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房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作實施效果分析論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中占據(jù)著十分重要的比重， 其對人們生產(chǎn)生活產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作順利開展， 需要不斷規(guī)范會計規(guī)范體系， 強化房地產(chǎn)企業(yè)的總體會計核算工作實施效果， 增加企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。文章主要是從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務特征分析入手， 提出一些優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的良好措施， 為強化房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作實施效果提供借鑒和參考。
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)； 會計規(guī)范； 體系； 優(yōu)化措施；
1 前言
市場經(jīng)濟體制改革工作的不斷深入， 對于當前各個行業(yè)的會計工作提出了較高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的重要基礎性支柱行業(yè)， 會直接影響到人們的日常生產(chǎn)生活和社會進步。但是需要注意的是， 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點使得其在會計核算程序、方法方面和一般行業(yè)存在著明顯的差異。當前房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范在實際運行的過程中還存在著一些不夠合理的問題， 需要對其進行全面細致的分析， 并積極尋找切實有效的方式和手段加以優(yōu)化。
2 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務特征
房地產(chǎn)行業(yè)和一般性的行業(yè)之間存在著較為明顯的差別， 主要體現(xiàn)在業(yè)務方面：第一， 產(chǎn)品的單價較高。房地產(chǎn)行業(yè)之中， 開發(fā)產(chǎn)品的單價相較于一般性的商品來說要高得多， 這就對產(chǎn)品的營銷策略產(chǎn)生了一定的影響。人們較為關注房地產(chǎn)產(chǎn)品本身質(zhì)量， 房地產(chǎn)開發(fā)商會采用一些預售或者分期付款的營銷手段， 這樣房屋交付期和實際的收款期往往并不是一致的， 給會計核算工作增加了難度。第二， 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)過程較為復雜。房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及了較多方面的內(nèi)容和方面， 需要經(jīng)歷較長的開發(fā)周期， 并且需要做好各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)對象和業(yè)務方面的交涉工作， 這些工作通常是交叉開展的， 因而開發(fā)環(huán)節(jié)就會容易出現(xiàn)一些界定不清的問題。第三， 銷售成本率存在著較大差異。企業(yè)需要使用銷售成本率更好的衡量經(jīng)濟效益， 通常情況下， 銷售成本率和企業(yè)自身的效益呈反比關系。銷售環(huán)節(jié)中受到多種因素的影響， 會容易出現(xiàn)一些銷售成本和實際銷售價格不夠匹配的情況， 從而給實際的會計規(guī)范工作造成較大影響。[1]
3 優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系的良好措施
面對當前房地產(chǎn)行業(yè)會計實際工作中存在著的問題， 需要積極采用科學有效的方式和手段加以應對， 改進和優(yōu)化會計規(guī)范體系， 切實提升房地產(chǎn)行業(yè)的總體會計水平， 給房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營和發(fā)展提供良好的前提條件。
3。1 建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認準則指引
房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系不斷健全的過程中， 需要做好以下幾個方面的工作：第一， 明確簽訂正式銷售合同之后是否能夠“確認收入實現(xiàn)”。很多人都認為正式銷售合同的簽訂， 只能夠具有“預售”的性質(zhì)， 但是商品本身還未結束施工， 驗收工作也還未合格， 不成立收入的實現(xiàn)條件， 同時也有一部分人認為， 簽訂正式銷售合同的同時也就具備了一定的法律效力， 應該將其確認為收入的部分。[2]對此， 在房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范之中， 需要明確這部分內(nèi)容， 為后續(xù)開展相應的會計工作提供良好前提。第二， 明確產(chǎn)權過戶是不是“確認收入實現(xiàn)”的必要性前提。原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中明確規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的土地、商品房在移交之后， 將結算賬單提交買房并得到認可時， 確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。因而在實際的行業(yè)會計計算工作過程中， 明確確認收入的時間， 需要從實際銷售業(yè)務出發(fā)， 如果除了沒有辦理產(chǎn)權過戶， 而其他條件得到充分滿足的話， 就不能夠構成退房的依據(jù)。[3]
3。2 健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計核算的準則參考
