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試析我國房產稅試點征收問題的探討和研究
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【論文摘要】隨著重慶、上海兩市房產稅試點征收已近一年，房產稅作為調節收入，實現社會公平，增加財政稅收，符合“十二五”規劃的重要稅種，終提上議程并在不斷的調整和變革。本文通過對美國、日本、俄羅斯等國家征收房產稅的經驗借鑒，結合我國房產稅征收的實際情況，并初步提出相關建議。
【論文關鍵詞】房產稅;國際比較;借鑒
一、引言
隨著2011年1月28日《重慶市關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》以及《上海市房產稅實施細則》的相繼出臺，房產稅的試點征收終于浮出水面。上海和重慶率先試點改革，積極探索適合我國房地產發展國情的房產稅制以及有效可行的征納稅機制。雖然，目前房產稅對抑制房價的作用并不理想，房產稅的征收成果也不令人滿意，房價上漲下跌在很大程度上還是取決宏觀調控的政策，但房產稅的征收在我國這樣一個以社會主義市場經濟為背景的國情下，它不但是保證房地產業健康發展的重要手段，而且也是維護市場和社會公平和諧，保證國家財政收入的重大舉措和改革。
顧名思義，房產稅是一種以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的財產稅。其征收的范圍主要針對城市、縣城、建制鎮和工礦區房產征收，國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，宗教寺廟、公園、名勝古跡、個人所有非營業用的房產等不包括在內。計稅標準分為自用和出租、出典兩種情況，對于自用的房產按房產計稅余值征收，用于出租、出典的房產按租金收入征稅，由此可見，房產稅屬于個別財產稅。
當前，只有一小部分城市進行了試點，現行的房產稅稅制仍存在征稅范圍過窄，計稅依據不合理，房地產稅費過于混亂等多種弊端，這就需要充分借鑒國際上的基本做法和經驗，在促進我國房地產業健康發展的同時不斷完善我們稅法制度。
二、房產稅的國際比較與借鑒
目前，房地產稅收是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產稅，甚至在其稅收收入中占有相當大的比重，但具體的征收制度卻各有不同。
(一)美國：“征收規范，因地制宜”
房產稅是美國地方政府的一項稅收，早在建國初期就已經開始實行，地方政府根據各自實際情況來確定稅率并依法征收。美國征收房產稅的主要目的是為了地方的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，而并不是作為調控房地產市場的主要手段，但在一定程度上對房地產的供給和需求有間接影響。其房產稅的稅率是由州和地方根據本地財政需要制定的，因此各地的稅率高低不等，并隨著時間的推移可進行小幅調整。但總體而言，目前稅率大致介于1%~3%之間。例如洛杉磯郡估稅官辦公室在每年的7月1日評估確定最新的房地產稅稅率，其主要調價的依據是當年1月前后的市場價格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒有收到稅單，應該主動向郡政府索取，不能以沒有收到稅單為理由而逃避納稅責任。房地產稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會導致房屋被沒收拍賣。
美國的房產稅以“寬稅基，少稅種”為基本原則，從稅收的分布結構來看，美國重視對房地產的保有環節征稅，而針對流轉環節的稅收負擔相對較輕。在美國，對土地和房屋直接征收的是房地產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例，但各州規定不一，從20%~100%不等。除保有環節的稅收外，還包括交易環節的稅。即房地產所得稅，是對房地產或者土地在經營、交易過程中，就其所得或增值收益課征的稅收。美國的房地產交易稅稅率為2%，在房地產買賣時繳納。
(二)日本：“評估征稅，兼顧公平”
在日本，房產稅屬于地方性稅收，由地方政府來征收，采用普通的征收方式。在中央政府規定標準稅率和最高上限后，地方政府有權在合理的范圍內進行浮動，具有較大的自主決定權。但針對房產的保有環節，日本并未設立專門的房產稅，而是將房產作為固定資產，列入“固定資產稅”的對象加以征收。其用途也主要用于地方教育，衛生及基礎設施等公用事業。
日本房產稅的課稅范圍較廣，固定資產稅中房產稅的課稅對象是城鄉各地域上的納稅義務人所擁有的房屋，包括住房、店鋪、工廠、倉庫及其他建筑，除去減免規定之外，凡是能增加房屋使用價值的附屬物均在課稅范圍之內。房產稅的計稅依據是作為征稅對象的房屋估定價格。估定價格是按照正常條件下房屋應有的交易價格來確定的時價。為保證稅負穩定和
簡化征收手續，房屋計稅依據原則上實行基準年度的評估方式，即每三年估價一次。在此后的第二、三年中，除非有房產改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價。估價當年為基準年，計稅依據按基準年度的評估額為準。每三年對房屋進行估價，使稅收能按照房屋的實際價值來征收，并體現出稅收的公平與簡化。
