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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的影響因素
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的影響因素【1】
摘要：作為國民經(jīng)濟的支柱、國家稅收的主要來源，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展備受關(guān)注。
本文運用主成分分析對房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)進行評價，通過使用SPSS軟件計算和分析，對所選取的房地產(chǎn)企業(yè)進行分析并排名，得出分析判斷結(jié)論。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) SPSS;主成分分析
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)體系相對完備，但在衡量財務(wù)狀況時仍有一些不足，如指標(biāo)多、體系復(fù)雜等。
本文對21家房地產(chǎn)企業(yè)進行主成分分析，提取影響財務(wù)狀況的主要因素，并對其進行分析，以期更直觀的說明影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的因素。
一、財務(wù)指標(biāo)選取和樣本來源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個財務(wù)指標(biāo)來組成本文的財務(wù)評價數(shù)據(jù)矩陣。
分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率;X2：總資產(chǎn)報酬率;X3：總資產(chǎn)增長率;X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X6：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率;X8：運營資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。
其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，X3反映資產(chǎn)的成長性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。(見表1)
二、影響財務(wù)狀況因素的主成分分析
(一)用SPSS進行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財務(wù)指標(biāo)具有較強的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個單位矩陣，可以進行因素分析。
而KMO=0628也大于06，同樣說明了各指標(biāo)之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對8個財務(wù)指標(biāo)的分析本文確定了三個主因素，累計貢獻率為7387%，這三個主因素可較好地評價房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況。(見表2)
將計算得出的前三個主成分以其對應(yīng)得貢獻率為權(quán)重，進行加權(quán)平均計算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的綜合評分并進行排名，其排名順序為廣宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團、魯商置業(yè)、陽光股份、萬科A、天保基建、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計方法對21家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)及其財務(wù)狀況進行了整體分析并得分評價。
通過實證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。
筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進行投資。
運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財務(wù)面貌。
因為存在樣本選擇的數(shù)量和財務(wù)指標(biāo)的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。
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我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況【2】
摘 要： 財務(wù)狀況是指一定時期的企業(yè)經(jīng)營活動體現(xiàn)在財務(wù)上的資金籌集與資金運用狀況，它是企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)濟活動過程及其結(jié)果的綜合反映。
