物業糾紛答辯狀
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物業糾紛答辯狀【1】
答辯人：崔
被答辯人：青島物業管理中心
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業合同糾紛不是物業費糾紛。
根據最高人民法院關于印發《民事案件案由規定》的通知(法發
[2008]11號)108、(15)規定本案案由應為物業服務合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業費糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區業主大會沒有授權青島市小區業主委員會和原告簽訂本案的物業合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業合同簽訂于2006年，所以應該適應2003年9月1日起生效的國務院《物業管理條例》而不能適應2007年10月1日生效的國務院修改的《物業管理條例》。
其次，業主委員會超出職責和權限簽訂本案合同。
被告所在小區業主大會沒有作出在2007年到2009年度聘用原告的決定。
根據2003年《物業管理條例》第15條第2項規定：業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。
青島市嘉禾路業主委員會在業主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業合同，業主委員會的這一決定超出了其法定職責和權限，該合同沒有法律效力。
三、本小區業主大會沒有決定續聘原告為本小區提供物業服務，原告向被告索要物業費缺乏法律支持。
原告在本小區的物業合同06年已經到期，本案的物業合同為續聘合同。
根據《青島市物業管理條例》第29條規定物業管理企業的選聘、續聘、解聘由業主委員會組織召開業主大會決定。
四、原告計算物業費的標準沒有法律依據。
被告所在小區業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。
2007年，本小區業主大會就原告提出的物業費標準作出了業主大會決定，業主大會沒有同意原告提出的物業費標準。
根據《物業管理條例》規定業主必須執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會的決定。
被告作為業主必須執行業主大會的決定。
五、本案應該追加青島市小區業主委員會為本案第三人。
業主委員會代表業主監督物業公司履行物業合同、根據業主大會的決定是否續聘物業公司。
本案是物業合同糾紛，業主委員會參加本案審理，對于案件法律關系和事實的查清有著至關重要的作用，本案的審理結果直接和本小區的業主委員會有法律上的利害關系，所以應當追加本小區業主委員會為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。
答辯人：
物業服務合同糾紛一審答辯狀【2】
答辯人：。
住址：廣西賀州。
被答辯人(一審原告)：廣西賀州市。
物業管理有限公司
住所地：賀州市。
法定代表人：。
總經理)
答辯人因。
物業服務合同糾紛一案， 原告(廣西賀州市。
物業管理有限公司)違反《物業服務合同》、《物業管理條例》，沒有完全履行合同，答辯人認為，由于原告違約在先，違背誠實守信原則;原告收取業主的違約金也就明顯違背公平原則。
而且應該依據其不完全履行合同，而不能足額收取服務費。
因此，原告沒有理由收取足額服務費和排污管清理人工費，沒有理由收取業主的違約金。
否則顯失公平。
答辯人請求法院：駁回原告訴訟請求。
特提出答辯如下：
一、原告的物業服務未完全履行
原告違反根據《合同法》第60條的規定，當事人在履行物業管理合同時應當遵循全面履行原則(又叫適當履行原則)與協作履行原則。
所謂全面履行是指當事人按照合同約定的標的、數量、質量，由適當的主體在適當的履行期限、履行地點，以適當的方式，全面履行合同義務。
當事人不但應當履行合同的各項主給付義務，而且還必須履行由當事人在合同中約定的或基于誠實信用原則而產生的從給付義務及附隨義務，只要其中有一項不符合合同的約定就構成債務不履行行為從而有可能承擔違約責任。
協作履行原則是指當事人不僅應適當履行自己的合同義務，同時還應基于誠實信用原則的要求協助對方履行合同義務的原則。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
該條文規定：當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外。
也要履行合同未做約定但依照誠信原則也應當履行的協助、告知、保密、防止損失擴大等義務。
依據簽訂的《前期物業服務合同》第二條：①物業共用部位的維修，養護和管理;②物業共用設施設備的運行、維修和管理;③物業共用部位和相關場地得清潔衛生、垃圾收集，清運及雨、污水管道的疏通;④公共綠化養護和管理;⑤車輛停放管理;⑥公共秩序維護、安全防范等事項的協助和管理;⑦裝飾裝修管理服務;⑧物業檔案資料管理
被答辯人連基本的封閉管理、門衛管理、來往人員監管、消防設施配備、街道路燈安裝、安全防范管理都沒有，沒有履行合同義務，明顯屬于只收費，少服務;街道四通八達，物業設施欠缺，服務不到位;沒有建設出入管理的大門，沒有門衛與門衛設施，也沒有保安執勤室，對外來人員以及不明身份的人員，包括精神疾病患者，乞丐等人員都可以在業務服務范圍區內隨便出入，給業主的人身財產，安全得不到保障。
這從至今沒有設立四周門口，就是明證。
也是明顯沒有完全履行合同的證據。
何來的公共秩序維護?何來的安全防范管理?
