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物業(yè)管理中存在的問題論文
物業(yè)管理中存在的問題論文【1】
摘要:在探尋適合中國國情的物業(yè)管理發(fā)展的實踐中,我國的物業(yè)管理遇到了不少問題。
本文從物業(yè)管理的概念著手,分析了物業(yè)管理存在的問題,得出了物業(yè)管理的解決對策,這對我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題有著重要的現(xiàn)實意義和理論意義。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理 問題 建議
物業(yè)管理在提升社區(qū)生活品質(zhì)和城市管理水平同時,也能夠改善居民的居住環(huán)境,推動和諧社區(qū)的建設(shè)。
但是由于制度不銜接,體制不健全,也有居民消費觀念滯后,服務(wù)不到位等問題,產(chǎn)生了較多的物業(yè)糾紛,并影響了居民的正常生活及和諧社區(qū)的建設(shè),物業(yè)問題已經(jīng)引起了社會普遍關(guān)注。
一、物業(yè)管理的問題點
物業(yè)管理糾紛中,不繳納物業(yè)費是物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式,使得一些小區(qū)的物業(yè)費收繳困難,造成物業(yè)服務(wù)無法持續(xù),進而惡性循環(huán)。
綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時出現(xiàn)的問題
1. 開發(fā)建設(shè)問題。
開發(fā)企業(yè)通過損害業(yè)主的利益,對必備的配套設(shè)施減少建設(shè)來追求利潤最大化。
另外由于相關(guān)部門的失察,以及前期物業(yè)在接手管理時,沒有細致檢查,故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題,將業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上,給解決這些問題增加了難度。
2. 開發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位。
開發(fā)公司配套設(shè)施建設(shè)不到位影響物業(yè)費的收繳,有些公司沒有按規(guī)劃設(shè)計建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施。
在配套設(shè)施尚未建設(shè)完或未驗收的情況下出售房屋,使得業(yè)主入住后,無法正常使用水電等配套設(shè)施。
另外,項目一旦完工,開發(fā)公司撤走后把問題都丟給物業(yè)公司,也直接造成物業(yè)公司與業(yè)主之間糾紛不斷。
3. 不能及時有效地解決業(yè)主投訴。
開發(fā)商與物業(yè)公司相互推委在開發(fā)建設(shè)中的遺留下來的工程配套問題,業(yè)主不能夠有效尋求到解決問題的部門,不得不鬧到法院或采用拒繳物業(yè)費的措施。
4. 產(chǎn)權(quán)證沒有按期發(fā)放。
沒有兌現(xiàn)承諾。
開發(fā)商沒有按照國家規(guī)定繳納土地出讓金,導致業(yè)主拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,進而影響了業(yè)主的情緒和小區(qū)物業(yè)的穩(wěn)定。
(二)業(yè)主委員會的組建問題
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定,全體業(yè)主組成的業(yè)主大會是小區(qū)的決策主體,業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是業(yè)主委員會。
物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者,必須按照業(yè)主大會的決議展開工作,接受業(yè)委會的監(jiān)督。
業(yè)委會組建難,有以下幾個方面的原因:業(yè)主對成立業(yè)委會的參與意識差;業(yè)主大會沒有規(guī)范的程序;業(yè)主委員會目前法律地位還不能適應(yīng)業(yè)主自我管理需要;政府有關(guān)部門的職能所限、物業(yè)公司因怕自己的利益受影響積極性不高。
同時,業(yè)委會缺乏細致的流程指導等,運作不規(guī)范,致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到該有的保障。
