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物業管理在城市管理中存在的問題及對策
物業管理在城市管理中存在的問題及對策是小編為大家帶來的論文范文，歡迎閱讀。
摘 要：物業管理是城鎮化管理中的重要微觀活動，是政府對環境和設施直接管理以外的有益補充，其服務效果影響著城鎮化質量的評判，解決好物業管理問題，是人民小康生活落到實處的重要標準之一。
關鍵詞：物業管理 城鎮化 城市管理 對策分析
物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
而物業管理是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
一、物業管理在我國的發展歷程
一般認為，物業管理在我國有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市深圳，逐步向內陸地區延伸。
1994年4月建設部頒布了33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。”2003年9月1日，我國第一部《物業管理條例》正式施行，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》，于10月1日起正式實施，《物權法》是調整財產支配管理的法律，是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則，《物權法》的頒布將解決中國物業管理行業內一系列長期懸而未決的問題，對中國物業管理行業未來的發展將起到深遠影響。
由于物業除房屋建筑外，還有大量的設施設備、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目，業主本身基本沒有可能自主管理。
而在市場經濟條件下，不管是從業主要求的主觀還是政府財政承載力的客觀看，物業管理也不可能完全依靠政府。
再加之物業種類多樣，除了居住物業，還有對管理專業要求更高的商業物業、工業物業以及機場、車站、橋梁等特殊物業，因此，由專業的物業管理公司進行市場化管理是最好的選擇和發展方向。
二、物業管理在城鎮化中存在的問題
城鎮化既是物質文明的進步，也是精神文明前進的動力。
在城鎮化過程中，產生大量的物業，和人們居住、生活、工作密切相關，人們在其環境內享受到的相關服務水平、精神愉悅程度是衡量城鎮化質量的重要標準之一。
上海世博會提出口號“城市，讓生活更美好”，凸顯了城鎮化的核心——發展。
物業管理水平，是人生活的美好與否最直接的見證，和其他服務性行業相同的是，在20幾年的發展歷程中，物業管理水平得到了長足進步和質的提升，但也還存在一些問題。
1.物業管理水平參差不齊。
很多物業，業主入住以前，物業相關設施運轉正常，噴泉唱響、綠化盎然、安保到位、水電暢通，業主入住后，有的物業管理一如既往，更多的物業管理品質下降，噴泉停水、蒿草遍地、門禁松垮、維修拖沓。
這里面原因多樣，有物業公司從業人員水平的問題，有對項目認識不充分致使管理經費不足的問題，有物業公司和業主之間溝通的問題，也有物業公司對時代發展的不適應問題。
物業管理公司作為服務者，不管在哪種問題上出現問題，都會造成服務品質下降，而和其他服務行業不同的是，物業管理和業主的吃喝拉撒睡密切相關，其服務的不完善，對業主造成的傷害更大。
2.物業開發與管理的脫節現象嚴重。
現在普遍存在的一種現象是，物業開發和物業管理脫節。
開發商在銷售時，會對項目做高端配置并作為賣點宣傳，卻不會告知業主，這些配置的保養、運營、維修、維護的資金從何而來，又怎樣保證這些配置幾十年正常運轉。
物業運營越久，公共設施、設備因老化維護成本會越高。
但開發商為項目持續熱銷，會在項目前期交房時，通過商品房銷售收入來貼補物業費用，營造好的居住環境。
隨著小區業主的大批入住，開發商對項目物業補貼卻是不增反減。
以太原市某小區為例，該項目2009年第一批業主入住時，開發商對項目物業補貼費用達到300萬元;第二年的補貼即降到200多萬元;2011年，開發商對項目物業補貼僅為100萬元。
按照國家法律，小區內共用部位、共用設施屬于全體業主共同所有，開發商對小區的保修責任在3年之內，剩下的就是物業管理公司的事了。
