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作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用論文
作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用論文【1】
【摘要】 作業成本法作為現代企業管理工具已經被很多的企業應用，它對間接費用的分配能夠使成本核算更加準確，也使得成本管理更加的精細化。
物業企業在經營管理過程中，可以考慮使用作業成本管理法來提升企業成本管理的管理水平，提升企業經濟效益。
【關鍵詞】 作業成本法 物業 管理
一、作業成本法相關理論
作業成本法是一種以作業為基礎的成本的核算方法和管理制度，在作業成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業、作業中心、作業動因、作業成本庫等概念。
作業成本法的基本原理是產品會消耗作業，而作業會消耗資源;生產會導致作業的發生，作業會導致成本的產生。
在作業成本法下，成本的計算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業并建立作業中心;第二，界定出各類資源的耗費;第三，選擇資源動因，將資源追加到作業中心，形成作業成本庫;第四，選擇作業動因，把作業成本庫中的費用分配到成本對象。
二、物業服務企業成本管理理論
1、物業管理的起源及業務特征
物業管理從廣義上來說就是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務;從狹義上來說物業管理就是物業企業按照物業服務合同的約定，維護特定房屋所處區域內的配套設施、環境衛生和公共秩序的活動。
伴隨著房地產行業的飛速發展，物業服務公司在八十年代在我國出現，并逐漸由沿海城市向內地擴展，到了新世紀后，物業管理行業也逐步走向了法律化、規模化、市場化。
物業管理企業向客戶提供多功能、全方位的服務，涉及的服務范圍較廣，如果按業務種類不同可分為：環境衛生管理、治安消防管理、設施設備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。
物業管理企業為業主提供上述服務，給業主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產和消費的不可分性、無形性、連續性和多樣性。
2、物業服務成本的構成及特點
物業管理企業提供的是無形服務，但同樣需要消耗成本資源，從成本構成情況來看，物業企業的成本費用主要包括：管理及服務人員的薪資、物業清潔服務衛生費、物業園區綠化養護費、物業管理區域公共設施維修維護費、治安消防秩序維護費、國家法定稅費、物業公共責任險等。
物業管理的工作項目較多、程序也較為復雜，物業企業服務成本體現出了服務行業的特點，即服務收入很難和某項成本費用直接相關，其特點也可概括為：成本構成點多、間接費用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。
3、物業企業成本管理方法
物業成本管理方法是企業計劃、協調、控制各項成本費用時使用的手段，其目的是為了降低企業成本，提高企業的經濟效益。
成本管理方法包括：成本預測、成本決策、成本預算、成本核算、成本控制等。
二、物業服務企業作業成本管理系統構建
1、物業企業應用作業成本法的必要性及可行性
服務行業很少有專利產品，所以其產品本身是很容易被復制的，這就使得成本費用控制成了服務行業競爭的關鍵環節。
目前，物業企業在成本費用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業服務成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業企業貫徹盈利性原則等。
物業服務企業對物業管理市場的競爭越來越激烈，人工費用的上漲和業主需求的不斷提高，更是給物業企業帶來了極大的經營壓力。
此外，在物業企業服務成本不斷增加的情況下，物業服務費提價卻困難重重，這使得企業的利潤不斷的降低。
在外部市場競爭和內部成本上升的雙重壓力下，企業必須努力控制成本費用，同時尋找新的利潤增長點。
第一，企業要做好常規服務，改進作業流程，以優質的服務換取優價的回報;第二，企業要降低管理成本，將綠化、保潔、設備維修外包給更專業的公司，充分利用社會化分工;第三，物業企業要開拓經營思路，提供差別化服務。
作業成本法主要應用在制造業，而且取得了顯著的效果，但從物業企業服務特點來看也基本具備了實施作業成本管理的要求：第一，物業企業的間接費用在總成本中的比例較高;第二，物業服務企業個性化服務較多;第三，物業企業的信息化水平在不斷提高。
2、物業企業作業成本管理系統構建
物業企業作業成本管理系統構建應該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩定與發展的原則、易理解操作的原則等。
物業企業作業成本管理體系的管理主體是物業企業，管理對象是物業服務過程，成本管理工作應該做到目標明確、業績考核、進行調節。
傳統的成本管理重點集中在生產成本，從物業管理企業來看就是重點把控服務過程中各種資源的消耗，而作業成本管理是傳統成本管理的拓展，其控制內容包括：物業企業規模的確定、物業管理處的設立、物業資質的定位、各個作業中心的控制等。