目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，但是卻在市場經(jīng)濟中處于日漸低迷的狀態(tài)。
對保利地產(chǎn)的財務(wù)狀況進行了深度剖析，通過對資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量以及資本結(jié)構(gòu)、償債能力等財務(wù)指標(biāo)對比分析，揭示了保利地產(chǎn)所存在的財務(wù)問題，結(jié)合國家宏觀政策的指導(dǎo)，提出解決問題的相應(yīng)方案，確保保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中取得領(lǐng)先地位。
關(guān)鍵詞： 保利地產(chǎn);財務(wù)狀況分析; 財務(wù)指標(biāo)
財務(wù)狀況分析的目的主要在于考察和了解企業(yè)財務(wù)狀況的好壞，促進企業(yè)加強資金循環(huán)，保證經(jīng)營的順利發(fā)展，通過對會計報表等資料的分析，能夠準(zhǔn)確說明企業(yè)的業(yè)績狀況，指出存在的問題以及產(chǎn)生的原因。
房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其特點是投資大、風(fēng)險高、周期長。
2008至2012年，中國發(fā)生了很多影響該行業(yè)的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奧運會”、“金融危機”和“限購令”等，本文通過對保利地產(chǎn)財務(wù)報表的深度分析，揭示房地產(chǎn)業(yè)的潛力與危機，并探討大事件對上市公司財務(wù)狀況的相關(guān)影響。
1 我國房地產(chǎn)和保利企業(yè)股份有限公司概況
1.1 宏觀環(huán)境
房地產(chǎn)宏觀環(huán)境是指影響房地產(chǎn)交易行為的社會活動力量，包括政治因素，經(jīng)濟因素，人口因素等。
政治因素的影響主要體現(xiàn)于國內(nèi)的政局狀態(tài)，狀況穩(wěn)定時，房地產(chǎn)行業(yè)就處于良性狀態(tài)，房地產(chǎn)價格就會上升，反之，其價格則下降。
消費，儲蓄，投資水平等經(jīng)濟原因使得人們對住房，寫字樓，娛樂設(shè)施的需求增加，從而引起房地產(chǎn)的價格上漲。
人口對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是密不可分的。
當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;反之對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，都成為引起房地產(chǎn)價格波動的因素。
1.2 保利概況
1992年，經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上組建，1999年3月，中國保利集團公司由軍隊劃歸中央大型企業(yè)工作委員會領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國有重要骨干企業(yè)。
2003年，由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會履行出資人職責(zé)。
2010年，中國新時代控股(集團)公司涉軍業(yè)務(wù)并入中國保利集團公司。
1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，成立時注冊資本為1000萬元。
1997年9月，保利南方對本公司進行增資，增資后注冊資本為6000萬元。
2002年8月22日，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。
2006年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司”。
2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。
自2007年1月起，公司選入“上證50”、“上證80”、“滬深300”、“中證100”和“上證治理”5個指數(shù)樣股本。
2 保利地產(chǎn)的財務(wù)狀況指標(biāo)分析
下面通過來自于保利集團和萬科的年報中的相應(yīng)數(shù)據(jù)(2008年到2011年9月的財務(wù)數(shù)據(jù))進行分析。
2.1 保利地產(chǎn)資產(chǎn)分析
表1列出了保利地產(chǎn)2008年～2011年9月期間的資產(chǎn)狀況，全面包含了企業(yè)的各類資產(chǎn)。
由表1可以看到，保利企業(yè)的存貨額保持較高的增長，2008年投資收益不理想，可能是受到亞洲“金融危機”的沖擊。
2009年，公司減慢存貨擴張速度，抓住市場有利時機，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模跨越式增長，大幅提升了整體盈利水平，進一步增強了短期債償能力，并逐步取得費用預(yù)算控制的規(guī)模化效應(yīng)。
2010 年末，公司總資產(chǎn)達(dá)1，523.28 億元，較上年末增長69.57%。
2010年末存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到80.92%，流動資產(chǎn)占96.29%，無長期沉淀資產(chǎn)。
