深圳保障房如何定價

　　近日，深圳房地產市場可謂是冰火兩重天。

　　冰的是，深圳規土委剛剛發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》，這被外界評價為升級版"限價令"。

　　市場和購房者心情也比較復雜，因為政府指導定價被認為是干擾了自由市場秩序，而限價表面上讓房價不再有上漲的想象空間，但卻讓購房者糾結是否是入市良機?

　　自去年3月開始，在一連串調控下一路狂飆的深圳樓市開始有所降溫，多方數據和分析顯示，深圳樓市供需各方已進入深度觀望階段。

　　根據深圳市規劃國土委公布的數據，去年10月到12月深圳新房均價依次為每平方米55611元、54986元、54946元。

　　深圳市書記許勤在接受媒體采訪時，透露深圳全市新建商品房住宅均價比9月份下降12.6%。

　　更讓人糾結發冷的是，許勤認為，這對于我們進一步引進人才和進一步降低生活成本應該說是不利的，也對我們住房保障提出了挑戰。

　　所以，深圳先后出臺了兩輪調控政策，一個是“深六條”，這是2016年3月份出臺的。

　　還有一個“深八條”，這是在2016年10月初出臺的。

　　這樣使得樓市逐漸趨于平穩、回歸理性。

　　為此，深圳在2016年采取了一個措施，為了進一步提供人才住房和保障房，我們成立了一個注冊一千億元的人才安居集團，是由企業具體運作，提高效率。

　　2016年新開工和籌建人才住房和保障性住房6.2萬套，竣工5.1萬套，供應4.2萬套，這個是2015年的兩倍。

　　關于2017年深圳房地產的定調，政府報告中明確寫入了“房子是用來住，不是用來炒的”這一定位。

　　而另一方面，讓深圳火爆的是學位問題，近日深圳各區相繼發出預警。

　　在深圳大會期間，市教育局透露，根據出生人口測算，今年深圳公辦小學小一學位缺口4.63萬個，深圳今年計劃新改擴建34所中小學學校，新增4.7萬個公辦中小學學位，補齊學位缺口。

　　另外，許勤對媒體透露一組教育數據顯示，2011-2016年深圳新增中小學學位16.3萬個，你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這么多的學位。

　　幼兒園學位17.3萬個，背后可以算一下投資是多少，將會占用土地資源是多少?

　　更可怕的是，這一信號的背后是，深圳人口正在激增。

　　據投資快報消息：2017年1月深圳房價最新走勢及數據：

　　深圳當前待售樓盤103 個，在售樓盤 204 個，12月新房均價 47509 元/m2，1月新房均價 47072 元/m2，環比上月下降 ↓ 0.92%。

　　2016~2017深圳房價最新走勢圖：

　　深圳12月二手房均價 44060 元/m2，1月二手房均價 41691 元/m2，環比上月下跌 5.38% ↓，同比去年同期下跌 7.35% ↓。

　　2016~2017深圳二手房房價最新走勢圖：

　　近期，安信證券首席經濟學家高善文在演講中說：房價上漲與人口有關，準確一點說，就是小學在校人數的數量!這一個有意思的統計，連任志強都說，流動人口的指數不如小學生增長的指數快。

　　人口進來了，可能還會跑，但是小學生增長的，一定會增長，而且財富也不可能帶走。

　　高善文在報告中指出，全國小學在校人數的增速，2年時間是1%。

　　這是1-6年級的增速，如果我們只算1年級單年的增速比這個要高得多。

　　但是在全國增速1%的條件下，我們看深圳，深圳小學生兩年的增速是8%，廈門是8%，北京是7%。

　　南京、鄭州、杭州、長沙、武漢、合肥等，這些地區房價漲速非常快，他們小學入學增速高達5%。

　　所以，針對這一個信號，2017年深圳政府是否要在學位告急時，認真考慮一下，如何加強學位房的調控?

　　無論如何，作為一線城市，今年日子都不好過。

　　1月16日下午召開的廣東省全省住房城鄉建設工作會議透露了今年的工作部署：繼續做好房地產市場穩定和去庫存工作，深化住房制度改革。

　　廣州、深圳這兩個熱點城市，必須嚴格執行現有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應，整頓市場秩序，確保商品住房價格穩定。

　　而上海前段時間停售“類住宅”項目，上海新當選市長應勇直接回應：不希望看到上海房價太高!