物業管理系統是為了滿足客戶需求而形成物業作業集合，集合中的每個作業都在作業過程中消耗一定的資源，并產出相應的價值。
基于作業的物業成本管理系統將作業目標和成本目標有機的結合在一起，目標成本指標按作業鏈層層分解給各部門、各環節，最終實現降低和優化成本的目的。
基于作業的物業成本管理體系由作業分析、標準作業成本、作業預算、作業成本差異分析、作業成本控制、績效評價、作業優化等環節構成。
物業作業成本管理體系將作業成本法和目標成本有效結合，其具體技術路線為：第一，明確物業成本管理的具體目標;第二，監督物業成本的形成;第三，通過績效考評及時糾正偏差。
三、物業服務企業作業成本預算
只有將物業企業整個業務流程進行透徹的作業分析，制作出的成本管理目標才能夠具有合理性。
第一，分析必要的作業，分析的目的是在成本發生前就消除不必要的支出，必要作業指的是作業對客戶來說是必要的，或者作業對物業企業是必要的，除此兩項之外則都是不必要的;第二，分析重點作業，重點作業就是以組織存在為目的的中心作業，根據重要性原則要對重要作業進行細致的分析;第三，分析增值作業，增值作業是因給客戶帶來附加值，從而增加企業利潤的作業，物業企業應分析作業的增值性，消除不增值作業;第四，分析作業的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業企業對作業的執行情況可從作業效率、作業時間、作業質量等方面進行判斷。
物業企業作業預算使實際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠將物業成本控制落到實處。
作業預算編制的具體步驟包括：確定好預算目標、作業分析與流程優化、確定合適的物業作業量計量單位、確定作業消耗率與作業量、確定資源消耗率與資源需求量、預算資源需求成本與服務成本等。
四、物業服務企業作業成本核算
1、成本核算要素
物業服務企業作業成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業管理是一種以合同為中介的信托管理，物業企業的收入使以物業合同為對象，那么將服務合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的;第二，成本核算期間，物業企業是依據合同簽訂的時間為業主提供服務的，將營運周期作為成本核算期間較為合適;第三，成本核算范圍，物業企業從事物業管理活動過程中，為業主提供維修、管理等服務發生的各項支出，都應該計入成本費用;第四，成本核算項目，通常來說物業企業的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設備維護費、保安費、保潔費、綠化費等。
2、成本核算模型
首先，要實施作業成本法就需要對物業企業作業進行合理的界定，物業企業一般設立經營部、財務部、品質部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業的運轉，以及為業主提供服務。
確認物業企業的主要生產流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設施設備日常運行維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設施設備日常運行維護就可分為日常檢查、定期保養、定期維護等流程。
企業對作業流程進行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優化流程，降低成本。
其次，作業確認之后就要衡量各作業消耗的資源，作業成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。
物業企業消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業務費、辦公費用、固定資產折舊等。
再次，作業成本法核算下與某項作業相關的資源應直接計入該作業，如存在一資源支持多作業的情況，應該依據該資源的使用動因將其分配到各相關作業中去。
在將資源耗費歸集到作業成本庫的過程中，應依據成本效益原則、充分性原則、相關性原則及重要性原則，在不失精確度和節約成本的前提下對相關成本動因進行選擇。
資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動因率兩個步驟。
最后，作業動因是作業成本發生的原因，作業動因的確定非常重要，一旦出現判斷失誤就會出現成本扭曲的情況。
選擇成本動因要考慮數據取得難易程度、作業實際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關性、成本動因導致的行為后果等因素。
確定作業動因后，即可依據成本動因率等公式將作業成本庫中的作業成本，分配給各個成本計算對象。
五、物業服務企業作業成本控制及績效評價
1、標準作業成本
標準成本是為每個單位作業設立的，反映的是單位作業成本耗費，它是進行成本控制的基礎。
物業企業在制定標準成本時應該遵循可行性、有效性、相關性、真實性、成本效益性及可控性等基本原則。