其他應(yīng)收款大幅度增加，表明向其他企業(yè)投入的款項有所增加。
從2011年1-9月數(shù)據(jù)分析，應(yīng)收賬款大幅度增長表明企業(yè)以前的流動資金逐步回籠。
2.2 保利地產(chǎn)負(fù)債分析
表2列出了保利地產(chǎn)與表1同期的企業(yè)負(fù)債狀況。
從表2中可以看到：保利企業(yè)的負(fù)債額也處于增長狀態(tài)。
預(yù)收賬款的數(shù)額每年占總資產(chǎn)數(shù)額的20%以上，占總負(fù)債的25%以上。
預(yù)收賬款的增長說明企業(yè)仍在擴大銷售規(guī)模。
2008年的“金融危機”，“512地震”使當(dāng)年的銷售狀況受到影響，流動比率有所下降。
截止2011年9月，公司資產(chǎn)負(fù)債率為80.73%，較上年度末有所提高;預(yù)收賬款余額為795.06億元，占總負(fù)債的50.28%;剔除不需要實際償還的預(yù)收賬款后，公司實際負(fù)債水平相對較低。
2.3 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析
首先將同一時期保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金數(shù)據(jù)制成圖1和表3。
從表3中可以看到，企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈值為負(fù)數(shù)，可以推定公司本期的經(jīng)營管理出現(xiàn)問題，這一期間公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金大于支出，現(xiàn)金處于流入不敷出的狀態(tài)。
比較三年的銷售情況，經(jīng)營現(xiàn)金流一直保持快速的流出狀態(tài)，原因是企業(yè)加大了各個項目的開發(fā)，銷售的資金回籠周期長，短時期將持續(xù)為負(fù)值。
其次，將同時期企業(yè)投資活動現(xiàn)金流也制作成圖表，如圖2和表4。
可以從上述圖表中看到：企業(yè)的現(xiàn)金流逐年遞增，表明企業(yè)長期通過投資來控制土地項目，每年的投資增幅都在300%以上，預(yù)計2011年末投資額會相對有所下降。
最后，將同時期企業(yè)籌資活動現(xiàn)金流制作成圖表，如圖3和表5所示。
從表5中可以看到保利每年都在不斷籌資之中，對銀行的借款數(shù)額和市場融資金額逐年遞增。
2.4 保利與萬科的財務(wù)指標(biāo)對比分析
為了得到更好的比較分析，下面選取了“保利”和房地產(chǎn)龍頭老大“萬科”地產(chǎn)的部分財務(wù)指標(biāo)進行對比分析。
(下列各數(shù)據(jù)都通過東方財富網(wǎng)列示的報表數(shù)據(jù)得來) 2.4.1 企業(yè)盈利能力分析
分析：由上表可知，保利和萬科每季度的總資產(chǎn)利潤率相差不大，2008年以后受到金融危機影響總資產(chǎn)凈利潤率大幅下降。
2.4.2 企業(yè)償債能力和資本結(jié)構(gòu)分析
分析：和萬科相比，保利地產(chǎn)的速動比率不穩(wěn)定，2009年達(dá)到高峰，表示流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，流動負(fù)債的償還能力較強。
10年存貨占流動資產(chǎn)的比率為75.89%，略高于同行業(yè)平均水平71.14%，可見流動資產(chǎn)缺乏有效管理，償債能力受到不利影響。
2.4.3 資產(chǎn)負(fù)債率
分析：保利地產(chǎn)和萬科的資產(chǎn)負(fù)債率相對都比較大，特別是去年上半年公司的資產(chǎn)負(fù)債率突破了80%，但是從資產(chǎn)負(fù)債表指標(biāo)來看，顯示保利的預(yù)收賬款和長期負(fù)債維持較高水平，所以償債能力相對來說得到了保護。
從積極的角度來說，資產(chǎn)負(fù)債率偏低表明公司的財務(wù)成本較低，風(fēng)險較小，償債能力較強，經(jīng)營較為穩(wěn)健。
但從消極的角度來看，說明企業(yè)的經(jīng)營過于謹(jǐn)慎，不能有效的利用財務(wù)杠桿帶來的作用，同時我們也可以做出這樣的猜測，企業(yè)也許在融資上遭遇困境。
2.4.4 企業(yè)營運能力分析
分析：保利地產(chǎn)一直努力提高存貨周轉(zhuǎn)率，而存貨周轉(zhuǎn)率提升不大的原因是因為存貨的余額持續(xù)增長，銷售情況卻達(dá)不到預(yù)期增長速度。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金占用量大，周轉(zhuǎn)速度慢，而保利地產(chǎn)存貨占流動資產(chǎn)的比率高于同行業(yè)，勢必嚴(yán)重影響了保利企業(yè)的償債能力。
3 結(jié)束語
3.1 保利企業(yè)存在的財務(wù)問題
隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)整頓和市場環(huán)境等外部因素的不確定性顯著提升，加劇了公司發(fā)展中面臨的困難和挑戰(zhàn)：一方面，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場在調(diào)控影響下，反復(fù)的波動將成常態(tài)，加大了公司準(zhǔn)確把握經(jīng)營節(jié)奏、實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的難度;另一方面，土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，增加了企業(yè)合理安排經(jīng)營計劃、保持可持續(xù)發(fā)展的難度，通過對比保利地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)的財務(wù)指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的財務(wù)方面出現(xiàn)以下問題：
(1)從2008年開始保利地產(chǎn)的速動比率指標(biāo)一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于企業(yè)進行債務(wù)規(guī)劃，結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率的持續(xù)走低可以得知，該企業(yè)的償債能力會受到長遠(yuǎn)影響，短期償債能力較弱。
(2)保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)能力較差，存貨占流動資產(chǎn)比率高于同期行業(yè)平均水平，周轉(zhuǎn)過慢也會嚴(yán)重影響償債能力，同時說明流動資產(chǎn)缺乏有效管理。
(3)現(xiàn)金流凈額持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，維持保利現(xiàn)金流入量主要為籌資的現(xiàn)金凈流量，而且主要是短期借款。
所以要求企業(yè)不斷地籌措資金周轉(zhuǎn)。
限購令出臺使資金回籠速度減慢，導(dǎo)致營運資金出現(xiàn)匱乏，加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(4)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率比率較大。
一方面控制負(fù)債所占比率，同時利用財務(wù)杠桿進行優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)乃是當(dāng)務(wù)之急。
(5)貨幣資金的不足很難讓企業(yè)度過財務(wù)危機，10年的貨幣資金較上一年呈下降狀態(tài)，預(yù)計11年貨幣資金應(yīng)該維持相對平衡，但是依然很難滿足企業(yè)對營運資金流量的需求。
3.2 對保利財務(wù)方面提出的建議
(1)抓住房地產(chǎn)市場回暖時期，擴大銷售規(guī)模，加大賬款回收，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。
(2)拓展融資渠道，有效吸引投資，從而加快發(fā)展步伐，提高資金回籠速度。
(3)充分發(fā)揮銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元融資優(yōu)勢，進一步優(yōu)化產(chǎn)品和區(qū)域結(jié)構(gòu)。
(4)增加長期貸款來替代到期的短期貸款，降低還款的風(fēng)險，優(yōu)化負(fù)債的結(jié)構(gòu)，減少短期還款的壓力，做好債務(wù)風(fēng)險控制。
(5)努力降低資產(chǎn)負(fù)債水平，提高速動資金比率，確保公司財務(wù)安全。
(6)把握市場機遇，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高資源利用效率，保障企業(yè)穩(wěn)中有進。
(7)加強品牌塑造，重視社會效益。
繼續(xù)堅持以普通住宅開發(fā)為主，進一步提高中小戶型比例和產(chǎn)品性價比，搶占剛需市場，擴大銷售規(guī)模。
(8)積極提升物業(yè)管理整合力度，同時大力推進專業(yè)公司發(fā)展，促進房地產(chǎn)主業(yè)做大做強。
(9)強化內(nèi)部控制，提高管理水平。
針對經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)和主要風(fēng)險，以完善內(nèi)控制度為重點目標(biāo)，以信息化管理為輔助手段，進一步提高精細(xì)化管理水平。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)危機引發(fā)因素影響過程【3】
摘要：本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)危機引發(fā)因素的基礎(chǔ)上，從資金的角度，剖析這一系列的沖擊因素對財務(wù)危機的影響過程，并得出結(jié)論認(rèn)為引發(fā)因素只是誘因，最終能否發(fā)展成為財務(wù)危機要視情況而定。
關(guān)鍵詞：資金視角 房地產(chǎn)業(yè) 財務(wù)危機 引發(fā)因素
一、引言
盡管房地產(chǎn)業(yè)被普遍認(rèn)為是暴利行業(yè)，但事實上，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一番風(fēng)順。
