投資性房地產資產評估報告

　　大家了解過資產評估報告嗎?知道怎么書寫資產評估報告嗎?以下是范文網小編為大家準備的：投資性房地產資產評估報告范文，歡迎閱讀!

　　投資性房地產資產評估報告【1】

　　xx誠資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律、法規和資產評 估準則、資產評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對本次經濟行為所涉及的資產在20xx年12月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：

　　一、委托方、產權持有者和其他評估報告使用者概況

　　(一)委托方、產權持有者概況

　　委托方及產權持有者均為中海發展股份有限公司。

　　公司名稱：中海發展股份有限公司

　　住所：上海市洋山保稅港區業盛路 188 號 A-1015 室

　　法定代表人：李紹德

　　注冊資本：人民幣 340455.2270 萬元

　　公司類型：股份有限公司(港澳臺與境內合資、上市)

　　經營范圍主營：主營沿海、遠洋、長江貨物運輸，船舶租賃，貨物代理、代運業務;兼營船舶買賣、集裝箱修造、船舶配備件代購代銷，船舶技術咨詢和轉讓;國內沿海散貨船、油船海務管理、機務管理及船舶檢修、保養;國際船舶管理業務。(涉及行政許可的憑許可證經營)

　　(二)其他評估報告使用者概況

　　除委托方、產權持有者、國家法律法規規定的評估報告使用者外，業務約定書未約定其他評估報告使用者。

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為中海發展股份有限公司擬以公允價值模式計量的投資中海發展擬以公允價值模式計量的投資性房地產資產評估報告

　　性房地產的經濟行為提供價值參考依據。

　　三、評估對象和范圍

　　評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

　　評估對象和評估范圍是位于上海市虹口區東大名路670號的上海港國際客運中心5號樓除7層以外的寫字樓、商鋪和車位，具體評估范圍是該樓的地上1-6層、地下1層以及地下2-3層的148個車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結構，房地產權證編號為滬房地虹字(2012)第010730號，委估建筑面積為13,689.16平方米，土

　　地使用權取得方式為出讓。

　　納入評估范圍的資產與業務約定書確定的評估范圍一致。

　　四、價值類型及其定義

　　評估價值類型為市場價值。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

　　五、評估基準日

　　本次評估基準日是201x年12月31日。

　　六、評估依據

　　(一)經濟行為依據

　　中海發展股份有限公司2012年第十七次董事會會議《關于投資性房地產后續計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》。

　　(二)法律法規依據

　　1.《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號);

　　2.《國有資產評估管理辦法施行細則》(國資辦發〔1992〕36號);

　　3.《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院令第378號);

　　4.《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作的意見》(國辦發〔2001〕102號);

　　5.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號);中海發展擬以公允價值模式計量的投資性房地產資產評估報告 正文

　　6.《國有資產評估管理若干問題的規定》(財政部令第14號);

　　7.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委產權〔2006〕274號);

　　8.《中華人民共和國土地管理法》;

　　9.《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　(三)評估準則依據

　　1.《評估準則——基本準則》和《資產評估職業道德準則——基本準則》(財企〔2004〕20號);

　　2.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協〔2003〕18號);

　　3.《資產評估準則——評估報告》等7項資產評估準則(中評協〔2007〕189號);

　　4.《企業國有資產評估報告指南》(中評協〔2008〕218號);

　　5.《以財務報告為目的的評估指南》;

　　6.《中評協關于修改評估報告等準則中有關簽章條款的通知》中評協〔2011〕230號)。

　　(四)權屬證明

　　上海市房地產權證。

　　(五)其他參考依據

　　評估人員收集的上海市房地產交易資料。

　　七、評估方法

　　房屋建筑物類資產評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場法。成本法一般用于自建房產;收益法一般主要用于商業性用房，適合具有(或潛在)收益的房產評估;市場法一般用于同一區域或均質區域有類似的交易案例。

　　由于委估資產為整棟購入的房地產，故不適合采用成本法評估;委估資產的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為中海財務、中海碼頭、中海投資、中海集團等內部關聯單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場水平的基礎，此外，在委估資產周邊區域無法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。

　　委估資產為外購的房地產，因市場上可收集到相似類型的物業成交案例，故中海發展擬以公允價值模式計量的投資性房地產資產評估報告 正文本次評估采用市場法。

　　市場法是在求取一宗委估房地產價格時，依據替代原理，將委估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等進行修正，得出委估房地產在評估基準日的價格。

　　基本計算公式為：

　　P=P′×A×B×C×D

　　式中：P-----委估建筑物評估價值;

　　P′-----參照物交易價格;

　　A-----交易情況修正系數;

　　B-----交易日期修正系數;

　　C-----區域因素修正系數;

　　D-----個別因素修正系數。

　　交易情況修正系數A用于將參照物的交易價格調整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價格;

