房地產宏觀調控政策對財稅取向的探討論文

　　摘要：房地產業市場機制失靈，政府調控房價應在保持穩定的基礎上，通過擴大社會保障性住房的覆蓋面，調整結構性減稅政策，降低房地產業稅費在地方財政收入中的比重。政府應按照市場需求加大居住房供應量，控制購房信貸投放。相關政策實施后，必將使房價在平穩中下降，居民可支配收入與實際購房能力逐步相適應。

　　關鍵詞：房地產；宏觀調控；稅收

　　財稅政策是政府調控宏觀經濟的主要政策工具和保障，因此應不斷考量經濟社會發展中存在的突出問題和矛盾，適時作出政策調整，以適應和推進經濟社會的協調發展，使財政分配效率與公平更好地服務于經濟社會。

　　一、房地產稅收對財政收入的影響

　　房地產業的土地出讓收益是地方財政收入的重要構成，未來征收物業稅也是地方財政的重要補充。

　　1。房地產稅費是地方財政收入的重要支撐在我國城市化、工業化進程中，發達地區推行全域城市化，相應增加建筑用地供應量，土地出讓收益對地方財政的貢獻越來越大。房地產業不僅能帶來非稅收收入，如土地出讓金、土地租金、耕地補償等，而且能對房地產建筑征收營業稅、土地增值稅、耕地占用稅[1]，在出售或轉讓階段征收企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等。物業稅又稱財產稅，主要針對土地、房屋等不動產，課稅對象主要是承租人或所有者，每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅額隨著不動產市場價值的攀升而提高。地方政府土地出讓越多，獲取的非稅收收入和稅收收入越大，地方政府對土地出讓的積極性就越高。

　　2。房地產稅收的利與弊

　　城市房地產業發展既能帶來地方財政收入，又能增加金融信貸規模，吸引大量建設資金，帶動區域經濟快速發展，改善居住環境質量，正效應作用明顯。然而，房地產稅收越高，對個人收入的影響就越大，中低階層個人稅負重，對生活保障部分收入造成一定的削弱，使得剩余可支配部分較少，弱化了個人投資和消費能力。地方政府的財政投向主要是城市公共基礎建設，不注重對房地產業保障性住房建設的支持和扶持。建筑用地雖然不斷得到擴張，而土地競標價格卻持續上揚，土地及建筑等稅費占開發商成本比重較大，是商品房價格很難抑制之根本所在。雖然土地對增加地方財政收入起到積極重要的作用，但也不能忽視對物價上漲、房價居高不下所起到的負效應。隨著經濟的快速發展，原材料包括鋼材、建材、沙石等價格上漲，加之物價上漲，勞動力成本隨之上漲，導致建筑成本增加。由于商品房供給彈性較小，面對旺盛的購房需求，不平衡的矛盾逐漸加大，造成房價持續上漲。房價不確定性對地方財政危機鏈條如圖1所示。

　　圖1 房價不確定性對地方財政危機鏈條3。房價調控政策減持房地產稅費在我國居民住房需求旺盛時期，應加大住房建設土地供應，逐步縮小住房供應與需求之間的落差，采取土地出讓和商品房雙向限價政策，加大保障性住房建設。信貸應對購買商品房的適應條件、范圍和額度進一步收縮。一是吸取美國次貸危機的深刻教訓，把金融對居民購房信貸風險控制在可承受范圍之內；二是通過信貸收縮控制購房消費欲望和購買力。以上舉措并進是穩定或逐步降低房價的必然趨勢，將會相應減少土地出讓收益和相關稅收。

　　二、房地產宏觀調控政策措施

　　對社會保障的作用機理 國家統計局發布的《2010年統計公報》顯示，房屋銷售價格全年呈現先揚后抑，年均增幅9。99%，而全國70個大中城市新建居民住宅銷售價格年均增幅13。67%，4月份增幅高點達到17。3%，年末回落至8。5%。下半年房價開始降溫，彰顯國家調控政策初見成效，房價調控總水平波動約束在物價穩定可容納的空間。

　　1。房價政策調控效應

　　國務院房價調控“新國八條”頒布實施以后，各地方政府結合本地區經濟發展目標、人均可支配收入增長水平和居民住房實際購買能力，向社會公布了地區年度新建住房價格控制目標。房價調控政策既有剛性措施，也有彈性政策傳導。房價控制水平是保持小幅增長，還是穩定或回落，這是各地方政府抉擇的難點和重點，也是平衡稅收增長、調整稅收結構、保證地區財政收入既定目標順利完成所必須要作出的抉擇。與房價調控相配套的保障性住房、經濟實用性住房、公共租賃性住房被納入各級政府責任體系。2011年全國保障性住房1000萬套層層分解到各地區，保障性住房同比增長70%，從中央到地方明確了保障性住房的推進指標和具體目標任務。保障性住房的大量建設，必然要擴大購買保障性住房的適用范圍，經濟適用房準入標準也要進一步放寬，這是調控房價的基本途徑。廉租住房進入門檻也要不斷降低，積極籌措建設廉租住房，提供更多的面向保障對象供應的房源，是城市有效吸引或留住外來人才和務工人口的重要途徑，也是為城市經濟建設發展提供充足的勞動力的重要保證。房價調控政策的主要構件如圖2所示。

　　圖2 房價調控政策的主要構件

　　2。房產投資與消費稅負效應加快居民住房保障戰略調整，要著重處理好房產投資和消費的問題，而抑制房產投資和消費的有效調節手段之一是增加稅負成本。征收居民住房房產稅是世界各國普遍適用的稅收政策。房產稅是一種財產稅，是對保有房產的征收。征收個人住房房產稅是縮小分配差距、促進社會公平的一個重要舉措，也是正確引導居民投資和消費的重要措施。通過稅收調節杠桿，促使居民合理選擇投資對象及適宜的住房面積，有利于節約和抑制用地。