以太原市另一小區為例，業主的居住面積為5萬平方米，全年應收物業費74萬元。
但僅物業公司的項目經理、電工、管工、保潔、保安、會計等18個員工一年的工資即達43萬元，項目內每年必須進行支出的避雷檢測、自來水水池清洗、配電室年檢、市政排水檢測維修、消防設施檢測、6部電梯檢測的費用18萬元。
還有其他維修耗材、跑冒滴漏、簡易綠化、清理清洗支出約5萬元。
因此小區內銀杏樹死掉也就無力更換，因為更換一顆約千元，噴泉也基本不噴水，主要是物業管理公司算不來賬，這都是物業管理公司進入前對項目沒有摸透，盲目進入的結果。
3.物業管理市場化觀念淡薄倒逼物業公司變相降低服務品質、亂收費。
以太原為例，2005年，太原出臺《太原市普通住宅物業管理服務等級收費標準(暫行)》。
按照該標準，太原市各類住宅小區內的物業費最高不得超過1.27元/平方米·月。
但實際上，近兩年新建的大盤項目，其物業成本已達到8元/平方米·月，甚至更高。
為降低小區物業的虧損，并免受物價部門的稽查，多數標榜高檔物業的小區會在1.27元/平方米·月的標準基礎上，再加收2元至6元的“管家服務費”、“定制服務費”。
配置越高的小區，物業所加收的費用越高。
即便如此，隨著物業配套設施的老化及原材料成本的上升，物業管理公司算不過來賬的現象可能還將長期存在。
太原市某小區，景觀池沒錢注水，開發商撤離不再補貼物業費，物業管理公司自身也無力支付此筆費用，這時就需要業主們作出選擇，是該把水池填平，還是自己交費繼續發揮水池的作用。
物業公司根據業主的決定及支付費用來工作，前提是，物業公司不會貼錢搞服務;業主方面也覺得不公平，認為既然買了這個小區的物業，配套設施就應該運轉正常，物業公司不該降低服務品質，但無奈的是，從當時的購房合同中也找不到有利于自己的依據。
三、對策分析
1.提高物業管理公司準入門檻，加強監管。
我國物業管理公司資質等級分為三級，即一級資質、二級資質、三級資質，資質的設立，有助于提高物業公司工作的專業性、服務的可靠性，但在二級和三級資質的要求上，顯得差距過于明顯。
二級資質要求企業注冊資本人民幣300萬元以上，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：即多層住宅100萬平方米;高層住宅50萬平方米;獨立式住宅(別墅)8萬平方米;辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
而在三級資質要求上，企業注冊資本人民幣降為50萬元，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人，有委托的物業管理項目即可。
顯然，二級資質和三級資質對企業要求差距偏大，且三級資質的準入門檻過低，很容易把物業變為小、新公司的管理試驗品。
并且，三級資質企業對物業的管理好壞無明確的、可操作性強、易于監管、對企業本身經營構成強力制約的條文規定，致使其無論好壞的管理經歷都變為升級二級資質的資本之一。
因此，提高物業管理公司的準入門檻，加強監督是提高物業管理行業整體水平的基礎要素。
2.物業是產品，開發與管理應聯責、聯動。
開發商在銷售產品時，物業服務是一個重要的促銷點，很多購房者也把優質的物業服務作為一個關鍵的購房參照指標。
但開發商售完產品后，往往物業管理會移交另一公司，其物業功能、品質能否達到開發商宣傳的水平變成未知數，即使是物業管理仍由開發商關聯的物業公司進行管理，其時間長度和品質也仍是未知數，而業主不可能像購買其他產品一樣不滿意就輕易更換。
物業管理公司招標，并不是解決物業管理問題的根本辦法，因為現階段物業管理問題主要是財務核算問題。
物業管理者是企業，成本、效益是考量的首要因素。
如果物業管理者按照開發商的宣傳提供服務經常會導致虧損無法經營，但物業管理者提供的服務達不到開發商宣傳的水平又會引起業主的不滿。
矛盾，因開發商開發和物業管理的分離、脫節而產生。
建設部《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條明確規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這些條款都是為開發商規范銷售開了一個好頭，但在具體實施中，企業的壽命、法人代表的壽命、官司訴訟成本及時間等等因素又會將業主置于不利地位，且業主無更多精力和法律依據維權。