(三)俄羅斯：“級差稅率，醞釀改革”
俄羅斯1991年12月通過《自然人房產稅法》，目前在全國范圍內對自然人按照差別稅率征收房產稅。在俄羅斯，房產稅實行的是差別稅率，房產評估價格越貴，稅率也就越高。如果一個人擁有多處房產，則以所有房產評估價格之和作為稅基，相應按較高的稅率納稅。俄羅斯房產稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規定稅率范圍，地方政府則在國家規定的稅率范圍內自行制定本地區的房產稅稅率。特殊群體享受房產稅減免優惠。
可是，長期以來，俄羅斯存在房產估價過低導致應繳稅額太少等多種問題，日益顯現的弊端已不能適應新的形勢要求，房地產改革勢在必行。
(四)墨西哥：“低稅率，方式靈活”
房地產稅在墨西哥擁有較長歷史，早在西班牙殖民時期，當地居民就要為自己所擁有的不動產繳納費用。1917年，房地產稅正式寫入墨西哥法律。經過數次變革，目前已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產市場投資，改變房地產市場增速緩慢的現狀。按照法律規定，擁有房產的墨西哥居民每年都要根據相應稅率，向州政府繳納一次房地產稅，房屋的價值由政府派遣的評估師確定。
墨西哥繳納房地產稅的方式靈活，可以月付、季付甚至雙月付。在每年固定的時間，居民會收到通知繳納房地產稅的郵件，然后到當地銀行付款。如果在銀行擁有賬戶，也可申請自動從賬戶上扣除稅款的服務。此外，各地財政部門還會指定一些商店代收房地產稅。
從以上幾個國家的比較來看，房產稅作為地方財政收入的重要來源之一，因其具有稅源穩定、容易管理的有點，在地方稅收體系中占有重大比重。許多國家在征收房產稅時，都以房屋當前評估的實際價值作為征稅依據，并側重在房產的保有環節征稅，避免在房產的流動環節征收過多的稅費。以美國為代表的國家，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”，降低住宅建設與經營中的稅收負擔。此外，各國都通過不同的形式對低收入群體進行稅收優惠，包括稅收減免、免征額等方式。
三、我國開征房產稅的問題及建議
房產稅的征收在我國尚處于起步階段，雖然成效值得肯定，但在滬渝試點的過程中，也存在著較多問題。主要包括：
(一)征收范圍過窄
從滬渝兩地試點情況看，征收范圍過于狹窄，僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，從某種程度上來說，這部分業主屬于富裕群體，對稅收不是很敏感。這種情況下房產稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是對社會財富存量征收的、真正意義上的財產稅。
(二)稅率設置有待考證
整體看，滬渝兩地房產稅征收稅率均偏低，力度較小。在房價依然堅挺的時期，這種低稅率往往具有一定程度的轉嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進一步論證。
(三)立法程序不合理
滬渝試點的辦法僅僅是當地政府的決定，其房產稅征收的依據也只是“國務院第136次常務會議有關精神”。而事實上兩地對住宅保有環節征稅和現行的房產稅暫行條例中“非經營房產不征稅”的規定，相互沖突，嚴格說不符合稅收法定原則。由于沒有堅實可靠的法律支點，造成征收難題。
房產稅的改革，在及時的發現問題的同時，還要借鑒外國的有益經驗，吸取教訓，通過系統科學的制度設計，穩步推進，實現房產稅改革的既定目標。
(一)貫徹稅收法定原則，加快房地稅立法工作
我國稅收法定原則的法律依據表明，我國征稅主體必須且僅依法律的規定征稅，納稅主體必須且僅依法律的規定納稅。房地產立法工作也應當遵守此原則。當然，征稅房產稅關系到千萬家庭的切身利益，因此，對，對什么是房產稅、征稅主體、納稅主體、稅率、稅率環節、納稅期限和地點、減免稅、稅務爭議等具體內容，必須由國家權力機構作出具體明確規定。因此，在條件成熟時，應盡快將《房產稅暫行條例》上升為由全國人大制定的法律，再輔之以具體的實施細則加以配套。
(二)設置合理的房產稅稅基和稅率
房產稅稅基和稅率的設置應遵循“先易后難，先窄后寬”的原則，科學設置房產稅的稅基、稅率以及減免稅優惠。可以參考美國房產稅的經驗，實現房產稅“寬稅基、低稅率”的原則，由中央規定稅率的最高上線，各地方政府根據當地經濟發展實際情況，選定不同的適用稅率，這樣既保證中央有一定的宏觀調控權，又能體現和照顧各地不同的實際情況。
(三)統一稅制，逐步擴大征收范圍
作為財產稅類的一種，房產稅在性質上更偏重于公平方面，因為它具有調節社會貧富差距的功能，它同時也是地方財政收入的重要來源。從長遠來看，房產稅應逐步適當擴大征稅面，否則房產稅將難以真正地發揮作用。
目前，我們可以看出調整和完善房地產相關稅收政策已成為政府的重點工作之一，雖然在短期內看不到房產稅擴大的信號，但從長遠來看房產稅是大勢所趨。現實表明，推廣房產稅至全國范圍內的條件還不成熟，房產稅推廣面臨著很多問題，它不是簡單的財政問題，而是涉及利益再分配、調整稅制結構，關系經濟全局持續健康發展的大問題。因此，房產稅改革是一個漸進式的過程，我們在不斷發現問題的基礎上，借鑒國外經驗，推行適合中國特色的房產稅改革方案。
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