房地產(chǎn)行業(yè)開展會計核算工作的過程中， 需要重點做好配套設施開發(fā)成本方面的核算工作， 這也是其明顯區(qū)別于一般行業(yè)的特征之一�，F(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》和原有的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》存在著一定的不同， 主要表現(xiàn)在現(xiàn)行制度之中對于房地產(chǎn)行業(yè)配套設施成本的核算工作指引不夠充分， 這就導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際生產(chǎn)運行的過程中， 可能會根據(jù)自身的具體情況， 采用不同的成本核算方式， 這樣會影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的總體質(zhì)量。針對這種情況， 國家財政部和其他政府部門需要從房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況出發(fā)， 不斷更新和優(yōu)化、健全當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施相關的會計制度或者準則， 為房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一相應的會計行為提供良好的前提條件， 同時還能夠為企業(yè)的財務會計報告人員開展相應的決策工作提供準確的會計信息。
3。3 提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
信息披露工作在房地產(chǎn)企業(yè)的整體運行過程中占據(jù)著十分重要的地位， 對于有效推進會計核算工作的順利開展， 具有積極意義和作用。首先， 需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的會計制度， 借助于利潤表格方式的基礎， 推進信息披露項目內(nèi)容的不斷擴大， 盡可能地增加“預提的公共配套設施費用”項目。這一項目之中， 針對房地產(chǎn)企業(yè)權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則進行全面細致的反映， 同時在結轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時， 預先提交的應該是這些商品房承擔的配套設施費用。[4]其次， 更為全面地披露企業(yè)的預售政策。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中， 其產(chǎn)品本身具有一定的特殊性， 在未完工的時候不能結轉(zhuǎn)預售收入， 但是對于企業(yè)的會計工作來說， 其自身商品房的預售情況， 能夠針對企業(yè)的經(jīng)營情況進行準確反映。當房地產(chǎn)企業(yè)所采用的預售政策存在著較大不同的時候， 將會對企業(yè)自身財務狀況、經(jīng)營成果產(chǎn)生不同的影響， 并且房地產(chǎn)投資者也將會無法及時有效地獲取到預售會計信息， 從而對會計核算工作產(chǎn)生負面影響， 容易出現(xiàn)一些核算工作不夠準確、規(guī)范的情況。對此， 房地產(chǎn)企業(yè)需要盡可能地公開和披露出內(nèi)部的預售政策和實際運行的情況， 為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系提供良好的前提條件。
再次， 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)會計制度之中需要不斷增加土地儲備量和成本構成等方面額外信息。房地產(chǎn)的產(chǎn)品是由土地和建筑物所共同構成的， 企業(yè)需要針對這些信息進行全面細致的研究， 積極開展額外信息的儲備和披露工作， 從而為切實有效開展相應的會計核算工作奠定重要基礎。在房地產(chǎn)開發(fā)項目之中， 土地成本占據(jù)著十分大的比例， 可能會較大程度地影響到企業(yè)的總體發(fā)展情況， 這樣企業(yè)在實際開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中， 需要針對這些土地成本進行充分有效的控制， 使其始終保持著較高的投資價值， 為全面開展會計核算工作提供良好的支撐。[5]針對企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點， 根據(jù)成本確定原則， 有效控制， 完整歸集， 合理分攤， 正確核算， 真實反映企業(yè)自身效益， 為企業(yè)會計規(guī)范工作提供基礎。最后， 需要增加質(zhì)量保證金和風險方面信息的披露項目。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)各項產(chǎn)品的過程中， 會面臨著較高的風險， 對此， 需要盡可能地增加相應的信息披露環(huán)節(jié)， 展現(xiàn)出會計核算項目中容易遇到的各項風險， 比如說籌資風險、開發(fā)風險， 增加風險的透明度， 更好地規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作， 強化總體的會計規(guī)范體系的總體應用效果。[6]
4 結論
優(yōu)化和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系， 需要從房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展情況出發(fā)， 積極采用科學有效的方式和手段加以控制和管理。通過建立健全房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認準則指引， 健全房地產(chǎn)行業(yè)配套工程會計核算的準則參考， 以及提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量， 將能夠起到良好的效果。
參考文獻
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