在“2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及如何促進中國商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的專家論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松說：“1997年我國取消了福利分房制度，在隨后的幾年內(nèi)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)就如雨后春筍一般出現(xiàn)，由開始的一萬家、兩萬家發(fā)展到了去年的五萬家，其中一半以上的房地產(chǎn)公司年齡不超過五年。
”由于行業(yè)的瘋狂發(fā)展，樓市蘊含著大量的泡沫，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，自2010年以來，國家相繼出臺了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產(chǎn)市場降溫。
在降溫的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境惡化，在面對不利的環(huán)境變化時，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財務(wù)危機。
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，有著其特殊的行業(yè)特點，尤其是資金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)危機的一些引發(fā)因素進行分析具有重要意義，本文對此探討，并從資金管理的視角，對這一系列的引發(fā)因素影響過程加以分析，以期能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所幫助。
二、財務(wù)危機引發(fā)因素分析
從行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集度高、開發(fā)周期長、區(qū)域差異大、受宏觀環(huán)境影響大、產(chǎn)業(yè)波及面廣等特點。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營的過程中，會遇到各種內(nèi)外部不利因素的影響，如果企業(yè)不能有效的應(yīng)對，就可能引發(fā)財務(wù)危機。
引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)危機的影響因素主要有：
(一)外部因素
1.金融環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量龐大，房地產(chǎn)業(yè)是“不是金融業(yè)的金融業(yè)”。
在我國現(xiàn)有金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是依靠銀行貸款，我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個別資金狀況不好的企業(yè)甚至達(dá)到90%以上。
每年償還銀行的本金和利息是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要的資金支出項，一旦金融環(huán)境變得不好，會嚴(yán)重影響企業(yè)的現(xiàn)金流，一部分資金比較緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生財務(wù)危機。
2.土地環(huán)境。
眾所周知土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。
自從我國實行土地使用制度改革以來，土地的價格一直在飆升。
房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地出讓金在企業(yè)經(jīng)營開發(fā)成本中占了相大比重。
近年來，這個比重已經(jīng)升到30%-40%左右，因此，土地市場的各種變動，直接影響到企業(yè)開發(fā)成本的大小。
同時，國家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地特別規(guī)定：閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費。
由于土地的高價值，對于企業(yè)來說，土地儲存過多，一定會占用企業(yè)大量資金，影響企業(yè)資金鏈的健康，而土地儲備少了，可能會面臨喪失市場機遇，影響企業(yè)的發(fā)展的狀況，所以國家的土地政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地購買的計劃進而影響企業(yè)的整體經(jīng)營狀況。
3.稅收政策。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及其他的一些地方性稅種。
目前稅費已經(jīng)占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%左右，國家或地方政府調(diào)節(jié)這些稅費會使商品房的成本發(fā)生變動。
另外如果對房產(chǎn)征收物業(yè)稅，可能會影響對大戶型樓房的銷售。
(二)外部銷售環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)主要受到房價的波動、限購政策和預(yù)售政策這三個外部銷售環(huán)境的影響。