　　交易日期修正系數B用于將參照物的交易價格調整為評估基準日的價格;

　　區域因素修正系數C用于調整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環境、交通條件、基礎設施等方面的差異;

　　個別因素修正系數D用于調整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結構、朝向、樓層、裝修、施工質量、配套服務設施、已使用年限等方面的差異。

　　根據上海市車位市場成交價格及上漲幅度等相關資料，對比確定委估車位單價。

　　八、評估程序實施過程和情況

　　(一)接受委托

　　經與委托方洽談溝通，了解委估資產基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等評估業務基本事項，經綜合分析專業勝任能力和獨立性和評價業務風險，確定接受委托，簽訂業務約定書。針對具體情況，確定評估價值類型，了解可能會影響評估業務和評估結論的評估假設和限制條件，擬定評估工作計劃，組織評估工作團隊。

　　(二)資產核實

　　指導被評估單位清查資產、準備評估資料，以此為基礎，對評估范圍內的資產進行核實，對其法律權屬狀況給予必要的關注，對收集獲取的評估資料進行審閱、核查、驗證。

　　(三)評定估算

　　根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，選擇適當的評估方法。

　　結合所掌握的評估資料，開展市場調研，收集相關市場信息，確定取價依據，進行評定估算。

　　(四)出具報告

　　對評估結果進行匯總、復核、分析、判斷、完善，形成評估結論。撰寫評估報告，經內部審核，在與委托方和相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通后，出具正式評估報告。

　　九、評估假設

　　本評估報告及評估結論的成立，依賴于以下評估假設：

　　(一)基本假設

　　公開市場假設。公開市場假設是假定待評估資產在公開市場中進行交易，從而實現其市場價值。資產的市場價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。這里的公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。

　　(二)具體假設

　　1.在評估基準日的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　2.任何有關評估對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關法律、法規。

　　十、評估結論

　　在評估基準日 20xx 年 12 月 31 日，委估資產的賬面值為 58,928.14 萬元。經評估，委估資產的評估值為 119,345.84 萬元，評估值比賬面價值增值 60,417.70萬元，增值率為 102.53%。評估結果詳見下表：

　　資產評估結果匯總表

　　評估基準日：20xx 年 12 月 31 日

　　產權持有者：中海發展股份有限公司 單位：人民幣萬元

　　賬面價值 評估價值 增減值 增值率

　　項 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　投資性房地產 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

　　十一、評估報告使用限制說明

　　1.評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

　　2.評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

　　3.除法律、法規規定以及相關當事方另有約定外，未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

　　4.根據國家的有關規定，本評估結果有效使用期為一年，從資產評估基準日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

　　十二、特殊事項說明

　　1.截止評估基準日，委估資產部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項對評估值的影響。房屋出租情況如下：各樓層對外出租情況表

　　樓層 承租方 面積㎡ 日租金(元/㎡) 租期

　　五樓 中海財務 1,573 6.80 2010/12/1-2013/12/31

　　中海碼頭 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　四樓 上海碼頭 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　中海碼頭 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31

　　中海投資 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　三樓

　　寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　航運基金 700 6.20 2011/5/1-2014/12/31

　　中海集團 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31

　　二樓

　　辦公 6.50

　　中海財務 117 2012/10/1-2013/12/31

　　資料室 4.00

　　一樓 中海財務 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31

　　B1 樓 中海集團 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31

　　合計 12,115

　　中海發展擬以公允價值模式計量的投資性房地產資產評估報告 附件

　　附 件

　　一、與評估目的相應的經濟行為文件;

　　二、委托方及產權持有者法人營業執照復印件;

　　三、評估對象涉及的主要權屬證明資料復印件;

　　四、委托方及產權持有者承諾函;

　　五、簽字注冊評估師的承諾函;

　　六、評估機構資格證書復印件;

　　七、評估機構法人營業執照副本復印件;

　　八、簽字注冊評估師資格證書復印件;

　　九、評估業務約定書復印件;

　　十、授權書。

　　xx資產評估有限公司

　　二○xx年二月十八日

　　資產評估報告格式【2】

　　1簡介

　　資產評估

　　資產評估(15張)

　　資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的書面文件。它是按照一定格式和內容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產評估報告即資產評估結果報告書，既是資產評估機構與注冊資產評估師完成對資產作價，就被評估資產在特定條件下價值所發表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產評估師為資產評估項目承擔相應法律責任的證明文件。

　　2總則

　　一、為進一步促進我國資產評估工作的發展，規范資產評估行為，完善資產評估工作程序，提高資產評估行業的執業水平，根據《國有資產評估管理辦法》(國務院第91號令)[1] 以及國家其他有關法律、法規，制定本規定。

