加強物業管理企業財務管理的途徑論文

　　加強物業管理企業財務管理的途徑論文【1】

　　摘要：財務管理是企業內部管理的核心，關系到企業資產的安全和完整，也關系到企業的經濟效益。

　　鑒于此，本文將通過對企業財務管理理論的概述，分析其于物業管理企業中的作用，并藉此提出相應改善建議，以期對我國企業財務管理實效性的提升提供有益參考。

　　關鍵詞：物業管理 企業管理 財務分析 事中控制 房地產行業

　　人們生活水平不斷提高，對于居住環境、配套服務的要求也越來越高，房地產的衍生行業之一――物業管理企業藉此需求背景下得到了蓬勃發展，并逐漸成為人們最為關注的焦點。

　　由此，加強物業管理企業財務管理，對其內部管理現狀展開詳細研究，總結其具體財務實施過程，將有助于提升整體物業管理水平。

　　同時亦有助于為消費者提供更加滿意的服務。

　　一、企業財務管理的理論概述

　　(一)基礎釋義

　　財務管理就是指在企業在運行過程中采取的圍繞財務活動的一系列管理工作，它是企業管理的重要組成部分，具體包括管理企業資金運作，處理企業內部財務關系，處理企業和外部財務關系等。

　　現代企業制度賦予了企業獨立的財權，企業成為自主經營、自負盈虧的實體單位，因此，企業應當以市場為導向，吸收最優的財務管理思想，樹立最先的財務管理理念，建立最優的財務管理、投資機構，為企業制定科學的財務戰略計劃，從而確保企業的可持續發展。

　　(二)主要特征

　　良好的財務管理能夠保障企業資金的循環使用，使企業創造更多的財富。

　　同時，加強財務管理也是鞏固企業內部管理的關鍵，能有效解決企業內部管理的主要矛盾，提高企業的經濟效益。

　　而企業財務管理最大的特點與之企業自身規模相關，以中小企業為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業財務管理多數靈活，但其管理多數缺乏科學性和規范性，財務內部控制薄弱，企業資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風險和市場風險的能力也較弱。

　　二、財務管理對物業管理企業發展的作用

　　我國第一家物業管理企業成立至今，已有三十余年，而物業整體行業發展趨勢也正日趨逐漸走向規范化。

　　物業管理與地區經濟、人們生活質量息息相關，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發展，其以向業主提供優質服務為宗旨，將企業經濟效益、社會效益綜合在一起，是城市建設的重要組成部分。

　　作為房地產的衍生產業，物業管理企業的發展過程難免備受壓力，內外管理都時常頻現一系列問題。

　　財務管理一般泛指在一定整體目標的情況下，針對資產購置、資產融通以及利潤分配所開展的管理工作，同時也是對企業資金投入以及利潤回收的全過程所采取的經濟管理活動的統稱，其涉及企業的整個經營過程。

　　所以，立足于如此激烈的市場競爭環境下，企業要想在市場競爭中站穩腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財務管理確保企業財務管理工作的實際質量。

　　三、改善物業管理企業財務管理的有效途徑

　　(一)明確物管企業財務管理目標

　　物業管理企業只有樹立明確的財務管理目標，才能正確的引導后續會計工作，切實提高財務管理水平。

　　為此，企業應結合自身發展戰略，及時掌握外界環境變化，防范風險，確保按照預定的軌道發展;還應理順產權關系，明確各項費用支出，積極建立現代企業制度，加強對市場的調查研究，尤其是對投資項目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風險，來進行企業資本的積累;此外，還要正確認識到企業的規模實力和投資界限，有針對性的強化企業投資能力。

　　(二)加強對財務管理的事中控制

　　在財務管理實踐過程中，基礎數據的采集和統計可以簡單的概括成會計憑證的填寫、會計確認和會計計量，其中，模型運算的結果包括了財務會計的報表整理，財務會計的總賬以及財務會計的類型，由此可見，財務管理需要面對基礎數據的采集和統計工作，信息的篩選和信息的計算。

