業會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產企業的經營狀況及業務特點。

　　五、結束語

　　隨著市場經濟體制的逐漸成熟，房地產開發企業的市場競爭正在加大，因此，房地產開發企業必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據，依據法律以相關政策規定，提高企業對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業實現長遠發展。

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