　　二、凡按現行資產評估管理有關規定進行資產評估的各類資產評估項目必須遵循本規定。

　　三、本規定所稱的資產評估報告的基本內容和格式是指資產評估機構接受委托開展資產評估活動后，按照資產評估管理工作的要求，向財產評估主管機關和委托方出具的涉及該評估項目的評估過程、方法、結論、說明及各類備查文件等內容的資產評估報告的基本內容及編制格式;

　　評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。

　　四、本規定所稱資產評估報告是由資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件構成。

　　五、資產評估機構進行資產評估活動時，應當遵循資產評估的一般原則和本規定的要求;具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實際情況增減相應的內容。

　　六、資產評估活動應充分體現評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現評估機構的介紹性內容。

　　七、資產評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。

　　八、凡涉及資產評估報告基本內容與格式的有關規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。

　　九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。

　　3封面要求

　　(一)評估說明封面應載明下列內容

　　1.(評估項目名稱)資產評估說明;

　　2.評估報告書編號;

　　3.評估機構名稱;

　　4.評估報告書提出時間;

　　5.評估說明如分冊裝訂，應在封面上注明共幾冊此冊為第幾冊。

　　(二)評估說明目錄

　　1.目錄應在封面的下一頁排印，包括每一部分的標題和相應的起止頁號，評估說明每一頁頁碼標注應與目錄相符;

　　2.評估說明中收錄的備查文件或資料的復印件，須統一標注頁碼(原文件或資料的頁碼可以保留)。

　　聲明應寫明評估說明僅供財產評估主管機關、企業主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規規定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。

　　(三)《關于進行資產評估有關事項的說明》由下列內容構成：

　　1.委托方與資產占有方概況;

　　2.關于評估目的的說明;

　　3.關于評估范圍的說明;

　　4.關于評估基準日的說明;

　　5.可能影響評估工作的重大事項說明;

　　6.資產及負債清查情況的說明;

　　7.資料清單;

　　(四)委托方與資產占有方概況，應包括(但不限于)下列基本內容：

　　1.企業名稱及簡稱、注冊地址及總部地址、注冊資本、法定代表人;

　　2.企業性質、企業歷史沿革包括隸屬關系的演變，股份企業設立重組情況或擬進行的重組情況;

　　3.經營業務范圍及主要經營業績;

　　4.近3年來企業的資產、財務、負債狀況和經營業績，已經審計或正在進行審計的，應說明注冊會計師發表的意見;

　　5.主要產品品種、生產能力，近年實際生產量、銷售量，主要市場及其市場占有率，本企業產品在同類產品市場的地位，主要原材料、能源供應情況，環境污染及治理情況;

　　6.形成企業主要生產能力的狀況，正在或計劃進行的投資項目簡況;

　　7.執行的主要會計政策，生產經營是否存在國家政策、法規的限制或優惠，生產經營的優勢分析、各種因素的風險。

　　(五)關于評估目的說明

　　1.說明評估目的及與評估目的對應經濟行為的進展狀況，評估目的實現后預計產生的影響;

　　2.已經獲得有關部門批準的，應載明批件名稱、批準日期及文號，并收錄于評估說明附錄的資料清單之中。

　　(六)關于評估范圍的說明

　　1.說明需要委托評估機構進行評估的具體資產范圍，明確載明需要評估的資產和負債的類型、賬面金額及資產狀況;

　　2.對于租賃或特許使用的資產以及沒有會計記錄的無形資產應特別說明;

　　3.如在評估目的實現前有不同的資產占有者，應列表載明各資產占用者待評估資產的類型、賬面金額等。

　　(七)關于評估基準日的說明

　　1.明確所選取的評估基準日，評估基準日表述為：#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日;

　　2.適當說明選取評估基準日的理由及其合理性，如評估基準日受特定的經濟行為文件所約束，應載明該文件的名稱、批準日期及文號。

　　(八)可能影響評估工作的重大事項說明

　　1.委托方和資產占有方有責任寫明所有對評估結果產生重大影響的事項;

　　2.如委托評估的資產曾經進行過清產核資或資產評估，應說明曾經進行的評估情況和調賬情況;

　　3.如存在影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項，應逐一介紹;

　　4.對存在的抵押、質押、擔保及其它或有負債、或有資產應說明事項的性質、金額及與列入評估范圍的資產和負債的關系。

　　(九)資產及負債清查情況的說明

　　資產委托方和占有方須應對本企業因進行資產評估而組織開展的資產及負債清查的情況和結果作出說明，主要應包括下列內容：

　　1.列入清查范圍的資產及負債的種類、賬面金額，產權狀況，實物資產分布地點及特點;

　　2.清查工作的組織，時間計劃、實施方案;

　　3.清查核實所采取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質存貨檢測、鑒定的情況;

　　4.清查中發現的盤盈、盤虧、毀損、報廢、呆壞賬、無需償付的負債情況及其原因分析;