　　因此，加強對基礎數據源的控制能提高財務管理事中控制的有效性，在一定程度促進了財務信息數據的統一和整合，為財務管理實效性提升提供了助力。

　　(三)創新對會計憑證的記錄形式

　　實踐中，財務管理信息的獲取都是借助于會計憑證，所以，會計憑證是企業資金管理數據的重要來源。

　　為此，財務管理要加強對會計憑證的關注和重視，從會計憑證角度深化財務管理預測，為企業后續資金管理活動提供有力依據。

　　此外，企業交易過程中主要以貨幣為主，會計憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數據難以滿足財務管理會計具體工作的實施。

　　因此，必須要對會計憑證的記錄形式進行優化和創新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應該在會計憑證的備用信息欄中，增設統計信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財務管理的預測角度，在一定程度上保障財務信息的豐富和完善。

　　四、結束語

　　除前文所述，筆者認為物業管理企業在財務管理實踐中，還應注意財務風險的規避和分散，加大保險力度，降低索賠風險，并在企業業務范圍內推行壞賬準備金制度，計提的壞賬準備金應當計入管理費用，以提升公司的風險意識和抗風險能力，最大限度減少資金占用，加快資金周轉速率，進一步實現資金成本的縮減。

　　參考文獻：

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　　[2]劉芳.淺析財務分析管理與資產保值增值[J].商業文化(上半月)，2011(12)

　　[3]周洪峰，范民.論如何加強物業公司對物業設施設備的管理[J].現代物業，2008(06)

　　[4]張濤.加強物業管理企業財務內部控制的思考[J].現代物業(中旬刊)，2011(02)

　　物業管理公司的財務管理現狀與建議【2】

　　物業管理行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。

　　一、當前物業管理公司財務管理現狀

　　(一)物業管理者缺乏現代理財觀念,不重視成本管理工作

　　傳統意義上的物業管理走的是“誰開發,誰管理”的路子。

　　隨著物業管理需求的進一步擴大,物業管理開始走向市場化、專業化、規模化和智能化。

　　但長期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。

　　因此,物業企業經營者應樹立現代理財觀和成本核算觀。

　　(二)物業管理公司的內部財務控制不規范

　　總體來說,物業管理公司內部財務控制不夠規范,物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,而且有的物業公司由于核算簡單,并沒有制定相應的內部財務制度,這對于物業公司來說都是不合理的。

　　大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。

　　(三)物業管理公司的資金管理力度不夠

　　資金不足和籌資能力差是當前物業企業管理中普遍存在的問題,物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。

　　主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務費及經營性收入。

　　至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少,缺乏信用保證,所以難以銀行貸款。

　　(四)物業管理公司財務報表過于籠統,無法滿足各層次的管理需要

　　物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。

　　如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。

　　二、關于完善物業管理公司財務管理的幾點建議

　　(一)要強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度

　　物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。

　　物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,提高全員成本素質和意識。

　　另一方面通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。

　　同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。

　　(二)要全面展開財務分析,保證資金合理運用

　　物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費。

　　另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。

　　如果企業想從中獲取利潤,使得企業發展壯大,就要對企業進行有效的財務分析,保持企業良性運行。

　　物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。

　　首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。

　　企業在發展壯大時需要投資籌資,企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。

　　其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。

　　企業要分析自身的管理效率,及時了解企業的運作情況,要對企業的財務制度進行檢查,以有效防范經營風險,健全財務控制,保證業務流程流暢運作。

　　最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。

　　企業要進行利益分配,就要對企業的獲利能力進行評價,贏利多少不僅跟自身有關系,而且跟投資者、債權人都息息相關。

　　因此,對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。

　　(三)就是要加強物業管理資金的籌措及運作管理

　　物業管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。

　　同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業管理項目上,增加資金使用的透明度。

　　另外,進行科學的投資決策,積極防范投資風險。

　　物業管理企業多是中小企業,更應選擇科學合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學合理的投資模式下,加強投資項目的可行性研究和論證。

　　同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監督工作。

　　(四)要建立和健全物業公司內部財務管理制度

　　物業管理企業應根據國家統一規定,結合本身的經營特點和內部管理要求,制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。

　　同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務管理有關的分支管理辦法。

　　如:《收費員管理辦法》,《預售電費系統工作規則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標,并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。

　　因此,物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度,才能充分落實好理財自主權,形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制,才能規范企業的財務行為,促進物業管理企業的健康有序發展。

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