　　上海市和重慶市作為全國居民住房征收房產稅改革試點城市，對居民房產稅作出不同的規定。上海市居民房產稅主要針對新購房產、人均面積等限制條件而征收，稅率為累進稅率，房價越高、人均面積越大房產稅率越高；重慶市居民房產稅側重高檔樓盤、別墅和投資性購房的征收。居民住宅房產稅征收對房價過快增長起到一定的抑制作用，同時有利于調節收入分配，促進房地產市場健康有序發展。

　　特別是對投資性和消費性購房，通過增加稅負進行調控，可以使投資和消費購房回歸理性。房價是宏觀調控政策傳導的重要媒介，房價調控政策工具是由于房價過快增長凸現出來的，與房價相互作用共同發揮調節效果。

　　三、房地產的財稅維性與趨向

　　社會保障、公共服務是一個動態的概念，不同地區、不同區域，在不同時期其內涵是不同的。在已建立社會保障制度的情況下，一旦經濟社會大環境發生變化，社會保障體系同質化必將發生聯動效應，對社會環境程度的共同呼應加劇，必然引起社會利益的調整。

　　1。社會保障有待公共財政均衡化

　　社會保障均等化是公共財政的基本要求，政府為社會提供最基本、最現實、最低保障標準，最終使社會成員享受均等的公共服務和公共物品。居民住房保障屬于社會保障的基本范疇，住房保障成為當前政府政策調控的重要手段。反思我國房地產調控政策，雖然出臺了一系列抑制房價的政策，對房價宏觀調控起到一定效果，但效果仍不夠明顯，其主要根源就是土地財政收入及管控體制存在問題。地方政府既是城市土地的經營主體，又是管理主體；既要保值又要增值，追求地價收益的最大化。我國土地是國家所有，土地出讓制，借鑒我國香港地區的土地批租制[2]，實行有償使用。發達國家土地用途管制相當嚴格，政府優先購買土地，主要是調控房價。自20世紀90年代我國實行分稅制改革以來，中央財政分配比例大，地方財政分配比例小，土地實行有償使用，各級地方政府在土地出讓上找到了增加財政收入的途徑，土地出讓對地方財政收入起到重要作用。土地出讓應納入國家指導定價范疇，按照統一政策調控要求限價征用土地，開發商要服從國家調控要求，把房價在競地中降至最低。由中央財政與地方財政對土地財政收入實行劃分，增強中央財政的社會保障供給能力，促使社會保障和公共服務均等化。地方政府要加強土地的有效供應與管理，嚴格土地規劃使用，運用土地相關政策，參與和服從宏觀調控土地價格，合理確定地區房價水平，為居民住宅提供政策支持和市場有效保障。

　　2。稅收杠桿是房價宏觀調控的重要手段稅收屬于分配范疇，是國家宏觀調控的主要支點，是市場失靈時政府進行宏觀調控、政策干預所采用的必要的經濟手段。稅收杠桿以動態方式發揮調節功能，引導市場供需平衡，維護效率和公平有序的統一，是稅收政策的剛性與靈活性的統一。我國稅制效率優先、公平滯后，剛性較強、靈活不足，不利于充分挖掘稅收杠桿的潛能，不利于調節社會總供給和總需求的再平衡。稅收貫穿于經濟活動的生產、交換、分配和消費各個環節，房產經濟不穩定，將使房產消費和投資減少，增值稅、營業稅增長受到削弱，結構性減稅趨勢明顯。房地產企業經濟效益下滑，個人收入降低，企業所得稅及個人所得稅也將隨之減少。房產交易減少，將使契稅、印花稅、土地增值稅等小稅種收入降低。房地產經濟波動直接影響稅收增長，因此應針對我國稅負現狀，轉變稅收增長方式，調整和優化稅制結構，降低總體稅負水平，促進效率與公平的集聚效能。稅負發展到新的階段，結構性減稅調整勢在必行。結構性減稅植根于房地產經濟，是房地產宏觀調控政策的有效手段。政府調控房地產的重要目的是糾正市場失靈。房價的上漲帶動了物價的上漲，這與居民可支配收入之間存在嚴重失調，政府必須采取堅決的調控措施加以扭轉。市場失靈體現在分配不公、競爭性不強、公共物品的供給和經濟波動等諸多方面，調整稅制結構主要體現在調整產業結構和收入結構的深層次矛盾之中。結構性減稅應轉向增稅調節，優化產業結構，改善收入分配，轉變經濟增長質量和效益。稅負結構調整，稅負總體水平降低，中低階層人員收入水平增加，有利于刺激消費，提高消費水平。房地產稅費結構性減稅費，降低房產稅負成本，是穩定和回落房價的重要因素。

　　四、結 語

　　價格杠桿就是政府與市場參與者的博弈工具[5]，因此應嚴格信貸控制，加大住房建設供應，土地出讓限地價后限套型，競低房價者為中標開發商，保證保障性住房與限價商品房的有效供給，使人民居住基本需求和質量得到進一步保障。應建立嚴謹、嚴密的房地產政策執行與監督機制，確保政策落實到位。經濟決定社會保障能力，財政收入結構制約著房價波動時期的稅收增長空間與增長幅度。因此，政府應加快經濟結構調整，扶持改造和提升制造業，培養發展新興產業，大力發展服務業，促進地方財政收入轉型，保持地方財政收入的相對穩定性。

　　加快地方財政收入結構調整，降低房地產稅費收入比重，加大房價調控力度，對于降低房價、合理確定地區房價水平、穩定物價、抑制通貨膨脹具有重要作用。

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