　　5.根據有關規定對發現問題進行賬務調整的情況，并列示調整前后比較表。

　　(十)資料清單

　　列示資產委托方、資產占有方提供的資產評估資料名稱，主要包括：

　　1.資產評估、清查登記表(由評估機構出具樣式);

　　2.資產與負債清查結果;

　　3.相關經濟行為的批文;

　　4.會計報表;

　　5.產權證明文件;

　　6.重大合同、協議等;

　　7.生產經營統計資料;

　　8.其他與評估資產相關的資料。

　　4內容格式

　　(一)凡按現行資產評估管理有關規定必須進行資產評估的各類資產評估項目，應當按本基本內容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過程，通過委托方、資產占有方充分揭示對資產評估行為和結果構成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關法律、行政法規和行業規范的要求，在一定程度上證實評估結果的公允性，保護評估行為相關各方的合法利益。

　　(二)評估機構、注冊資產評估師及委托方、資產占有方應保證其撰寫或提供的構成評估說明各組成部分的內容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。

　　(三)評估說明是資產評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。

　　(四)評估說明是財產評估主管機關審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關當事人。

　　(五)評估說明包括以下基本內容和格式：

　　1.評估說明的封面及目錄;

　　2.關于評估說明使用范圍的聲明;

　　3.關于進行資產評估有關事項的說明;

　　4.資產清查核實情況說明;

　　5.評估依據的說明;

　　6.各項資產及負債的評估技術說明;

　　7.整體資產評估收益現值法評估驗證說明;

　　8.評估結論及其分析。

　　(六)本基本內容與格式，對某具體評估項目確實不適用的，可根據實際情況進行適當修改，增減相關內容。

　　5基本內容

　　評估報告

　　一、概述

　　二、評估報告書封面及目錄

　　三、評估報告書摘要

　　四、資產評估報告書正文

　　五、備查文件

　　六、評估報告書裝訂

　　評估說明

　　一、撰寫評估說明的基本要求

　　二、評估說明封面及目錄

　　三、關于評估說明使用范圍的聲明

　　四、關于進行資產評估有關事項的說明

　　五、資產清查核實情況說明

　　六、評估依據的說明

　　七、各項資產及負債的評估技術說明

　　八、整體資產評估收益現值法評估驗證說明

　　九、評估結論及其分析

　　評估明細

　　一、概述

　　二、資產評估明細表樣表

　　6制作步

　　(1)整理工作底稿和歸集有關資料

　　(2)評估明細表的數字匯總

　　(3)評估初步數據的分析和討論

　　(4)編寫評估報告書

　　(5)資產評估報告書的簽發與送交

　　編寫評估報告書又可分兩步：

　　第一步，在完成資產評估初步數據的分析和討論，對有關部分的數據進行調整后，由具體參加評估各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產的評估說明，同時提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產評估報告書。

　　第二步，將評估基本情況和評估報告書初稿的初步結論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅持獨立、客觀、公正的前提下，認真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應該修改評估報告書，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進行修正，待修改完畢即可撰寫出資產評估正式報告書。

　　7作用

　　檔案資產評估報告書有以下幾方面的作用：1)對委托評估的資產提供價值意見。2)資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據。3)對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。4)資產評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產評估報告不僅是資產評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產管理部門驗證、確認資產評估過程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產評估報告，如實反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產評估報告書必須由資產評估機構獨立撰寫，不受資產評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經濟行為當事人的干預�！≠Y產評估報告-種類

　　國際上對資產評估報告有不同的分類，如美國專業評估執業統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產評估準則體系，因此對資產評估報告種類還缺乏系統研究。

　　8基本要素

　　資產評估報告一般應包括以下基本要素：

　　1)評估報告類型;

　　2)委托方、資產占有方及其他評估報告使用者;

　　3)評估范圍和評估對象基本情況;

　　4)評估目的;

　　5)價值類型;

　　9種類

　　評估范圍

　　整體資產評估報告書：凡是對整體資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為整體資產評估報告書。

　　單項資產評估報告書：凡是僅對某一部分、某一項資產進行評估所出具的資產評估報告書稱為單項資產評估報告書。

　　評估對象

　　資產評估報告書：資產評估報告書是以資產為評估對象所出具的評估報告書。這里的資產可能包括負債和所有者權益，也可能包括房屋建筑物和土地。

　　房地產評估報告書：房地產評估報告書則只是以房地產為評估對象所出具的估價報告書。

　　土地估價報告書：土地估價報告書是以土地為評估對象所出具的估價報告書。

　　資料詳細

　　完整評估報告：在完整評估報告中注冊資產評估師應當詳細說明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應當清晰、具體、不得引起誤導。