在我國社會發(fā)展的現(xiàn)階段,由于受傳統(tǒng)意識的影響,城市居民區(qū)的自治水平和組織形式仍處于初級階段,業(yè)主利益階層在社會法律地位含糊的情況下,不分情況“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小區(qū)為單位,建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度,并賦予許多難以運作的民主自我管理權(quán)限,與社會發(fā)展的實際水平有些距離。
而且在這種無共同利益情況下,容易形成相互戒備甚至對抗的關(guān)系。
(三)物業(yè)公司服務(wù)不到位
物業(yè)公司管理水平的現(xiàn)狀是服務(wù)水平:參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明。
其主要體現(xiàn)在:
(1)收費至上。
一些物業(yè)管理公司在服務(wù)理念上存在收費至上,服務(wù)不到位的現(xiàn)象:物業(yè)收費采取包干制的形式,另外在物業(yè)維護上,物業(yè)公司的開支不透明,業(yè)主沒有知情權(quán)。
(2)缺乏溝通。
物業(yè)矛盾產(chǎn)生后,一些物業(yè)管理企業(yè)沒有能夠與業(yè)主主動溝通,積極化解矛盾,采取一種以管理者自居的強硬態(tài)度,導致物業(yè)糾紛越鬧越大。
(3)承諾不一。
物業(yè)公司在業(yè)主辦理完入住手續(xù)后便開始減少物業(yè)服務(wù),損害業(yè)主利益。
物業(yè)收費和服務(wù)項目質(zhì)價不等。
比如有些綠化面積及活動場所都無法達標,還有物業(yè)服務(wù)收費過高,業(yè)主對此十分不滿。
(4)人員素質(zhì)。
部分物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高,服務(wù)意識差,顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,不能夠按照規(guī)章制度、崗位責任和應(yīng)急方案為業(yè)主提供服務(wù),在出現(xiàn)緊急情況時,從業(yè)人員不能做到及時處理,來保證居民的正常生活。
(四)業(yè)主的物業(yè)消費意識淡薄
業(yè)主的物業(yè)消費意識不夠成熟,盡管表面上同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費,但是遇到收繳費用時往往采取不理睬或者躲避的形式,導致物業(yè)收費率較低,使得物業(yè)企業(yè)的生存遇到困難。
二、對住宅物業(yè)管理的思考
1. 有關(guān)物業(yè)管理方面的法律不完善、體制不健全是矛盾的根源。
(1)法規(guī)不完善。
業(yè)主大會成立的操作程序不細致等配套政策也不完善。
小區(qū)的配套設(shè)施(如水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施)驗收需要各相關(guān)部門協(xié)作完成,容易出現(xiàn)問題,業(yè)主入住后,受房屋質(zhì)量差,小區(qū)配套設(shè)施不全等問題的困擾。
(2)體制不健全。
明確政府職能部門、物業(yè)公司、業(yè)委會各自的職責和工作流程;在街道辦事處建立物業(yè)管理方面的協(xié)調(diào)機制,加強監(jiān)管的力度。
2、服務(wù)收費缺少細化標準和可執(zhí)行的制度基礎(chǔ)。
物業(yè)管理公司通常由開發(fā)商確定,物業(yè)收費也由其單方制定,業(yè)主的物業(yè)管理內(nèi)容有些條款是強加的,不能菜單式自主選擇,通過制定分級服務(wù)標準和收費標準,讓業(yè)主選擇物業(yè)或協(xié)商服務(wù)收費標準,從而體現(xiàn)了業(yè)主的知情權(quán)以及物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)透明度。
三、總結(jié)
執(zhí)行物業(yè)管理需要實行公開招標制度,利用社區(qū)居委會協(xié)助業(yè)主維權(quán),加強政府與業(yè)主的溝通,通過維權(quán)來維護社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。
同時探索新的物業(yè)組織管理模式,成立物業(yè)協(xié)會來制定行規(guī),監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量,并鼓勵廣大業(yè)主積極參與,解決企業(yè)之間的糾紛。
“物業(yè)公示欄”中公布服務(wù)項目和收費標準,接受業(yè)主監(jiān)督服務(wù)其質(zhì)量,逐步實現(xiàn)居民自治和品質(zhì)服務(wù)的良好氛圍。
參考文獻:
[1]劉志峰:《規(guī)范物業(yè)管理活動促進物業(yè)管理健康發(fā)展》,2003年7月
[2]劉圣歡著《物業(yè)管理概論》,華師大出版社1998年
