互聯網與房地產越走越近

　　摘要：當今的房地產開發業近似于一個壟斷競爭市場，開發商們各顯其能，用多種手段宣傳自

　　己的產品，以吸引更多客戶的注意。隨著IT時代的到來和房地產開發業的迅猛發展，Internet

　　在國內房地產開發業中的應用日趨廣泛。從市場運行環境到微觀經營環節，Internet對房地

　　產開發業影響深遠。因此，誰能利用好這一新興手段，誰就能占領更多的市場。房地產開發

　　企業必須采取相應的應對措施，以一種積極的姿態面對IT時代的到來。

　　關鍵詞：物業管理，互聯網，房地產

　　運行環境的影響

　　(一)方便了房地產市場信息的流通

　　Internet具有低成本和快通道的優勢，打破了房地產市場的區域性限制，縮短了各種信

　　息流通的時間，免去了繁瑣的收集信息過程，使生產和消費更為貼近。

　　(二)形成了開發商公平競爭的平臺

　　由于Internet將千家萬戶聯系了起來，同一區域或不同區域開發商的產品都能呈現于購

　　房者眼前，使得開發商之間的產品差異更為直觀、全面和便捷可查。而且，將來現實世界的

　　每宗交易都會在Internet中全面紀錄下來，使得整個社會的信息流動將變得更透明化，競爭

　　也更公平化，從而就為不同能力的開發商提供了一個公平競爭的平臺。

　　(三)提供了更多滿足購房者的機會

　　Internet所提供的信息量極為豐富，過去由經紀人和房地產公司壟斷的信息資源在

　　Internet上都可以查到，一些專業類的房地產交易網站還建立了龐大的數據庫并提供了條件

　　搜索功能，使購房者能夠方便快速地在大量信息中“各取所需”。

　　Internet在房地產開發

　　經營過程中的用途

　　(一)在調研過程中有助于獲取信息

　　對房地產開發企業來說，房地產市場信息(其中包括未來市場的有效需求、購房者興趣

　　偏好的變化、目標購買人群的構成、競爭對手及競爭樓盤的有效信息甚至流行的建筑設計風

　　格、新興建材信息等等)無疑是非常重要的資源。通過Internet開發商可以獲得大量的市場

　　需求信息，為企業進行市場細分及調整項目結構奠定堅實的信息基礎，為房地產項目開發作

　　向導。由于購房者與開發商可以通過Internet進行直接溝通，開發商可以通過Internet大

　　規模收集潛在購房者信息及購房者對現有項目的反饋意見，實時掌握客戶的思維、喜好以及

　　對價格的承受能力。從而能提高企業對市場的反應能力，最終達到提高決策的正確性和預見

　　性，提高市場競爭力之目的。

　　(二)在采購過程中有助于降低造價

　　一方面，房地產開發企業可以通過利用Internet獲得的價格信息，在對各種采購價格(包

　　括土地、規劃設計、施工、材料等等　比較的基礎上，擇優采購。另一方面，還可以借助于

　　Internet實現行業聯盟，形成采購的規模經濟，達到降低采購價格之目的。

　　萬科集團建立了建材采購中心(A-housing.com，萬科各地產公司每年總計約10億元

　　的建材采購項目已經全部在A-housing.com上招標采購，該公司的研究報告指出，通過網

　　上集體采購，最高可節省成本25%。

　　(三)在廣告過程中有助于宣傳項目

　　隨著信息產業的高速發展，以Internet為傳播媒介的網絡廣告的優勢越來越明顯。與傳

　　統媒體廣告相比，網絡廣告傳播范圍廣，交互性強，針對性強，受眾數量可準確統計，實時、

　　靈活、成本低，感官性強烈。對房地產而言，網絡廣告的優勢十分明顯，如利用三維技術可

　　以把期房及小區規劃虛擬地展示出來，使購房者很直觀地感受到小區的未來面貌;利用二維

　　動畫技術可以模擬購房者在乘車時看到的沿途景象，借以展示樓盤的交通便利特點;利用連

　　環畫的形式，可以展現小區未來的智能化管理等等。

　　我國Internet用戶數目大、增速快，預計2004年將達到1.2億人，而且主要的Internet

　　用戶群體受教育水平較高，有較高的收入以及更高的預期收入，購房需求大，正是潛在的購

　　房群體。所以，房地產開發企業也很有必要通過Internet這一新的媒體宣傳自己所開發的項

　　目。目前，網絡廣告市場正在以驚人的速度增長，網絡廣告已經成為傳統四大媒體(電視、