　　(2)評估程序實施過程和情況，并重點說明：

　　1)評估業務承接過程和情況

　　2)進行資產勘查、收集評估資料的過程和情況

　　3)分析、整理評估資料的過程和情況

　　4)選擇評估方法的過程和依據、評估方法的基本原理、相關參數的選取和運用評估方法進行計算、分析、判斷過程

　　5)對初步評估結論進行綜合分析、形成最終評估結論的過程

　　簡明評估報告：在簡明評估報告中注冊資產評估師應當簡要說明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應當清晰、具體，不得引起誤導

　　(2)評估程序實施過程和情況

　　業務分類

　　(一)一般評估業務

　　一般評估業務就是我們對明確評估對象的評定、估算并出具評估報告的業務。該類業務主要是以交易中資產及股權作價提供參考價值為目的的業務，其完成的標志是出具資產評估報告，范圍既包括產權變動情況下出于提供價值參考或發揮鑒證作用目的的單項實物資產評估、各類無形資產評估和企業價值評估等;又包括產權各種處置方式下單項資產或組合資產的評估如租賃、承包、破產、清算、拍賣、使用權轉讓等;還包括直接作為鑒證目的的補償、損失確定、涉案財產價值評估等類型的評估。評估業務基準日一般為當前或近期，其時態為當前時態。

　　(二)評估咨詢業務

　　評估咨詢業務以評估手段提供咨詢服務，它包括為政府、企業、金融機構、風險投資人提供投資項目評估以及企業改制、企業發展戰略、商業計劃書、兼并收購的盡職調查等咨詢服務以及行業政策法規、技術標準的研究和研討、財務顧問、咨詢相關專業的培訓等。例如，評估目的本身就明確為評估咨詢或價值分析，如金融不良資產評估;當其他計量手段無法達到目的時，評估計量手段可能會被使用;評估的一些技術和方法可能會應用于企業管理、企業調查、各類數據化決策管理等。其評估報告的外在表現形式有咨詢報告、評估咨詢報告、價值分析報告、盡責調查報告、項目建議書、可行性研究報告等，其基準日的時態可以是當前，但更多的是未來。

　　(三)評估復核業務

　　評估復核業務主要為滿足企業收購、資產交易和資產價值調整等領域的需求，既包括行業監管檢查亦含有咨詢的成分，前者服務于行業管理的需求，旨在凈化評估環境、提高評估師執業水平;后者是接受委托方在作出收購、并購及其他投融資決策之前所進行評估業務，其意圖是對評估對象(包括擬收購或自身狀況)已評估事項或結果重新檢驗和核實，或者是對評估有效期內資產狀況或其他特別事項的影響作出重新估算。其報告外在表現形式是出具評估咨詢報告、評估補充報告或價值分析報告。本質上講評估復核業務起著咨詢的作用，其基準日的時態一般為過去時態，作評估補充報告時其時態為當前時態。我們認為，以財務報告為目的的評估應當屬于評估復核業務，因為財務報告中資產價值的確認是會計行為，其連續的記錄反映了會計確認的結果。評估價值能否直接進入會計系統目前還是一個需謹慎對待的問題，評估界只是運用評估的價值發現技術對會計計量結果進行必要的復核和調整而已。

　　10清查核實

　　評估機構對委托評估的企業所占有的資產(含應評估的相關負債)進行清查核實的情況，具體包括以下基本內容：

　　1.資產清查核實的內容;

　　2.實物資產的分布情況及特點;

　　3.影響資產清查的事項;

　　4.資產清查核實的過程與方法;

　　5.資產清查結論;

　　6.清查調整說明。

　　資產清查內容

　　寫明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進行抽查復核，介紹進行資產清查的具體內容：資產類型、賬面金額、形成及產權狀況(含應評估的相關負債)，實物資產應說明對其數量、品質、存放地點進行清查，并說明對可能影響資產評估的重大事項進行的了解。

　　實物特點

　　簡要說明待評估實物資產的分布情況、特點。對于影響生產經營的重大資產項目應指明地點及特征。

　　影響清查事項

　　簡要說明可能影響資產查勘核實的有關事項，例如資產性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全限制、技術性能的局限、涉及商業秘密和國家秘密等。對于不能直接清查資產，應說明原因及涉及的資產范圍，并逐一列示。

　　清查過程方法

　　1.說明資產清查的主要過程與使用的方法;

　　2.清查過程應反映清查工作的組織安排、時間計劃、實施方案;

　　3.清查方法應反映對主要資產清查核實所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設備和特殊房屋建筑物進行檢測的技術，對變質的存貨進行鑒定的手段。

　　資產清查結論

　　1.概括說明資產清查結論;

　　2.說明資產清查結果是否與賬面記錄存在差異，如存在差異，應說明差異相對程度與絕對程度，并說明差異的原因;

