房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法
前言：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告，是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同的成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。
一、新建房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式
新建房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：新建房地產(chǎn)價(jià)格=取得土地費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅
結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，上述公式可具體化為：
新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金+動(dòng)拆遷費(fèi)用(或征地安置補(bǔ)償費(fèi))+市政配套增容費(fèi)十建筑工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+開發(fā)商投資利息+銷售費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
1：土地使用權(quán)出讓金—土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整;外銷出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。
2：動(dòng)拆遷費(fèi)用—包括動(dòng)遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。動(dòng)拆遷費(fèi)用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對(duì)象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動(dòng)遷一戶居民平均需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬(wàn)元。
3：征地費(fèi)用—征地費(fèi)用是指征用農(nóng)地的費(fèi)用。征地費(fèi)用包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。征地費(fèi)用與動(dòng)拆遷費(fèi)用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對(duì)象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費(fèi)用每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些。
4：市政配套增容費(fèi)—對(duì)于住宅建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容(指水、煤氣、電話等用量擴(kuò)大或新增)費(fèi)和貼費(fèi)(電貼費(fèi))發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元。
5：建設(shè)工程費(fèi)用—這項(xiàng)費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(fèi)(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費(fèi)用)。建設(shè)工程費(fèi)用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動(dòng)。
6：開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地費(fèi)用的利息、建設(shè)工程費(fèi)用的利息、專業(yè)費(fèi)用的利息和配套費(fèi)用的利息。利息計(jì)算有靜態(tài)計(jì)算和動(dòng)態(tài)計(jì)算兩種，前者計(jì)算的是單利，后者計(jì)算的是復(fù)利。例如，某項(xiàng)目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地費(fèi)用5000萬(wàn)元的利息為(年利率為10.08%)：
7：銷售費(fèi)用—這項(xiàng)費(fèi)用包括市場(chǎng)推廣費(fèi)(廣告費(fèi))、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，一般取房屋銷售價(jià)格的2%～4%.開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大的(如10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目)，這項(xiàng)費(fèi)用比例可相應(yīng)降低，尤其是廣告費(fèi)用。
8：相關(guān)稅費(fèi)—相關(guān)稅費(fèi)是指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。如果契稅(以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)繳納，稅率為3%)米計(jì)入土地費(fèi)用，則應(yīng)單獨(dú)列出。“二稅一費(fèi)”為房屋銷售價(jià)格的5.56%，印花稅為0.03%.
9：開發(fā)利潤(rùn)—開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)視整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)多在30%～50%以上，有的高達(dá)100%.而近兩三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期在2年以內(nèi)(不包括2年)的住宅。利潤(rùn)率可取15%～20%;開發(fā)周期在2～3年的，利潤(rùn)率可取一ZO%～25%.商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎(chǔ)上視具體情況調(diào)高或壓低。
二：舊有房地產(chǎn)的成本估價(jià)法公式
舊有房地產(chǎn)的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊
所謂重新建造完全價(jià)值，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(基準(zhǔn)日)重新建造或購(gòu)置全新狀態(tài)的舊房地產(chǎn)時(shí)所必需的成本價(jià)格。籠統(tǒng)地說(shuō)，重新建造完全價(jià)值可以采用新建房地產(chǎn)成本法公式取得，或者運(yùn)用市場(chǎng)比較法測(cè)算全新狀態(tài)的舊有房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
建筑物的折舊
一：折舊因素。建筑物的折舊主要由三個(gè)方面的因素引起：
1：物理因素—主要表現(xiàn)為以下幾種形式：
A：建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機(jī)械震動(dòng)等原因造成的。
B：使用過(guò)程中人為的損壞。
C：災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞。
D：由于設(shè)計(jì)、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2：功能性因素—功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋或規(guī)格過(guò)時(shí)等引起的房地產(chǎn)的相對(duì)減價(jià)。例如，現(xiàn)在新建的住宅都是成套獨(dú)用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基;相比之下，原來(lái)的那些不成套、不獨(dú)用、有室無(wú)廳、無(wú)樁基、無(wú)隔熱層的住宅的使用功能就退化了。現(xiàn)在有些住宅區(qū)還采用智能化系統(tǒng)、凈化水設(shè)備，附設(shè)體育鍛煉場(chǎng)所，住宅使用功能大為提高，這也使無(wú)此功能的住宅相形見細(xì)。許多新建辦公樓配有中央空調(diào)、電梯，采用雙回路供電(確保不停電)，不少具備3A一SA智能化水準(zhǔn);相比之下，那些無(wú)中央空調(diào)、無(wú)電梯、無(wú)智能化的舊辦公樓的使用功能就大為遜色，發(fā)生了功能性折舊。
3：經(jīng)濟(jì)性折舊—經(jīng)濟(jì)性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價(jià)值降低造成的損失和價(jià)格下降。這常常是由于市場(chǎng)變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的，主要包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴(yán)重的工業(yè)區(qū)等造成的相對(duì)減價(jià)。
三、計(jì)算折舊的方法
折舊額的計(jì)算方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實(shí)際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。
1：直線折舊法—這是一種最簡(jiǎn)單也是應(yīng)用最普遍的折舊方法，又稱定額法。直線折舊法假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。
這種方法注重建筑物的實(shí)際損耗程度，經(jīng)過(guò)觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價(jià)值，應(yīng)折舊多少。評(píng)估人員可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)比較評(píng)估，確定房屋新舊程度。
2：混合法—在估價(jià)實(shí)務(wù)中，評(píng)估人員應(yīng)將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均。一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。
對(duì)于房屋功能性折舊和經(jīng)濟(jì)性折舊的計(jì)算，目前尚無(wú)成熟的方法，主要依據(jù)評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度和經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定。
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