　　廣播、報紙、雜志)之后的第五大媒體。目前我國房地產企業界和廣大購房者紛紛涉足房地

　　產網絡廣告的新空間，房地產網絡廣告已不再少見。

　　(四)在銷售過程中有助于方便客戶

　　利用Internet，房地產開發企業可以通過推行網上訂購、網上定制、網上房拍、網上辦

　　理購房手續等等新的售房模式，以方便客戶。

　　其中，網上訂購是由購房者先通過系統平臺進行訂購，經開發商確認擁有其所訂購戶位

　　優先購買權的售房模式，這已經被許多開發商推廣使用。網上定制是先由客戶將其對戶型、

　　外形、地段、結構等的需求信息在網上發布，再跟開發商進行確認和反復切磋(包括看地)，

　　然后在網上交付定金，監督和了解施工進程，由開發商按照其需求和指示為其提供產品的售

　　房模式，北京萬通筑巢網正在大力推行這一模式。網上房拍是對所銷售房屋在網上針對所有

　　意向客戶進行競拍以實現購房者之間公平競爭的售房模式，潘石屹與搜房曾攜手對SOHO

　　現代城進行過網上拍賣，業內反響強烈。網上辦理購房手續則是指把現場所有的工作包括付

　　款程序等都挪到網上去進行，如北京市房地產交易中心在網上開辟了“外地人購房網上申請”

　　業務。

　　(五)在服務過程中有助于雙向溝通

　　網站與傳統宣傳媒體相比最大的優勢是可以做到與購房者的雙向流通，Internet的應用

　　可使房地產開發企業擁有一個更容易進行內外信息交流的平臺，而且這樣的平臺會有更大的

　　開放性和靈活性。

　　房地產開發商在產品開發的前、中、后期有計劃地制作和發布樓盤相關信息，就可以使

　　購房者隨時地了解樓盤的整體概況及基本框架，從而可使購房者感受到開發商及產品的可靠

　　性。開發商還可以通過Internet積極參與到同(準)業主們的交流中，幫助購房者了解樓盤

　　更詳細的情況、動態、澄清某些謠言和誤會，從而獲得購房者的信賴、增強購房者對該樓盤

　　的購買信心，同時也可能為開發商贏得更多潛在客戶。從購房者的角度考慮，網站中的對話、

　　BBS等手段有助于使購房者進一步了解所需資料的詳細情況。

　　應該注意的幾個問題

　　房地產業將會由于技術的進步而發生改變，這種改變已經開始并正在以極快的速度進行

　　著，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產業生存下去。房地產開發企業如果不參與

　　網絡化進程，遲早就要被淘汰掉，這是毫無疑問的。但應用Internet不能只憑一時的熱情，

　　需要認真解決好以下幾個問題：

　　(一)提高對網絡應用重要性的認識

　　房地產開發企業必須充分認識到網絡應用的重要性，必要時還應積極組織相關的專業知

　　識培訓，在培訓的過程中尤其應針對企業的領導加強培訓。

　　當然對網絡應用重要性的認識不能盲目超前，還要考慮資金限制等客觀實際。

　　(二)選擇適合自己的網絡宣傳模式

　　房地產開發企業必須學會應用Internet對本企業形象和所開發項目進行綜合性的宣傳

　　推廣活動，這是毋庸置疑的。但對具體的房地產開發企業來說，選擇合理的觸網方式則更為

　　重要。房地產開發企業可以自己開設網站，也可以借助于其他房地產網站或者綜合性網站舉

　　辦的網上房展來宣傳本企業的形象和推廣自己所開發的項目。

　　(三)使網絡應用取得實質性的進展

　　隨著網絡技術的飛速發展，房地產業的經營管理水平將越來越取決于其網絡應用的水平，

　　所以必須使網絡在經營管理中的應用取得實質性進展。表面上看，所謂網絡應用一方面就是

　　要建設局域網，引進辦公自動化系統，促進公司內部信息交流，規范企業內部管理;另一方

　　面，就是要利用Internet，加大公司對外宣傳及房地產銷售推廣力度。但要使網絡應用取得

　　實效，必須使Internet滲透到傳統的供應鏈、制造鏈或分銷鏈當中去，建立起一套全新的企

　　業管理、資本運營、人才激勵等機制。在應用網絡的過程中，為了保證企業從經營理念到經

　　營方式的轉變，必須對企業進行全面診斷、戰略和組織機構的調整、業務流程重組等一系列

　　舉措。總之，只建網站還是不夠的，還必須結合網站建設，建立起一整套完善的現代企業運

　　作機制。

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