[3]王永強:《現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)》,人民出版社2003年3月版
小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題【2】
【摘 要】目前中國市場上的小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會、業(yè)主之間存在著一種相互矛盾的復雜關(guān)系，許多業(yè)委會與物業(yè)處于不是勾結(jié)就是對抗的現(xiàn)狀，這種關(guān)系嚴重影響了小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。
在分析產(chǎn)生這種現(xiàn)象的基礎(chǔ)之上，分析了小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些常見問題。
【關(guān)鍵字】小區(qū)物業(yè)管理;現(xiàn)狀;問題
一.我國城市小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
目前，我國的城市小區(qū)物業(yè)管理開始已經(jīng)進入快速發(fā)展的時期。
全國的三萬家物業(yè)管理方面的企業(yè)之中就有三百萬之多的從業(yè)人員。
隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，很多的問題也是慢慢地暴露出來了。
在這個行業(yè)，仍舊有許多不和諧的因素存在，這也使得業(yè)主的投訴量一直是很高的。
這些問題的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司對此需要高度地重視，增強服務(wù)的意識，積極地反省自身，不斷地尋找問題，這樣才能讓物業(yè)管理比較健康地走下去，以此來更好地使得業(yè)主的利益得到保障，這樣城市居民的生活環(huán)境才能得到改善。
健康地發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，從而能夠很好地改善人們的居住的條件和居住環(huán)境，從而進一步促進城市新型住宅小區(qū)的建設(shè)，保持社會的穩(wěn)定具有積極而重要的意義。
二.小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些常見問題分析
1.物業(yè)管理缺乏誠信，服務(wù)意識不強，市場化程度不高
經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了我國的物業(yè)管理由計劃經(jīng)濟向著市場經(jīng)濟的方向轉(zhuǎn)型，別的部分的平衡發(fā)展往往是被忽略掉的。
由于這個行業(yè)還是比較年輕，物業(yè)管理在法制建設(shè)上還沒有形成比較完整而又系統(tǒng)的一種體系。
企業(yè)的經(jīng)營者也是常常注重短期的利益，缺乏誠信經(jīng)營。
這種原則不僅違背了公平性還會制約市場競爭的合理性。
使得物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展得到抑制。
在我國物業(yè)管理目前的發(fā)展之中，還是些許計劃經(jīng)濟的成分，由于市場還沒有進行徹底的轉(zhuǎn)型，政府干預(yù)了一部分的物業(yè)管理，造成了物業(yè)管理的行業(yè)的一些市場化的程度比較低，從而影響力了物業(yè)管理向著市場化、社會化、專業(yè)化的方向去很好地發(fā)展。
2.物業(yè)管理的收費難、不規(guī)范
物業(yè)管理行業(yè)進入社會主義市場經(jīng)濟背景以后，可以向業(yè)主收取一定的費用以此來確保企業(yè)的正常運營。
物業(yè)服務(wù)費一直是物業(yè)管理與業(yè)主間的最大的一種矛盾。
造成這的主要原因一方面是因為物業(yè)管理企業(yè)的興起時間并不長，部分的業(yè)主對于花錢買服務(wù)的意識并不是很強，不是很重視物業(yè)管理，拒交、拖交物業(yè)管理的費用。
另一方面，部分的物業(yè)公司沒有做到位服務(wù)端的一些工作，服務(wù)的質(zhì)量以及水平都是達不到業(yè)主的一些要求。
更有些只是比較片面地追求一些經(jīng)濟效益。
收費的的標準也是比較模糊的，還有一些捆綁收費等亂收費的現(xiàn)象存在。
業(yè)主對于這些情況都表示了強烈的不滿，從而也是激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，這同時也使得收繳物業(yè)管理費的一些難度明顯地增加。
3.人力資源的管理失衡，從業(yè)人員的素質(zhì)偏低