像所有商品一樣，房地產(chǎn)的價格變化受到房地產(chǎn)的供求關(guān)系的影響。
由于房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重依賴于土地供給，而土地有明顯的區(qū)域性和固定性，每個地區(qū)的房價差異很大，波動情況也不一致。
為防止房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生過多泡沫，抑制國內(nèi)一些一二線城市的房價暴漲，國家會采取一些限購的政策進行宏觀調(diào)控，以達(dá)到供需對等的平衡點。
商品限購政策是市場經(jīng)濟失靈狀態(tài)下的政府挽救之策。
比如僅2011年一年有超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標(biāo)，46個大中城市出臺了“限購令”，限購令的出臺會影響房地產(chǎn)的銷量，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流變得困難。
預(yù)售一直都是房地產(chǎn)商快速回流資金的一個法寶，但是房屋預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。
因此有關(guān)預(yù)售的變化會對房地產(chǎn)商的資金回流產(chǎn)生明顯的影響。
我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
預(yù)售政策的收緊和嚴(yán)格化，也將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售和資金回流情況。
(三)內(nèi)部因素
1.投資決策。
由于前幾年房地產(chǎn)投資的高回報率，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目決策時忽視企業(yè)的高風(fēng)險和行業(yè)發(fā)展的周期性，對未來困難估計不足。
在沒有細(xì)致分析項目所處的環(huán)境、房地產(chǎn)市場的供求狀況及消費者的購買力等前提下，就盲目進行投資，同時由于房地產(chǎn)項目占用資金比較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤的趨勢下，不顧企業(yè)的能力，瘋狂的進行擴張，同時開發(fā)很多項目，這個過程就會占用大量資金，企業(yè)資金鏈緊張，在遇到不利的外部環(huán)境時，應(yīng)對能力變得很弱。
因此盲目的項目開發(fā)常常是引發(fā)企業(yè)財務(wù)危機的關(guān)鍵因素。
2.營運問題。
營運風(fēng)險是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)由于管理、決策上的失誤所導(dǎo)致企業(yè)未來收益的不確定性。
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的問題多，項目的周期長，資金需求大，因此如果對項目成本、工程成本控制不利，內(nèi)部各部門無法協(xié)調(diào)溝通，無法合理安排工程進度等，都會造成成本或者費用的增加，或者造成項目不能按預(yù)期完工，最終都會降低企業(yè)盈利能力。
再者，在建造過程中如果質(zhì)量控制沒有做好，項目的不合格也會給企業(yè)運營帶來不良影響。
同時企業(yè)在產(chǎn)品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善，也可能會引發(fā)企業(yè)財務(wù)危機。
三、企業(yè)財務(wù)危機引發(fā)因素影響過程分析
引發(fā)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的因素有很多，這些不利因素的發(fā)生會對企業(yè)產(chǎn)生沖擊。
本文從資金的角度，分析這些沖擊對企業(yè)的可能影響過程。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個“資金為王”的行業(yè)，金融環(huán)境的不利變化會導(dǎo)致企業(yè)的融資變得困難或者融資的成本變大。
面對金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)可能無法通過貸款獲得足夠的資金。
有些金融環(huán)境的變化將使企業(yè)融資付出較大成本。
總體上，金融環(huán)境的不利變化會影響企業(yè)當(dāng)期的資金流入或者加大未來的資金流出。
假設(shè)企業(yè)遭受了金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)正常的信貸受到影響，如果企業(yè)本身財務(wù)狀況比較好，經(jīng)過不利變化的沖擊后，企業(yè)的資金鏈依然是寬松的，那么這項沖擊基本上對企業(yè)沒有什么大的影響，企業(yè)也不會發(fā)生財務(wù)危機。
假定企業(yè)因為金融環(huán)境的不利變化而產(chǎn)生了資金缺口，那么企業(yè)一般會先通過銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現(xiàn)金類的資產(chǎn)獲得資金補充，如果這樣就可以彌補這個資金缺口，那么企業(yè)不會產(chǎn)生財務(wù)危機。
如果沒能彌補資金缺口，那么企業(yè)還可以通過減少一些支出來應(yīng)對。