　　當然，對深圳來說，又一件事挺火的。

　　據東莞市國土資源交易網顯示，2017年首宗商住地將于1月20日上午10時正式出讓。

　　經過長達154輪的競報，該地塊最終由中海地產集團有限公司以292284 萬元 +配建36450平方米的條件拿下，除去競配建面積，可售面積折合樓面價高達26645.87元/㎡!另一種算法，最高突破了樓面價2.8萬。

　　可售面積的樓面價已超越2016年9月22日拍出的新東莞地王——北大資源黃江地塊的樓面價25264.46元/㎡，刷新東莞土拍市場樓面價記錄!

　　如此火爆，就是其“深圳元素”，在深圳與東莞的交界上，該項目位于臨深片區且位置與深圳龍崗僅一路之隔，周邊配套完善，甚至有業內人士認為其“完全可以定義為深圳的地了”，該地塊將成為各大房企爭搶對象。

　　說到這，你可能意識到，深圳一直受困于城市面積不夠大，又加上發展比較快，人口激增的背景，在房地產調控上縮手縮腳，如要房價下跌，必然會指導定價。

　　同時，深圳又沒有重慶用房地產稅調控的優勢，重慶只需針對一類“三無”人群，炒房團即可全軍覆沒!

　　如何解決一面限價，一面需求還沒減少的矛盾?2017年深圳房地產調控怎么辦?目前來看，只能更嚴。

　　其實，站在購房者和實體經濟角度，如何打擊炒房，無論如何都是一件值得慶賀的事件。

　　這也說明，一線城市房價到了什么地步，傳統的城市格局到了難以為繼的地步!

　　但我認為，深圳還在等一個大消息。

　　這個消息還不是房產稅，而是一個格局更大的，對城市競爭力和資源重組與重新分工的灣區和城市群規劃的消息。

　　這將對房地產產業發展產生深遠的影響，比如軌道交通的高效連接，未來將徹底改變深圳人工作與生活的現狀。

　　目前來看，這個消息的確定越來越快了!

　　首先是，2016年12月9日發改委發布了加快城市群規劃編制工作的通知：

　　2017年擬啟動珠三角灣區城市群、海峽西岸城市群、關中平原城市群、蘭州—西寧城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群規劃編制。

　　“珠三角灣區”城市群規劃將把珠三角9市(廣州、深圳、東莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶、江門)和香港、澳門作為整體來考慮，建立和保持合理的協作分工關系。

　　規劃由國家發改委牽頭，會同粵港澳地區共同編制。

　　▲國家發改委門戶網站截圖

　　接著，深圳作為“粵港澳大灣區”最早的提出者和倡導者，工作報告將其列為2017年工作的“十個重點方向”。

　　在報告中 ，深圳稱要加快前海深港現代服務業合作區建設，拓展深港澳緊密合作新空間。

　　主動服務“一帶一路”，以共建粵港澳大灣區構建開放發展新格局。

　　以香港回歸20周年為契機，全方位加強與香港在經貿、金融、教育、科技等各領域合作，謀劃啟動一批重大合作項目。

　　堅持依托香港、服務內地、面向世界，加快前海深港現代服務業合作區建設，打造深港基金小鎮，全年新引進港企2000家以上、香港青年創新創業團隊80余個。

　　關于灣區的概念，綜合開發研究院(中國深圳)常務副院長郭萬達解讀認為，灣區，實際就是城市群。

　　通過灣區，使得區域與區域之間的聯系更緊密，基礎設施可以互聯互通，產業之間能夠有一個相對的分工，公共服務也有一個相對的協調，這些都是區域合作中的一個很重要的內容。

　　今年把前海自貿區的發展目標放在粵港澳大灣區這一概念里，實際是把前海放在了一個更寬的平臺，讓前海能發揮更大的作用。

　　在廣東省層面，馬興瑞代省長剛剛在報告中也指出：在“更大力度統籌區域城鄉協調發展”方面，報告提出要“提升珠三角優化發展水平”，包括“推進三大經濟圈建設深度融合”，“攜手港澳推進珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區建設”等。