　　3.對于產權不清晰的資產應逐一列示，說明原因，并載明委托方與資產占有方的應承擔的責任;

　　4.對于是否存在無形資產的情形應特別說明，包括是否折股或納入投資范圍的有關事項。

　　清查調整說明

　　主要說明根據有關會計政策等規定應予以調整的處理，如有調整事項，應列示調整前后比較表。調整事項應說明已與資產占有方取得一致意見，對于雙方有異議的事項，評估人員應具體說明調整的原因。

　　11評估依據

　　資產評估相關法規

　　主要說明進行評估工作中所遵循的具體行為依據、法規依據、產權依據和取價依據，主要包括如下基本內容：

　　1.主要法律法規;

　　2.經濟行為文件;

　　報告

　　報告

　　3.重大合同協議、產權證明文件;

　　4.采用的取價標準;

　　5.參考資料及其他。

　　主要法律法規

　　主要列示國家公布的與資產評估相關的主要法律、法規、規章、制度及國家政策。

　　經濟行為文件

　　本節主要說明實施經濟行為所必須取得的有關部門批件。

　　(四)重大合同協議、產權證明文件

　　主要列示由委托方、資產占有方提供的與資產評估相關的重大合同、協議、產權證明文件。

　　采用的取價標準

　　主要列示由評估人員所選取的確定資產評估價值的技術標準，包括國家各部委、地方政府及有關部門頒發的技術標準、規范文件。

　　參考資料及其他

　　主要列示有評估人員所選取的確定資產評估價值的參考資料，包括經驗數據資料、研究成果、統計資料、行業慣例及國際評估慣例等，以及評估人員認為需要列示的其他評估依據。

　　12相關要求

　　基本要求

　　1.評估技術說明主要是對各項資產及負債進行評定估算和估價過程的詳細說明，具體反映評估中選定的評估方法和采用的技術思路及實施的評估工作。評估技術說明應按評估項目涉及的會計科目分類逐一撰寫，應至少含有以下基本內容：

　　(1)委估資產及負債的賬面情況，包括賬面金額、發生日期等;

　　(2)委估資產及負債的主要業務內容，適當介紹二級明細科目，甚至三級明細科目資產內容;對清查中發現的賬外資產應分別單獨列示;

　　(3)評估實施的工作，即評估過程中做了哪些工作;

　　(4)評估價值確定的方法、依據、計算過程;

　　(5)涉及的計算公式;

　　(6)涉及的評估價值構成等式;

　　(7)評估值與調整后賬面值的差異及其原因;

　　(8)評估舉例，舉例應選擇典型的、價值量大的資產，應有詳細的評估過程，推導評估結論的每一參數都應說明來源或依據;

　　(9)外幣資金折算為人民幣時，所選取的匯率;

　　(10)對于選用特殊方法進行評估，應詳細介紹選用該方法的原因及其科學性、合理性。

　　2.評估技術說明可以根據項目具體情況適當分類，但采用成本加和法評估整體資產至少應分為流動資產、長期投資、機器設備、房屋建筑物、在建工程、土地使用權、無形資產、其它資產、流動負債、長期負債和租金標準與使用費標準等。評估項目中不存在該類評估對象的除外。

　　流動資產評估說明

　　1.流動資產評估說明應以貨幣資金、應收票據、應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款、短期投資、待攤費用和遞延資產、存貨等分別撰寫;評估過程或方法相同的可以適當組合、分類，如產成品、在用低值易耗品可以不并入存貨，而單獨予以說明。

　　2.在分類說明流動資產評估方法前，應按會計科目列示賬面值并適當匯總，保證與資產負債表相對應。

　　3.各備抵賬戶賬面余額包括短期投資跌價準備、壞賬準備、存貨跌價準備、長期投資減值準備應按零值計算，且予以專項說明。

　　4.貨幣資金的評估說明。

　　(1)貨幣資金一般應包括現金、銀行存款及其他貨幣資金;

　　(2)現金存放地點、盤點方式和過程;

　　(3)對銀行存款應說明是否查閱了銀行對賬單、銀行余額調節表，對數量較大的銀行賬戶函證情況及不符情況下的處理方式;

　　(4)如存在未達賬項，應說明未達賬項是否影響凈資產，影響如何;

　　(5)其他貨幣資金的存在形式、形成原因。

　　5.應收票據的評估說明。

　　(1)說明應收票據的種類、變現能力、信用程度;

　　(2)說明已查閱票據憑證及查閱結果;

　　(3)對于在評估現場工作日已變現的應收票據數額作說明;

　　(4)對可能壞賬的應收票據，應說明原因及如何確定評估值的;

　　(5)已壞賬的應收票據，應說明原因，并說明所取得證據。

　　6.應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的評估。

　　(1)說明是否分析了發生時間、原因，是否對收回的可能性進行了判斷，并寫明分析結果;