消費者購得的物業是一個完整產品，所以物業開發和管理具有整體性。
一個物業管理有問題，必須能夠影響開發商下一個物業的開發，才能讓開發商真正從各個角度認真考量自己開發的產品在將來物業管理中的可實施性以及對業主的責任問題。
同時，有一個需要清楚的問題是，并不是說物業開發和管理的聯動是開發商單一的經營行為延續，而是指開發商在開發、宣傳、銷售產品時就在監管部門的監督下，科學地對未來的物業管理進行財務分析和可行性論證，并將論證結果作為開發商應負的法律責任，開發商應為此繳納相應的保證金，同時將物業實施內容、項目，物業管理財務成本狀況是否與當初項目論證相一致，定時在行政部門監管下，通過第三方專業評估、審計部門的審驗，作為法人、法人代表、股東等開發其他項目甚至其他經營行為時的準入條件，這也是企業誠信工程建設的內容之一。
另外，物業開發和管理的聯動，有利于開發和管理企業的真正銜接，避免物業管理企業盲目拿到項目、先拿項目再做成本核算。
讓物業管理公司進入之前就通過主管部門認定的開發商物業管理實施可行性研究報告和物業的實際情況兩方面進行科學分析核算，無實力或認為算不過來賬的物管公司就退出，前置性防范風險，而物業公司自己認為有實力、可以取得效益進場的公司就要承擔相應的管理責任，不得在物業管理過程中直接、間接、變相降低服務水平，不得以財務核算為理由亂收費。
3.物業管理條例應因時制宜調整，加快物業管理市場化。
市場經濟條件下，隨著城鎮化的快速推進和人們生活水平的提高，允許商品有多種功能和特性，交易雙方可以在合法、自愿、平等的基礎上交易，尤其中、高端物業配置已經成為市場趨勢，物業管理按等級收費的辦法，迫使部分企業以降低服務標準的方法降低成本，進而導致物業服務費收繳率低，造成了收費與服務的惡性循環。
因此，應加快物業管理市場機制建設，促進物業管理行業的良性發展。
以太原某房地產項目為例，小區建設了大尺寸游泳池，按標準泳池計算，這些泳池每換一次水，需要注入凈水2000噸，按5.2元/噸的普通經營水價計算，水費即達上萬元。
按照每周換一次清水的頻率來計算，4月至9月，春夏秋三季僅水費就達25萬元，加上泳池內的清污、消毒、上下水管網的養護維修費用總費用超過每年30萬元，物業管理公司按規定收取的物業費無力承擔。
但業主購房時，正是看中了這樣的小區功能配套。
物業管理條例對此種行為就應加以引導性規范，不必逼著物業管理公司巧立名目變相收費。
同時，應頭尾相顧，在物業銷售之初，此種有償服務費用的收取應在購房合同中明文約定，對購房者承擔此筆費用明確告知，并對購房后因通貨膨脹、原材料上漲等因素可能產生的正常調整考慮在合同文本內。
4.物業管理應納入到城市整體管理考量體系中。
城鎮化的前期，是以建為主，中后期是建管并重，且重在管理。
物業管理是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創建活動的微觀地理單位。
小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成，填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。
因此，物業管理必須納入到以人為本的城市整體綜合管理當中，物業管理中遇到的難點問題，應盡快解決加以完善，人們的每一個微觀生活活得精彩，小康社會的目標才會真正落到實處。
2012年12月1日，山西省第一部物業管理地方標準《山西省住宅物業服務標準》開始施行，標準對山西省居民小區物業服務的內容和質量制定出嚴格具體的考核標準，將物業服務標準由低到高共分為一、二、三、四、五個等級，新標準對物業企業的基本職責和義務;小區共用部位維修養護;公共用設施設備運行、維修養護;公共秩序維護;小區環境衛生;綠化養護管理等六大服務內容提出詳細要求。
該標準從住宅物業切入，其出臺及實施，對其他種類物業管理起到了試點、示范的作用，是物業管理納入到城市整體管理考量體系的具體舉措之一，為物業管理全面走向科學、務實、服務的目標邁出了堅實的一步。
參考文獻：
1.物業管理條例，2007年
2.山西省住宅物業標準，2012年
3.太原市普通住宅物業管理服務等級收費標準(暫行)，2005年
4.商品房銷售管理辦法，2001年
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