物業企業的作業項繁多，如果給全部作業項均制定標準作業成本，會耗費企業大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標準作業成本應以是否增加客戶價值為基準，不增值的作業如稅費、資產減值損失、財務費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀強制性，所以其成本標準為零。
以作業為對象的物業增值作業成本計算公式為：增值作業標準成本=標準固定成本+標準變動成本。
2、作業成本差異計算及分析
通過作業成本差異分析，企業才能夠進行有效的成本控制和成本改善，標準作業成本差異是指實際成本和標準作業成本之間的差異。
完成作業成本差異分析步驟如下：計算差異數額――尋找差異原因――判斷差異責任――采取改進措施。
因物業企業標準作業成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業成本差異可分為變動作業成本差異和固定作業成本差異。
變動作業成本差異計算公式為：變動成本作業差異=(實際單位變動作業成本*實際作業量)-(標準單位變動成本*標準作業量);固定成本作業差異=(實際單位固定作業成本*實際作業量)-(標準單位固定成本*標準作業量)。
3、績效評價及作業優化
績效評價能夠提高工作效率、改善服務質量，是物業企業進行管理的必備工具。
物業企業進行績效評價應關注兩個方面：第一，根據評價結果對過去的業績情況進行獎罰;第二，根據過去的業績分析未來的作業取向。
物業作業成本管理的最終目的是要通過作業成本預算、作業成本核算、成本績效評價等手段，實現企業作業成本的全面優化。
作業改進常見的方式包括：第一，作業消除，例如：制定完善的采購計劃可以消除部分倉儲作業、選擇優秀的設備供應商可消除部分維修作業、聘用高素質的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業等;第二，作業選擇，每一個產品設計都有不同的作業及成本，通過比較不同的作業成本來選擇成本效益最好的作業;第三，作業減低，改善必要的作業效率，改善在短期內無法消除的無效作業;第四，作業分享，利用規模經濟提高相應物業作業的效率。
【參考文獻】
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作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用論文【2】
摘要：當前以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理等新興服務行業的成本管理的需求。
本文提出了運用作業成本法優化作業流程，進行作業成本管理的觀點，通過設計作業成本法在物業管理企業應用的實施模式并結合案例研究，探索作業成本法在物業管理企業的創新應用，以期為物業管理企業的成本管理構建一個更加科學合理的方法體系。
關鍵詞：作業成本法 物業管理 成本管理
目前我國物業管理收費一般按照政府指導價結合市場競爭機制來制定收費價格，受政府管制的物業管理企業在市場競爭環境下，物業管理收費價格上調空間不大，由于人工成本等物業管理成本在逐年增長，籠統地以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理的成本管理需求，而物業管理行業本身就是一個微利行業，如果希望持續性發展，必須對成本進行精細化管理，盡量減少或消除不增值作業、增加增值作業，挖掘新的利潤增長點，而作業成本法正是最好的選擇。
一、作業成本法的發展
20世紀80年代，隨著以MRPⅡ為核心的管理信息系統的廣泛應用，以及計算機集成制造系統(CIMS)的興起，直接人工費用普遍減少，間接成本相對增加，明顯突破了傳統成本法中“直接成本比例較大”的假定。
美國實業界普遍感到產品成本信息與現實脫節。
在此背景下，大批西方會計學者開始對傳統的成本會計系統進行全面的反思。
美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動西方會計學界的專著《相關性消失：管理會計的興衰》。
卡普蘭和約翰遜認為：伴隨著競爭的加劇，技術的尖端化和管理上適時制的應用，傳統成本會計系統和管理會計系統與“決策有用性目標”的相關性越來越差，新的管理會計系統既要提供“過程式控制信息”，又要提供創造價值的“戰略性獲利能力信息”，作業成本法應運而生。
作業成本法在行業領域應用方面，也由最初的制造行業擴展到保險、銀行、物業管理、零售、鐵道運輸、醫療衛生等服務行業。
例如ABC成功地應用于數據服務公司(Data Services，Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman's Fund)、美國快遞公司(American Express)、海軍供給司令部等。
二、作業成本法的原理
作業成本法是以作業為基礎，設立作業中心，根據資源動因進行資源歸集，形成作業成本庫，然后再根據作業動因，把作業成本精確地分配到最終成本對象，通過成本動因找出增值作業和不增值作業的原因，從而減少或消除不增值活動而不增加過多的成本，作業成本法的目的在于作業成本管理，是以提高客戶價值、增加企業利潤為目的的新型集中化管理方法。
三、作業成本法在物業管理企業的應用設計模式
為了使本文的研究對大部分物業管理企業都具有參考價值，本文所研究的成本主要指大多數物企業經常發生的物業管理成本，詳見圖1。
四、作業成本法在物業管理企業應用的案例研究
(一)本文選擇該案例研究目的