　　(2)說明清查核實的具體方法及核實結果;

　　(3)對可能壞賬的項目，應說明原因及如何確定評估值的;

　　(4)對已壞賬的項目，應說明原因及取得的證據。

　　7.短期投資的評估。

　　(1)說明投資種類、變現能力;

　　(2)上市的有價證券應列示評估基準日的收盤價、持有量及評估計算過程;

　　(3)非上市的有價證券應列示票面利息率或約定利息率及評估計算過程。

　　8.待攤費用和遞延資產的評估。

　　(1)遞延資產包括開辦費、長期待攤費用;

　　(2)說明待攤費用和遞延資產的原始發生額、攤銷期、所形成的資產或權利是否已在其他類型資產中反映，如反映，應說明不另計評估值;

　　(3)應結合待攤費用和遞延資產的具體內容說明是否存在尚存的資產或權利，如存在，應指明受益期、受益額。

　　9.存貨的評估。

　　(1)應分別按庫存商品、產成品、在產品與半成品、主要材料與輔助材料、包裝物(庫存物資)、委托加工材料、在庫低值易耗品、在用低值易耗品、委托代銷商品、受托代銷商品進行說明;

　　(2)外購存貨說明賬面價值構成，分析價值構成的合理性，并載明已查詢市場價格;

　　(3)自制存貨說明銷售成本率、銷售費用率及相關的稅費額或比率的確定方法與數額;

　　(4)自制存貨的適銷程度應說明，并列舉依據，如：市場占有率、存貨周轉率、市場信譽度等因素;

　　(5)在用的存貨應具體說明如何確定成新率;

　　(6)對于存在失效、變質、殘損、無用的存貨，應說明對其價值的影響程度，需要技術鑒定的，應說明鑒定方法及鑒定結論;

　　(7)委托代銷商品、受托代銷商品應當說明代銷費用的結算方式，并結合代銷費用的結算方式選擇適當的評估方法。

　　長期投資的評估

　　1.說明長期投資的種類、形成原因及對企業自身經營狀況的影響;

　　2.對于有特殊約定的長期投資，應詳細說明約定的內容，并簡要介紹對投資人權益的影響;

　　3.對于上市的證券，應說明已查詢評估基準日的收盤價以及證券市場指數;

　　4.對于非上市的證券，應說明已查明票面利率或約定的利率;對于非上市的證券，如存在可預計的收益，應說明已按收益現值法評估;

　　5.對于控股的長期投資，應寫明投資比例，并說明已對被投資企業進行整體資產評估(類似單獨的項目進行說明);

　　6.對于非控股的其它投資，應簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，在不能對被投資企業進行整體資產評估情況且不存在資產狀況瑕疵情況下(說明原因)，對于被投資單位資產變化較大(賬面凈資產超過注冊資本15%以上的變化或固定資產初始投入項目內容或數量已變化15%以上)或投資超過3年，一般應說明是否已獲得被評估單位提供的審計后會計報表。

　　機器設備的評估

　　1.應總體介紹機器設備的特點、購置日期、類別、工藝流程、技術水平狀況、日常管理制度;

　　2.應說明評估原值的構成及其來源與依據;

　　3.應說明設備成新狀況，或增值貶值因素，并介紹進行量化的方法及依據;對于待修理設備，應說明修復的可能性及預計費用;

　　4.對于精密、大型、高價的設備，應說明已進行技術檢測，并介紹檢測情況;

　　5.對于報廢的設備，應特別提示，并說明檢測的狀況及繼續使用的可能性;

　　6.對于能夠用于獨立經營并可單獨計算獲利的機器設備，一般應說明其收益狀況及收益額;

　　7.大型或重型設備的建筑基礎，按房屋建筑物的評估要求進行;

　　8.舉例說明應選擇金額大、技術典型的設備;

　　9.舉例設備應包括進口設備、國產設備、專用設備，國產設備應包括一般生產設備(機器)、運輸設備、電子設備等不同類型，如有自制設備，應予以舉例說明。

　　房屋建筑物的評估

　　1.總體介紹房屋建筑物的類型、建造日期、面積及特點、日常管理狀況;

　　2.應具體說明評估對象原值的構成;

　　3.應說明房屋建筑物成新狀況，或增貶值因素，并介紹進行量化的方法及依據;

　　4.對于待修理房屋建筑物，應說明修復的可能性及費用;

　　5.對于復雜、大型、獨特、高價的房屋建筑物，應說明已進行現場查勘，并介紹查勘情況;

　　6.對于國家強制報廢房屋建筑物，應特別提示，并說明查勘的狀況及繼續使用的可能性;

　　7.對于能夠用于獨立經營并可單獨計算獲利的房屋建筑物，一般應說明其收益狀況及收益額;

　　8.應選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說明;