企業(yè)的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目開發(fā)為主業(yè)，減少投資性的支出往往意味著減緩項目開發(fā)的進度，減緩項目進度也就預(yù)示著未來項目變現(xiàn)時間會推遲，對未來的銷售資金回流可能產(chǎn)生比較大的影響，導(dǎo)致未來資金回流不足而使企業(yè)產(chǎn)生資金缺口，因此一般來說當(dāng)期可以減少的投資性資產(chǎn)支出非常有限。
而消耗性的支出是比較少的，并且可節(jié)約的金額也非常有限。
如果企業(yè)通過減少支出彌補了資金缺口，那么企業(yè)當(dāng)期也不會產(chǎn)生財務(wù)危機。
如果減少支出也不能彌補資金缺口，那么企業(yè)還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金，如果當(dāng)期可以借到足夠的資金彌補資金缺口，那么當(dāng)期是不會發(fā)生財務(wù)危機的，但是由于這部分借款預(yù)示著未來的時間里需要還本付息，如果企業(yè)因為借款使得企業(yè)項目開發(fā)順利，未來有足夠的項目回流金額應(yīng)對這部分資金流出，那么企業(yè)不會發(fā)生財務(wù)危機，但如果企業(yè)未來沒有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出，那么還本付息的壓力將使得未來的資金缺口變大。
如果通過非信貸的借款不能彌補資金缺口，那么企業(yè)就必須要變賣一些非流動的資產(chǎn)獲得資金支持了，當(dāng)企業(yè)必須要依靠變賣固定的資產(chǎn)才能避免企業(yè)資金鏈斷裂時，就算當(dāng)期企業(yè)資金鏈沒有斷裂，但因為變賣這部分資產(chǎn)一般會嚴(yán)重影響到企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展能力，通常情況下，企業(yè)未來發(fā)生財務(wù)危機也在所難免。
土地政策和稅收政策直接影響項目投資的成本，使得投資的成本加大。
一方面，項目投資的成本加大，預(yù)示著企業(yè)未來的盈利可能會減少。
另一方面，將導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)的過程中投入更多資金。
外部銷售環(huán)境的不利變化將直接減少資金的回流。
對于房地產(chǎn)來說，除去外部的籌資來源，企業(yè)依賴的資金主要來源就是銷售的資金回流。
不管是房地產(chǎn)的價格下降還是銷售量的下降，對資金回流都會產(chǎn)生不利影響。
項目投資決策對企業(yè)財務(wù)的影響非常大，每一個項目的開發(fā)都預(yù)示著大量資金投入，并且由于企業(yè)的項目開發(fā)是一個長期過程，開發(fā)的項目多了，預(yù)示著企業(yè)需要一個持續(xù)的現(xiàn)金流出來支持項目的持續(xù)開發(fā)。
營運失誤對企業(yè)的影響比較復(fù)雜，項目管理上的失誤會導(dǎo)致當(dāng)期資金的支出加大，或者是減緩項目進度，影響未來的資金流入。
而銷售政策等的失誤會影響企業(yè)當(dāng)期的資金回流。
不利因素的直接影響結(jié)果見上表。
我們發(fā)現(xiàn)這些不利因素的直接沖擊主要有四方面：有些是減少企業(yè)當(dāng)期的資金流入;有些是增大企業(yè)當(dāng)期的資金流出;有些會減少未來的資金流入;有些會增大未來的資金流出。
總之，這些引發(fā)因素會對企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生影響，使得企業(yè)的資金缺口變大。
上文中，我們具體分析了企業(yè)受金融環(huán)境不利變化影響時可能的發(fā)展變化過程，企業(yè)面對其他不利因素而產(chǎn)生資金缺口的反應(yīng)過程和前面的分析類似，只是由于信用貸款沒有受限，企業(yè)多了一個利用信用貸款獲得資金回流的環(huán)節(jié)，如果企業(yè)當(dāng)期可以通過信用貸款彌補資金缺口，那么至少當(dāng)期是不會發(fā)生財務(wù)危機的，但是企業(yè)借款就有還款的壓力，對未來會產(chǎn)生一定的影響。
四、結(jié)論
根據(jù)以上分析可知，在不利的內(nèi)外部因素作用下，最終這些因素能不能導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)危機是不確定的。
因此，不能將這些因素歸結(jié)為導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)危機的原因，而只能視作沖擊因素，這些沖擊對企業(yè)的影響如何，是否將引發(fā)財務(wù)危機還需要結(jié)合企業(yè)整體的情況，系統(tǒng)地進行分析。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從資金的視角對本企業(yè)的財務(wù)狀況有一個清晰的了解，分清沖擊因素和導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的真正原因，及時幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)風(fēng)險，降低危機發(fā)生的幾率。
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