被答辯人在履行合同義務的時候，不完全履行。
因此，被答辯人違約在先，沒有完全履行合同義務，至少屬于不完全履行。
二、被答辯人違反《物業管理條例》第三十六條的規定
《物業管理條例》以及《物業管理條例實施細則》第三十六條 ：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
原告沒有履行合同第二條第三項：物業共用部位和相關場地得清潔衛生、垃圾收集，清運及雨、污水管道的疏通。
門前街道雨天嚴重大面積積水，無人疏通下水排污通道;交房后，A6#25棟門前，民工走后，垃圾廢墟一片，民工生活物品滿地丟著廢棄物，在排污管道沒有做好安裝之下，未完工的排污管部分成為老鼠窩，塞滿排污管，多次向物業服務公司人員反映，缺聽之任之，破爛衣服、爛棉被堵塞排污管。
此外，A6#20棟、21棟后面外墻公用天面排水管破損，多次要求物業服務公司做好維修疏通，卻一直得不到解決，造成整棟樓外觀變黯淡，這些都是原告盡到合同義務相關場地得清潔衛生、垃圾收集，清運及雨、污水管道的疏通。
同時，業主放在門口外的垃圾和道路的垃圾，沒有人進行清理。
既然，街道成為人員隨意來往的街道，為何沒有清潔清理呢?到處隨便大小便、亂丟垃圾，原告明顯沒有盡到合同義務相關場地得清潔衛生、垃圾收集，清運的工作。
三、原告違反《物業管理條例》第四十七條
《物業管理條例》第四十七條： 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。
發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。
保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
原告沒有履行合同“二、⑥”：公共秩序維護、安全防范等事項的協助和管理，造成A6#25棟業主摩托車被盜、拖拉機油箱內的柴油被盜等，原告至今也沒有安全防范的保衛工作，明顯違反合同，屬于不完全履行給業主造成的損失，原告是有過錯的。
被答辯人在A6#21棟電表、電線被燒毀，無人服務解決下，自己與電力公司聯系，造成業主停電幾天，自掏腰包請人維修。
原告未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
原告沒有注意安全防范等事項，卻把維修好之后，作為其工作，是自欺欺人也欺騙業主。
被答辯人把不屬于自己去從事的工作，騙取業主簽字，作為其履行工作的事實證據，其證據不可完全采信。
四、原告違反《物業管理條例》第三十八條
第三十八條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。
未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
原告在沒有規劃修建公廁，也沒有在規劃圖紙上有公廁的，沒有經過業主的同意，私自建造公廁，人員隨意出入，安全受到影響，環境受到污染;經商人員到陰暗角落隨意大小便……最后在抗議下才封鎖。
這是被答辯人隨意改變物業管理用房的用途，隨意建造其他用途。
給業主造成的損害。
五、原告違反《物業管理條例》第四十五條
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
停水停電屬于水力電業公司的權限，被答辯人沒有經過業主同意，一不能采取停電停水催繳物業服務費用的，否則屬于違法。
被答辯人把業主的水費繳費卡，未經業主同意扣留，采取全部業主的連帶承擔水費的責任形式，濫用了屬于其他部門而非物業服務的職責。
致使有個別業主欠水費，原告卻把全部業主停水，牽連其他業主，明顯侵犯業主的利益。
合同第二十五條：業主每戶一次性繳存1000元專項維修資金。
可是，被答辯人在業主全體抗議，不要原告給予的物業服務之后，卻沒有退回業主的專項資金?
六、原告違反《物業管理條例》第四十一條、《物業收費管理服務辦法》以及合同約定
《物業管理條例》第四十一條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
《物業收費管理服務辦法》第十二條： 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
《前期物業服務合同》第八條：每年2次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
被答辯人把服務當作官員的行政管理?對收支情況，沒有按照法律法規規定和協議規定去履行，沒有公布收支情況，業主無法監督其工作。
原告收支是否合理，收費項目沒有透明公開。
幾年來，至今沒有向業主公布任何收支。
六、被答辯人同意業主拖欠費用
合同第七條：業主應于交房之日繳納物業服務費用。
物業服務費用按每季度繳納，應在應繳費月份15日前履行繳納義務。
合同第十九條：乙方可采取規勸、警告、報告有關部門等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業規章制度的行為。
被答辯人知道自己沒有完全履行合同，知道業主反對原告不履行合同，違反《物業管理條例》。
也就心虛，同意業主拖欠，還可以想通過訴訟得到更多的高于銀行的貸款利息，變相采取放高利貸的做法，一舉多得。
可是，到季度沒有繳納的時候，沒有履行催促繳納的工作，一直沒有催促，是默認和同意業主拖欠，如今變成所謂的違約金大于費用，是原告居心叵測所造成。
對乙方沒有采取規勸制止業主、物業使用人及時繳納，原告本身也違反合同約定。
綜上所述，答辯人認為，被答辯人的訴訟請求及訴訟理由前后矛盾、違背事實，違反法律規定。
原告違約在先，收取業主的違約金事實不充分，違背公平正義;且原告不完全履行合同，收取足額收取服務費和排污管清理人工費，顯失公平。
答辯人請求法院判決被答辯人承擔不完全履行合同的法律責任，以彰顯法律的公平公正!
此致
人民法院
附：本答辯狀副本2份。
答辯人：
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