　　而敏銳的東莞市政府也嗅到了機遇，在報告中說：隨著粵港澳大灣區一體化進程的加快，珠三角城市群正處于區域分工格局調整的關鍵時期。

　　周邊中心城市作為產業高地和創新中心，輻射帶動能力日益增強。

　　東莞依托優越的區位優勢和堅實的產業集群優勢，正日益成為高端產業加速和產能擴張的首選之地，迎來了新一輪產業大發展的重大歷史機遇。

　　我們必須正視港珠澳大橋、深中通道開通后發展格局的變化，以強烈的使命感和緊迫感，抓住這3—5年的窗口期，努力在新一輪產業發展中占據先機、贏得主動。

　　在產業增量上，以最積極主動的態度，騰挪發展空間，狠抓招商引資，集聚高端資源，引進一批支撐城市未來發展的重大優質項目和先進產業集群。

　　不要忘了這一輪調控，政府明確指出：特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

　　東莞明顯趕了好機遇，華為終端等部門一搬到東莞，即成為當地納稅第一名。

　　另外，參照在城市發展方面先進一步的長三角來看：

　　2016年6月3日，國家發改委網站正式發布《長江三角洲城市群發展規劃》(以下簡稱《規劃》)，《規劃》明確提出，到2020年，長三角城市群基本形成經濟充滿活力、高端人才匯聚、創新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架，人口和經濟密度進一步提高，在全國2.2%的國土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區生產總值。

　　規劃全文指出，上海全球城市功能相對較弱，中心城區人口壓力大。

　　與紐約、東京、倫敦等全球城市相比，上海城市國際競爭力和國際化程度不夠，落戶上海的世界500強企業總部僅為紐約的10%，外國人口占常住人口比重僅 0.9%。

　　一般性加工制造和服務業比重過高，國際經濟、金融、貿易和航運中心功能建設滯后。

　　正是有了《規劃》，上海的人口增長也被嚴格控制，到2020年上海僅有85萬的人口增長空間，而從2020年到2030年，上海的人口增長空間被強行設定為0——因為2020年與2030年的人口規劃都是2500萬。

　　2015年，上海常住人口罕見地出現了負增長，比2014年減少了大約11萬人。

　　除了上海這個單核，長三角城市群還將重點建設五個副中心級都會區。

　　五個都會區的勢力范圍已經劃分完畢，分別如下：

　　南京都市圈：包括南京、鎮江、揚州三市。

　　提升南京中心城市功能，加快建設南京江北新區，促進與合肥都市圈融合發展。

　　杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。

　　加快建設杭州國家自主創新示范區和跨境電子商務綜合試驗區、湖州國家生態文明先行示范區。

　　合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。

　　發揮在推進長江經濟帶建設中承東啟西的區位優勢和創新資源富集優勢，提升合肥輻射帶動功能。

　　蘇錫常都市圈：包括蘇州、無錫、常州三市。

　　全面強化與上海的功能對接與互動，加快推進滬蘇通、錫常泰跨江融合發展。

　　寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺州三市。

　　高起點建設浙江舟山群島新區和江海聯運服務中心、寧波港口經濟圈、臺州小微企業金融服務改革創新試驗區。

　　關于人口增長目標，到2020年，長三角城市群26市將增加大約1000萬人口，但這一千萬人口不再是流入超大城市與特大城市，而是引導人口向開發區、郊區、重點小城鎮和臨滬城市分布。

　　2017年，我們更有理由等一個消息，就是：珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區的國家規劃。

　　屆時，我們將更清楚深圳在未來城市群競爭中的定位和周邊城市的分工。

　　房地產的發展也將沿軌道交通和產業布局發展。

　　那時，將沒有臨深概念了，也沒有誰拋棄深圳了，因為城市的邊界正在消失，城市群時代已將到來!未來的競爭不再是城市，而是要直接PK世界著名國際灣區：曼哈頓灣、舊金山灣和東京灣。

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