物業(yè)管理是一個新興的服務(wù)型的行業(yè)，推進現(xiàn)代化城市建設(shè)、提升城市居民生活質(zhì)量都是很重要的，各級政府部門以及人民群眾對此都是引起了高度的關(guān)注，還需要許多的努力要花在行業(yè)管理標準和從業(yè)人員的培訓方面。
目前的一些情況是，部分的從業(yè)人員在就職之前顯得培訓不足，素質(zhì)較低，服務(wù)以及管理都達不到業(yè)主的一些要求。
因為有的物業(yè)管理的企業(yè)管理層比較缺乏管理的經(jīng)驗，仍然存在著服務(wù)意識比較淡薄、培訓制度的缺失、管理模式比較陳舊、服務(wù)意識比較淡薄的一些不和諧的現(xiàn)象。
由于這種情況，物業(yè)管理的企業(yè)提供不了能夠達到業(yè)主要求的服務(wù)，還是會在比較大的程度之上給業(yè)主樹立不好的形象，對于物業(yè)管理的一些認識產(chǎn)生很大的誤導。
得不到業(yè)主的支持，從而也是不利于物業(yè)管理行業(yè)的很好的發(fā)展。
4.開發(fā)商所遺留的問題
經(jīng)常出現(xiàn)很多的物業(yè)管理的糾紛問題，這些糾紛不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些問題，而是因為房屋的質(zhì)量較差，園區(qū)的環(huán)境的相關(guān)宣傳和實際是不相符的等等。
為了比較好地促進一些房屋的出售，在宣傳房屋質(zhì)量好方面還是有些不切實際，小區(qū)的環(huán)境是不是適合人居住。
在業(yè)主入住之時，有些墻面又會出現(xiàn)裂縫，造成裂縫脫皮等方面的問題時，開發(fā)商就早就已經(jīng)逃走了，部分的責任業(yè)主是將之強加到物業(yè)企業(yè)的身上。
然而，因為房屋的維修費用比較高，對于解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題根本無能為力。
導致業(yè)主對于物業(yè)產(chǎn)生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業(yè)費。
另一方面，因為現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)關(guān)系很好，有時候物業(yè)對于房地產(chǎn)企業(yè)還是比較包庇，這些也是容易造成業(yè)主的不滿。
5.政府對于物業(yè)服務(wù)的企業(yè)監(jiān)管不是很到位
物業(yè)管理的涉及面比較廣，只有政府部門的監(jiān)督和管理，物業(yè)管理才能順利進行。
但是，物業(yè)管理作為一門新興的行業(yè)，不管是在法律還是制度等方面，政府是還沒有去建立比較完善的體系。
從而出現(xiàn)了一些不太完善的業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的一些相關(guān)規(guī)定，物業(yè)行政的部門沒有相對應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)的收費制度還不是很健全，在處理物業(yè)投訴方面無法可依。
這使得物業(yè)管理暫時處于沒有監(jiān)管的狀態(tài)，對物業(yè)管理的行業(yè)的比較健康的發(fā)展很不利。
6.物業(yè)管理政策體系不完善，法制不健全
在目前，物業(yè)管理行業(yè)對于國家權(quán)威性的相關(guān)物業(yè)管理法律還是比較缺乏，這使得物業(yè)管理的責任主體的相關(guān)的法律地位不是很明確、權(quán)利義務(wù)不是很清楚，造成現(xiàn)在的很多的住宅小區(qū)的管理體制方面還是有比較多的弊端，矛盾不斷在物業(yè)管理活動之中產(chǎn)生。
所以，要建立比較公正、正確、符合實際的物業(yè)管理法律，從而解決物業(yè)矛盾糾紛，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)比較健康地發(fā)展。
三.總結(jié)
中國市場上的小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會、業(yè)主之間雖然一直存在著很多不可調(diào)和的矛盾，但只要我們能做到：轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識，抓好隊伍建設(shè)，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，完善小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)法律體系，就一定能使得小區(qū)物業(yè)與業(yè)委會、業(yè)主之間達到和諧共處的良好狀態(tài)。
參考文獻：
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