本文選取上海市Z物業管理有限公司(以下簡稱該公司)作為案例研究對象，是出于以下考慮：
1.上海是中國房地產發展的前沿城市之一，物業管理總體比較先進。
該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業管理及物業咨詢的企業，具有全國物業管理一級資質，年度物業管理面積在100萬平方米以上，物業管理類型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會所等，目前使用了物管費收繳ERP軟件、財務金蝶EAS軟件等集成系統軟件，物業管理經驗豐富。
2.本文通過設計作業成本模式在該公司的應用，論證了作業成本法在物業管理企業應用的可行性和科學性，以期改善該行業的成本管理方式，促進物業管理企業的健康快速發展。
(二)作業成本法在該公司的具體應用
本文選取該公司2012年度兩個比較有代表性的物業管理小區為研究對象，這兩個小區為上海市松江區九亭鎮的甲乙兩個相鄰小區，具體情況如下：
甲小區為九亭花園，管理面積為46.51萬平方米，全部為多層，物管費標準為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。
乙小區為上海弄里人家，管理面積為15.17萬平方米，其中：別墅為4.77萬平方米，物管費標準為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7;小高層為10.4萬平方米，物管費標準為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。
在客戶維系中，因為甲小區創造的收入高于乙小區，因此公司領導初步認為應重點對小區規模較大、物管費收入較高的甲小區投入更多的資源加以重點維護，現運用作業成本法對該公司2012年度管理的甲乙兩個小區進行成本測算和效益分析。
1.劃分作業中心
主要作業中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶服務部等。
2.明確各項作業活動耗費的資源(數據來源于公司ERP系統，詳見表1)
3.分步計算甲乙小區的作業成本
第一步，根據作業成本動因，確認間接成本作業動因分配率，詳見表2。
第二步，根據作業動因分配率分配間接成本，詳見表3。
第三步，計算甲乙小區總物業管理成本，直接成本直接計入，間接成本根據成本動因分配計入，詳見表4。
從以上計入方式來看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業動因分配計入的成本，本文設計的作業成本應用模式與作業成本法的理論不謀而合，充分驗證了作業成本法在物管行業應用的可行性。
4.作業成效分析(詳見圖2)
從以上測算數據可以看出，甲小區物業管理收入502.31萬元，物業管理成本453.47萬元，毛利48.84萬元，毛利率9.72%;乙小區物業管理收入326.34萬元，物業管理成本268.02萬元，毛利58.62萬元，毛利率17.95%。
公司領導初步認為應重點維護規模大、物管費收入高的甲小區的決策是不恰當的，應重點維護收入質量較高的乙小區，對甲小區的管理應采取的措施：降本增效。
(三)作業成本管理
當作業成本小組把2012年公司經營數據和作業分析提交給公司決策層后，領導決定從2013年1月份開始進行作業改進。
1.保安中心作業改進措施
通過作業成本追蹤分析，發現該公司保安中心人工成本比較高，甲小區監控設備老化，保安人數較多，人浮于事比較嚴重，該公司領導研究決定投入90萬元升級電子監控設備，按照平均年限法分3年計提折舊，殘值率為0，每年的折舊費增加30萬元。
監控中心設備升級后，保安中心通過監控中心既可以及時發現、解決小區里面發生的異常情況，還可以減少20個保安人員，相應的可減少的人員工資和社保費等人工成本45萬元，每年可以新增加利潤15萬元。
2.保潔中心作業改進措施
該公司保潔中心負責兩方面的工作：(1)負責小區公共區域的清潔衛生、垃圾清理等。
(2)根據業主的要求，可以提供按照小時計算支付的特約清潔服務，通過對該公司保潔中心的作業成本追蹤分析，發現保潔中心特約保潔服務較少，而根據客戶服務部提供的業主要求來看，業主對特約保潔服務需求較大，通過作業成本分析和改進工作流程，該保潔中心在保證小區公共區域的清潔衛生的基礎上為業主提供特約保潔服務。
該公司2013年保潔員工人數與2012年相同，保潔中心成本變化不大;而2013年1月通過作業改進后，向業主提供特約保潔服務增加利潤38萬元。
五、研究結論
本文遵循從理論到實踐，以物業管理企業的物業管理成本為研究對象，構建了較為完整的物業管理企業應用作業成本法的實施模式，從新的視角來分析和應用作業成本法，并得出以下主要結論：
第一，隨著計算機系統的普及應用，物業管理企業將作業成本法應用到自身的成本管理系統，不僅能夠提供傳統成本計算方法所無法提供的成本信息，而且對企業的成本管理深入到作業層次，通過作業動因分析進行作業管理，實行全程式成本管理，能夠優化物業管理企業的作業鏈和價值鏈，滿足企業管理層面的需要。
第二，通過作業成本法在物業管理企業的成功運用：確定合適的作業動因、分配間接成本和作業分析，可以從源頭上改進作業流程，優化作業成本管理，提高經濟效益。
參考文獻：
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