　　9.房屋建筑物中含附屬設備的，應按設備評估的要求進行說明;

　　10.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;

　　11.舉例房屋建筑物應包括各種結構，對于構筑物也應舉例說明。

　　(六)工程物資的評估

　　1.應當說明工程物資應用的工程項目;

　　2.工程物資評估說明的其他要求參照有關存貨評估說明的格式與內容。

　　在建工程的評估

　　1.總體介紹在建工程的項目內容、開工日期、預計完工日期及對企業生產經營的影響;

　　2.在建工程的評估說明參照房屋建筑物、機器設備的評估說明要求;

　　3.應說明在建工程賬面價值的明細構成，并分析其合理性;

　　4.應說明在建工程的形象進度、已支付工程款情況，并詳細說明對評估價值的影響。

　　土地及資源的評估

　　1.介紹土地的一般因素、個別因素、區域因素，包括：行政、經濟、社會、位置、面積、價格、用途、級別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質狀況、基礎設施、交通狀況、環境質量、區域規劃、周邊產業狀況;

　　2.說明土地使用權評估價值的構成，詳細說明費用確定的依據，并反映影響因素;

　　3.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;

　　4.資源性資產的評估按國務院有關部門的規定進行。

　　其他無形資產的評估

　　1.其他無形資產包括商標、專有技術、專利技術、軟件、商譽、特許經營權等;

　　2.介紹無形資產的種類、名稱、形成過程、發生費用狀況、存在形式、存在期限以及有關權屬的具體內容;

　　3.從法律、經濟、技術及獲利能力等角度分析說明所申報的無形資產是否存在，需法定年檢的，須提供已通過年檢的證明;

　　4.具體說明無形資產特征、獲利能力、獲利期限;

　　5.已實際應用的無形資產，應說明其應用、效益狀況;

　　6.具體說明對未來收益預測的依據，如市場調查結論、訂單合同、政府推廣文件等;

　　7.對于所選擇的評估方法，應適當說明選擇原因;

　　8.反映法律法規、宏觀經濟環境、技術進步、行業發展狀況、企業經營管理、產品更新換代、市場銷售等因素對其價值影響。

　　負債評估說明

　　1.短期借款、長期借款的評估。

　　(1)介紹借款的種類、發生日期、放貸銀行名稱、還款期限、貸款利率;

　　(2)寫明根據清查核實情況確定其真實性、完整性;

　　(3)寫明借款條件對企業資產狀況及價值的影響及影響程度;

　　(4)應說明利息支付情況，并分析利息支付情況對評估值的影響。

　　2.應付票據的評估。

　　(1)介紹應付票據的種類、發生日期、償還日期;

　　(2)寫明根據清查核實情況確定其真實性、完整性;

　　(3)對于帶息票據，應說明利息率及支付情況，并表示已考慮利息支付對評估值的影響;

　　(4)寫明逾期未付票據的原因，并表示是否已查明確實存在債權人。

　　3.應付賬款、預收賬款和其它應付款的評估。

　　(1)簡要介紹應付賬款、預收賬款和其它應付款發生日期、形成原因;

　　(2)寫明已根據清查核實情況查明其真實性、完整性;

　　(3)說明已考慮了未達賬項對企業負債的影響;

　　(4)對于預提性質的其它應付款參照預提費用評估的說明要求。

　　4.預提費用的評估。

　　(1)介紹預提費用的明細內容、計提依據;

　　(2)對于長期未轉銷的預提費用，應說明原因，并說明已查證存在債權人;

　　(3)說明已查明預提費用系應付未付的費用;

　　(4)對于非實際負擔的項目，應逐一說明。

　　5.應交稅金、其它應交款的評估。

　　(1)介紹應交稅金、其它應交款的具體內容;

　　(2)介紹被評估單位相關的稅費政策，特別提示被評估單位所享有的優惠政策;

　　(3)對于長期未繳的款項，應說明原因。

　　6.應付工資、應付福利費的評估。

　　(1)簡要介紹應付工資、應付福利費的具體內容;

　　(2)簡要介紹被評估單位相關的工資福利政策;

　　(3)說明已對工資、福利費的計提、發放或使用進行了核實。

　　7.應付利潤(應付股利)的評估。

　　(1)簡要介紹被評估單位利潤(股利)分配政策;

　　(2)說明已對應付利潤(應付股利)按合同、協議進行了清查核實;

　　(3)對于長期未付的利潤(股利)，應說明原因，并說明已考慮可能需要支付逾期利息對企業負債增加的因素。

　　8.住房周轉金的評估。

　　(1)介紹被評估單位住房周轉金的形成途徑和用途;

　　(2)說明已對被評估單位住房周轉金的形成、使用進行了清查與核實;

　　(3)對于評估基準日住房周轉金為借方的余額且數額較大，應適當說明原因。

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