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如何提高物業管理企業的財務管理水平
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摘 要 物業管理企業財務管理水平的相對滯后，不僅制約了企業的經濟效益和長遠發展，而且在一定程度上使得企業競爭力薄弱。
對此，本文針對物業管理企業財務管理的特點、存在問題進行分析與總結，并就提高物業管理工作財務管理水平的有效對策提出一些自己的看法。
關鍵詞 物業管理企業 財務管理 特點 策略
近年來，隨著我國物業行業的快速發展，市場環境的不斷完善，物業管理企業迎來了最好的發展時機，但是，由于競爭環境的不斷惡化和企業利潤空間的不斷萎縮，物業管理公司將面臨著嚴峻的挑戰，在這樣的形勢下，物業管理公司需要進一步提高物流管理水平，加強經營成本的控制與管理。
但是，物業管理公司的財務管理，具有很多區別于其他行業的特點，物業管理費的收繳和管理費用的開支問題成為了物業管理企業財務控制應該面對的最主要問題。
在堅持既要對企業負責，又要堅持對客戶負責原則的基礎上，努力提高財務人員的業務素養，顯得尤為重要。
一、物業管理企業財務管理的特點
由于物業管理企業提供的產品、服務具有全天候、多方位、多層次等特點，生產與消費基本都是同時開始、同時結束的，加上物流管理基本屬于勞動密集型和管理密集型的行業，財務管理作為物業管理公司經營服務中的重要組成部分，具有以下特點：
(一)涉及面廣
與普通的個體服務和社會公共服務不同，物業管理企業的服務帶有個體服務和社會公共服務的共同特征，企業生產經營活動需要擁有一定的資金為基礎，例如人員工資、房屋及公共設施的維修費用等成本支出，物業服務費等現金流入也是非常廣泛的，各個部門的運營同樣需要一定的流動資金，因此物業管理企業財務管理工作的涉及面是非常廣泛的，在資金的合理分配與使用等環節需要企業經營者給予足夠重視。
(二)財務監督更加全面
由于物業管理企業財務監督的主體不僅僅是企業自身，更主要的還是來自于物業的業主以及政府部門，因此對物業管理企業的各項收費、資金運作過程的監督要更加全面，對物業管理企業的財務管理工作也就提出了更高的要求。
(三)核算對象比較簡單
由于物業管理企業在經營管理過程中，基本上不會涉及到銷售活動和生產活動，經營的對象主要是維修管理和維護服務等內容，因此資金運動的形式和運動的過程也就相對簡單，這在一定程度上決定了物業管理公司的核算對象也就相對簡單。
(四)財務信息需要滿足業主的特殊需求
物業管理企業的財務信息除了要滿足企業管理者的基本需求外，還需要滿足業主的各種需求，因為業主往往會比較關心物業管理收費的經濟效益和資金使用狀況，這就需要財務管理者在提供財務信息時，要充分考慮到業主的特殊需求。
二、物業管理公司財務管理中存在的主要問題
(一)理財觀念相對落后，對成本控制不夠重視
長期以來，我國的物業管理走的都是“誰開發，誰管理”的傳統路線，缺乏科學的市場定位和現代化的管理觀念，在經營謀略上更是很少涉及，物業管理企業的經營規模和范圍也相對較小，隨著物業管理需求的不斷增長，雖然我國的物業管理開始逐步走上了規模化、專業化、市場化的軌道，但是由于受到傳統物業管理觀念的影響，很多物業管理企業的財務管理部門的理財觀念還是比較落后，對財務管理工作不夠重視，不具備應有的成本控制觀念，很難實現人、財、物、信息等資源的優化配置，甚至存在各種形式的資金浪費行為，嚴重影響了物業管理企業的經濟效益。
(二)財務管理人員的綜合素質有待提高
目前，很多物業公司為了節約人力資源成本上的開支，在財務管理人員的招募方面的投入明顯不足，有的會計人員還沒有拿到職業資格證書，甚至存在一人身兼數職的現象，嚴重違背了“不相容職務相分離”的原則。
此外，由于物業管理企業的財務管理具有自身的特殊性和要求，對財務人員的專業能力、行業知識和職業道德水平的要求相對嚴格，這就需要企業對財務管理人員進行有針對性的培訓，而這恰恰也是很多物業管理企業所不具備的。
(三)內部財務控制薄弱
由于有的物業管理企業的財務核算相對簡單，因此并沒有制定與之相對應的內部財務控制制度，導致物業管理企業的會計基礎工作比較薄弱，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目，這就在很大程度上削弱了企業的內部財務控制能力，降低了企業會計信息的質量。
(四)資金管理不夠規范
籌資能力差、運用資金不足是目前物業管理企業在財務管理中面對的主要難題，雖然這與企業的資金來源渠道有很大的關系，加上物業管理企業的注冊資本相對較少，資本實力有限，獲取銀行貸款的可能性相對較小，這更在一定程度上凸顯了物業管理公司加強資金管理的重要性。
但是，我國的很多物業管理企業在資金使用和審批等環節的管理相對混亂，缺乏規范性的有效約束，嚴重影響了資金的利用效率和使用效益。
三、提高物業管理公司財務管理水平的有效措施
(一)建立完善的財務管理制度
針對物業管理企業財務管理的特征以及在財務管理過程中存在的各種問題，物業管理公司應當根據自身的實際需求和國家統一規定，制定完善的財務管理制度《財務管理辦法》。
同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《小區車場管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等;對公司內部的各種財務管理活動進行有效的規范和約束，這樣才能確保企業財務管理工作的科學、合理與規范，為企業財務管理工作的更好開展提供更加完整的參考依據。
(二)加強物業管理企業的內部控制
為了有效控制財務管理中存在的各種風險，提高企業的財務風險控制和防范能力，物業管理企業需要加強內部控制，做好預算和分析工作，尤其是在事前控制和事后控制等相對薄弱的環節，一定要建立全面的預算管理制度，對企業內部的各項資金活動進行嚴格的控制和管理。
(三)加強財務核算管理
由于很多并沒有建立統一、規范的財務核算制度，導致在很多財務核算環節都顯得比較隨意，這不僅影響了財務報表的制作水平，對財務信息的實用性也是非常不利的，所以物業管理企業在加強財務核算管理過程中，應先完善自身的財務核算制度，然后結合自身的會計處理現狀，配置專門人員進行負責，明確工作人員的職責和權利。
(四)提高物業管理企業的財務人員素質
隨著物業管理公司在行業內部競爭環境的不斷加劇，對企業財務管理工作水平與質量要求的越來越高，人才已經成為決定物業公司財務工作質量的關鍵因素之一。
財務管理不僅僅是公司財務部門和財務工作人員的事情，與物業企業內部的各個部門及其人員都息息相關，因此物業公司需要通過多種措施，想方設法提高公司員工的綜合素質，增強企業員工參與財務管理工作的積極性和主動性。
此外，企業應當制定有針對性的教育和培訓計劃，提高會計人員的專業能力和職業道德素質，及時更新工作人員的知識結構，為物業管理企業的財務管理工作提供更多的人才保障。
四、結語
物業管理企業的財務管理水平，不僅關系到物業企業的經濟效益，還在很大程度上決定了企業的長遠發展。
因此，隨著我國物業管理市場的進一步發展，物業管理公司必須積極面對自身在財務管理工作中出現的各種問題，采取有針對性的財務管理措施，不斷提高企業財務管理人員的素質，完善企業財務管理制度，加強內部控制，促進物業管理公司的健康、可持續發展。
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