房地產開發企業的成本核算淺析

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　　摘要：房地產開發企業就是從事房地產生產和經營的企業，其主要業務有土地的開發與經營，房地產的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發、代理工程的開發。房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高，成本核算環節多、建設周期長等特點。這就更需要房地產企業在成本計算方面要精打細算，力求以最少的成本耗費獲取經濟利益最大化，因此房地產開發企業的成本核算就顯得尤其重要。以下就是我對房地產開發企業成本核算的一些探討。

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　　一、房地產成本核算的組成

　　(1)土地、土建及設備費用

　　這是房地產開發成本的主體內容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等，房地產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓地面價)，以此來進行項目的可行性評估。

　　(2)配套及其他收費支出

　　主要指水、電、氣、大市政和公建配套費、學校、醫院、商店等生活服務性設施，這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15%。

　　(3)管理費用和籌資成本

　　房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數量較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

　　二、核算房地產開發成本應注意的幾個問題

　　(1)收集相關資料

　　在開發成本對象確定后，負責項目的財務人員按開發進度的進展情況，收集整理如下相關資料：項目的可行性研究報告、項目預算報告、土地轉讓(出讓)合同、土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設過程施工許可證、工程施工合同、配套設施合同、融資借款合同、預、銷售合同。對這些資料所涉及的金額、時間、進度等都必須做到心中有數、動態跟蹤，及時做好原始記錄和相關臺帳。

　　(2)資金的合理安排

　　房地產是資金密集型企業，資金的使用貫穿于整個房地產公司的經營活動，每個階段對資金的需求也有所不同。在開發成本階段，必須落實開發資金的來源。不管何種籌資方式，都要樹立最佳資金使用價值觀念。既要有充足的資金確保項目的順利，又要合理降低資金的使用成本，從而降低整個項目的開發成本。

　　(3)稅收成本和會計成本的差異

　　在項目開發中稅務部門在核查所列置的成本范圍，與會計成本范圍有一定的差異。如稅收成本中規定，項目提取的維修基金不屬于成本范圍，廣告費和業務宣傳費在成本中列置有嚴格的限制。因此，這些差異在計算項目土地增值稅及企業所得稅時都會涉及，所以，應加以關注。

　　三、加強房地產開發企業成本核算策略

　　(1)加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實

　　房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必須的成本核算人員。

　　(2)確定成本核算對象

　　對于建設一個現代多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的特點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象。同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。

　　(3)設立合理的成本核算項目

　　正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

　　(4)準確的進行成本的歸集、分配與轉結

　　對于單一房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。

　　(5)重視項目竣工成本結轉核算

　　已完房地產開發項目應根據其用途，采用不同的方法進行成本結轉。房地產開發項目竣工驗收取得交付使用證后三個月內，應當取得經過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬于出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性，商品銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單位進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉帳依據結轉銷售成本。

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