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房地產價格波動與宏觀經濟基本面的互動機制研究
摘要：房地產在我國社會經濟的發展中，一直以來是作為生產生活要素及重要資產而存在的。現如今市場經濟會受到國家宏觀調控的影響，對于房地產來說，其價格的波動便會受宏觀調控的直接作用。本文對房地產價格波動和宏觀經濟基本面的互動機制進行探究，探尋兩者間相互的影響作用。
關鍵詞：房地產 互動機制 宏觀經濟
伴隨著社會的發展，人民生活水平的不斷提高，房產業在國民經濟發展中占據越來越重要的位置。房地產的價格波動不僅影響國家的經濟市場，還會直接影響到居民的生活水平。對各地區來說，房地產的價格是展現其地區經濟競爭力的重要組成部分，而對國家而言，房地產價格的變動對產業結構的調整和社會發展協調有重大作用。
一、我國房地產業的發展環境
雖然房地產業在我國起步較晚，但在我國國民經濟發展中卻占有重要地位。房地產業以一種特殊的經濟形式存在于社會市場中，從物業管理到房產的開發和銷售，實行統一化管理和作用，并且明顯表現出與其他產業的關聯性，因而對國民經濟有著較強的反作用力。
(1)房地產業發展的社會環境
城市化建設進程的不斷加快帶給房地產業巨大動力，并且二者共同進步，共同發展。據調查顯示[1]，到2014年為止，韓國城市化建設已經完成了76%，其人口遷移和城市化經歷時間較長，直接促使房地產業得以迅速蓬勃發展。站在城市化進程的角度看，一個國家城市化發展上所面臨的結構、分布等問題，將直接影響房產業發展方向和發展規模，并增加其發展的復雜性和困難性。因此，我國房地產業的發展勢必面臨嚴峻的社會環境。
(2)房地產業發展的政治環境
社會和國家要想發展進步，就必須擁有一個穩定、和平的環境。如果人們對于房地產業的投資都保持在有限的水平內，那么房地產的商品價格會急速下降，甚至會處于停滯不前的狀態下。例如，2003年的伊拉克戰爭，就導致伊拉克的許多地產商倒閉[2]。而我國穩定的政治社會環境可以極大促進房地產業的發展。
(3)房地產業發展的經濟環境
在政治環境穩定的前提下，還需要國家經濟市場的不斷發展，才能帶動房產業的起飛。我國的經濟正處于發展階段，政治環境也穩定安全，種種條件都將給我國房產業的發展打下堅實基礎。經濟的穩定快速發展會帶給社會更多的投資機會，實現企業謀求高利潤的目的，拉動房產業及周邊行業的發展。
二、房地產價格波動與宏觀經濟基本面的互動機制
房地產價格的波動直接影響人們生活水平，對于國家經濟市場的結構和發展有著重要作用。其作用的方面主要有三個。
(1)對消費者的傳導機制
在拉動我國國民經濟增長的三駕馬車中，投資和出口一直占據著重要地位。我國的消費能力偏差，對于GDP的貢獻也僅有36.3%[3]。房地產業作為促進國民消費的有利工具，對于提高消費能力，促進國民經濟發展有著重要作用。
由于國家經濟制度的不同，其資產價格對于消費的影響也有三種不同的作用渠道：資產價格的變化波動會影響消費支出;對于未來的收入預期會相應影響現今的消費水平;資產價格的變動會影響當前收入和外部借貸成本。跳出微觀視野來看，每個人的消費傾向大不相同，但是抵押貸款市場的自由化會影響消費者和投資，從而使得消費者消費傾向發生變化，而這種自由化的重要基礎條件就是金融體系的完善與否。金融體系越是完善，越能給消費帶來更多的消費途徑和機會，拉動消費，刺激經濟增長。
(2)對投資的傳導機制
據馬克思再生產理論得知，房地產價格對于國家宏觀經濟的作用，主要是通過影響社會總投資水平而實現的。為了進一步加大投資力度，企業會通過信貸渠道進行直接的資金追加，如銀行貸款、民間小額信用貸款等。資金之間會由于產業之間的關聯而引發社會總資產的增加，從而拉動其他行業的發展，如房地產業的周邊產業、建筑業、冶金業等。總之，社會對于房地產業的投資在逐步增加，進而通過傳導機制推動了房產業周邊行業的發展。
(3)宏觀經濟基本面對房地產價格波動的作用機制
經濟的完整周期包括四部分：擴張、緊縮、蕭條及復蘇[4]。如果房地產業出現供不應求的現象，那么國民經濟必定是處于擴張階段。居民可支配的收入增加，謀求高利潤的投資者會看準機會紛紛入市，刺激房地產業的發展。一旦經濟面臨緊縮，信息不對稱的弊端就會呈現出來，市場出現供大于求現象，過剩的產能降低居民和投資者的熱情，減少對于房產業的需求，影響房產業的發展，嚴重時會導致經濟出現大蕭條的狀況。但是，這段時間卻又是房產業回升的最佳時機，一旦經濟渡過蕭條進入復蘇，房地產業價格勢必會重現上揚，房產業又會迎來新的發展。因此，我們說宏觀經濟基本面對房地產價格波動有很強的作用。
三、結語
房地產業作為我國經濟進步的“風向標”和“晴雨表”，對于國民經濟的發展和進步起著積極推動作用。房地產業的發展與國家的社會環境、政治環境、經濟環境是密不可分的，穩定的政治環境和經濟的蓬勃發展，能夠拉動房地產業的長足進步。而房地產業又會反作用于宏觀經濟基礎面，從而引導消費機制、投資機制等。本文對房地產價格波動與宏觀經濟基本面的互動機制的研究，為房地產業和國民經濟發展實現雙贏局面提供了參考。
參考文獻：
[1]吳寶申.房地產價格波動與宏觀經濟基本面的互動機制研究[D].浙江大學，2007
[2]陳瑋寧.我國房地產與宏觀經濟的關聯效應分析[J].中外企業家，2015(15)：30
[3]齊謳歌，白永秀.房地產價格波動與宏觀經濟穩定性的聯動效應[J].蘭州商學院學報，2014(4)：1―8
[4]陳嶸.房地產價格波動與宏觀經濟趨勢的相關關系研究[D].廈門大學，2011
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