2016房地產資產評估報告：
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房地產資產評估報告：
評估項目名稱：xxx事業單位辦公樓評估報告
評估委托人：xxx事業單位
評估人員：陳曉
評估作業日期：20xx年10月30日至20xx年11月5日
評估時點：20xx年11月5日
評估報告編號：xx估字(2012)123456號
致委托方函
受貴方委托，我所組織估價人員，于2012年10月30日至2012年11月5日，根據委托目
的，遵循國家標準《房地產估價規范》、遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家
相關法律、法規和政策的規定，經現場勘查和社會調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原
則，按照必要的估價程序，選擇了成本途徑法進行了分析和測算，確定該評估對象房地產在
估價時點的市場價值是412.38萬元，人民幣大寫：肆佰壹拾貳萬叁仟捌佰元，房地產單價
為每平方米2062元。
評估人員：陳曉
2012年11月05日
房地產估價結果報告
(一)委托方
名稱：湖北工業大學商貿學院
法定代表人：xxx
地址：湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號 聯系電話：xxxxxxx (二)估價方 名稱：陳曉
地址：武漢xxx房地產估價公司
聯系電話：xxxxxxx
資格等級：xx級
估價機構證書編號：xx房地自估(2012)第xxxx號
(三)估價對象
本次估價對象為位于湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號湖北工業大學商貿學院圖書館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。土地評估單位為1800/平方米。 (四)評估目的
評估該房地產2012年10月的市場價值 (五)評估基準日
二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價時點原則
5、客觀、公正、公平原則 (七)評估依據
1、國家標準《房地產估價規范》 2、房地產估價委托書 3、房地產估價合同書
4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息 5、委托方提供和估價人員現場勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價規范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產為事業單位辦公樓，無直接受益，也很少有交易實例，故確定采用成本途徑法進行本次估價。
成本途徑法的基本思路：成本途徑是通過估測被評估房產的重新構件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產價值的評估思路和技術方法。
估算的計算公式：房地產價值=土地價值+建筑物價值;建筑物價值=重置成本*成新率
房地產估價技術報告
(1)估測土地價值
土地總價值=1800*1000=180萬元 (2)估測建筑物的價值
①估測建筑物安裝成本(采用單位工程造價比較法)
A、B、C3個參照物的成本情況
經分析比較，得知：參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價比評估對
象高3%;參照物B門窗的材質較評估對象差，因此單位工程造價較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無需調整。
參照物A調整后的單位造價為：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調整后的單位造價為：1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價為：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為：1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬元) ②估測勘察設計及前期工程費。勘察設計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。
則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬元)
③計算基礎設施及配套工程費。根據政府有關規定及費用標準規定，文化、教育基礎設施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎設施及配套工程費為704萬元。 ④計算管理費用。建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。 則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬元)
⑤計算投資利息。建設項目建設期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬元、400萬元、500萬元，年利率為6%，建設期內利息只計息不支付. 則各年應計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9萬元
第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54萬元
第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬元 建設期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬元
⑥計算開發利潤。經分析調查，房地產行業開發該類房地產的平均投資利潤率為15%。 則開發利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬元) ⑦計算銷售稅費。經分析，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷售費用合計為開發后房價的9%。
則銷售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬元)
⑧計算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本為前幾項之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人：周升 評定日期：2012年11月4 說明：G、S、B分別為結構、裝修、設備部分的修正系數，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬元) (3)計算房地產評估值
房地產評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬元)
房地產單價=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結論
根據計算結果，經分析確定評估對象房地產的市場價值為8367.42萬元，房地產單價為每平方米2614.82元。
附件
1、估價對象示意圖
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