房地產金融戰略研究的整體思路論文

　　|T|史的發展和理論的創新總離不開客觀規律決定的脈W絡。金融與經濟的關系始終是金融與經濟實踐碰撞的核心,同時也是金融理論創新和發展的主線。金融與經濟矛盾運動的變遷中導致的經濟金融化的趨勢.使金融不再僅僅是經濟的媒介,而逐漸演變為經濟發展的內生變量。在金融的內涵不斷豐富的同時,金融的外延也隨著經濟的金融化不斷擴展。其中的特征之一，就是房地產逐步顯現出與金融的高度關聯性,使房地產金融既成為推動城鎮化和房地產業發展的必要條件，同時也成為滋生資產泡沫和金融危機的重要原因。因此，“房地產金融”就成為中國城鎮化發展背景下和經濟金融化過程中進行金融理論研究的一個不可忽視的重要課題。

　　本文試圖以金融理論研究方法的創新為切入點，從金融戰略的角度對房地產金融理論研究的若干重要問題提出基本的理論框架，以新的視角引起對房地產金融理論研究的反思和進一步探討。

　　一、房地產金融研究的國家戰略視角

　　方法論是理論研究和創新的哲學方法。作為具有填補金融學研究空白性質的房地產金融戰略問題的研究，方法論是首先必須突破的方面。在房地產金融戰略研究方法和路徑上,除了不可或缺的唯物辯證法和歷史價值分析等方法論外，更試圖以戰略管理理論為哲學研究思維，有效借鑒金融可持續發展理論、金融協調理論和金融資源論等金融理論創新的成果,對房地產金融理論進行戰略層面的梳理和創新。

　　究其對房地產金融理論進行戰略層面的研究的原因，是金融發展的模式和軌跡的重大變化。從21世紀以來金融的發展脈絡進行分析,經濟的金融化,不僅使金融成為一個國家經濟的核心;經濟的金融化也通過經濟全球化的傳導,使金融成為主宰世界經濟的核心力量。金融,正在由一個產業上升為各個國家的國家發展戰略。

　　如果說20世紀70年代布雷頓森林體系崩潰后,各國紛紛實行浮動匯率制,使世界金融進人多極化發展時代;那么，進人21世紀以來,經濟的金融化和經濟的全球化使“貨幣金融戰爭”頻起,世界金融進入了各國國家戰略層面的競爭時代。美國憑借掌握著世界貨幣--美元的發行權，整合世界的資源,為其巳經雄厚的經濟實力和科技創新保駕護航，一直占據著世界經濟強國的位置。

　　2008年由美國次貸危機引發的全球金融危機,給世界經濟尤其是全球金融格局帶來了深刻的變化和影響。美國及美元在全球經濟中的地位在削弱,亞洲經濟逐步取代歐洲經濟成為世界經濟的主導力量,中國及人民幣對世界經濟的影響力在增強，世界各國經濟力量對比和金融競爭格局更加復雜化。

　　中國改革30多年的持續快速發展和經濟的崛起,使中國在2010年第2季度，以1.3369萬億美元的GDP總值,超過日本同期1.2883億美元的GDP總值,進入全球經濟第二大經濟體的顯著位置。這一變化，引發世界某些國家尤其是發達國家在戰略上對中國的覬覦。世界各國的市場經濟競爭更為激烈.金融競爭成為經濟競爭的核心。中國人民幣升值的輿論，一系列外交軍事事件的突發和蔓延,世界政治經濟圍繞中國問題的復雜化，使得中國的金融改革和走向,不再是國內金融市場化或金融體制改革層面上的行業變革或戰術層面的問題，已經逐步成為涉及全球政治、經濟,甚至軍事格局,事關中國未來10~20年可持續發展的國家戰略問題。

　　在中國作為世界第二大經濟體,在由經濟大國走向經濟強國的過程中,在中國金融崛起的這一歷史性的關鍵時期,傳統的“就金融論金融”的范式和研究方法,顯然不能滿足中國金融發展和理論研究的需要,以“跳出金融看金融”的變革思維,面向中國金融面臨的復雜的國內外環境,整合金融相關學科的知識及理論之間的內在聯系，從國家戰略的角度對包括房地產金融理論在內的金融理論的創新研究和戰略性思考，就成為中國金融實踐勢在必行的要求，也成為金融理論研究最迫切的使命。

　　從現有的房地產金融理論來看，國外的房地產金融理論側重對房地產融投資技術的介紹,國內傳統的房地產金融理論以房地產知識的配套介紹為主，房地產金融的構成要素、金融功能及其與經濟社會的關系尚沒有研究透徹和形成體系。房地產金融戰略研究就必須在繼承傳統金融和現有研究成果的基礎上，突破房地產金融技術層面的局限性，將房地產的金融特征進行深刻的分析，厘清房地產金融的概念和內涵，揭示出房地產金融的特殊運行規律。同時，非常有必要借鑒和吸收戰略管理思想、金融可持續發展理論、金融協調論和金融資源論等前瞻性的理論的積極成果,以頂層設計和戰略性研究的視角，從金融資源有效配置和國家金融安全的層面,進行房地產宏觀金醜論的創新和完善，為補腔制資產價格膨脹和避免金融危機，保障房地產金融的進一步發展提供較為系統的戰略性?論指引。

　　二、房地產金融現狀和傳統金融理論局限性分析

　　房地產金融在中國盡管只經歷了短短不到35年的時間，但其發展特征和變遷歷程,仍是中國房地產金融戰略研究不可缺少的珍貴資料和研究依據之一。我國房地產改革的特殊性和經濟背景，形成了中國房地產發展的特_軌跡以及房地產金融的特征。需要以唯物史觀的觀點和思想,從中國房地產改革35年以及房地產金融制度歷史變遷的視角,對中國房地產及其間接融資為主的房地產金融的歷史脈絡進行梳理和分析，研究分析中國房地產發展的周期、規律以及房地產金融的形成機制，探尋中國“房地產金融協調”發展的模式和路徑，從而為明晰中國房地產金融的發展戰略奠定基礎。

　　基礎理論的研究和繼承無疑是一切理論創新發展的起點。理論嚴重滯后于實踐的中國房地產金融,之所以不能完全解釋和指導發展迅猛并將長期保持增長趨勢的房地產實踐,其中一個重要的原因就是房地產金融的研究停留在傳統金融理論的狹窄范圍內，近些年房地產金融的成果主要體現在房地產金融的具體對策問題以及融資技術層面的研究上’沒有形5^0建立起系統的既有理論傳承、又有范式倉噺的系統的房地產金論。因此，對房地產金融相關基礎理論進行回顧研究’房地產金融基礎理論發展滅遷的有益因素,分析揭示傳統金隨論和房地產金麵論的局限性,探尋房地產金SI?論的突破方向是十分必要的。

　　通過對傳統金融理論的分析，可以發現金融與經濟的關系不僅是金融理論研究和發展的核心問題之一，同時也是與房地產金融緊密相關的金融基礎理論。以此為切人點,研究金融發展理論自從“金融結構理論”開始到“金融內生理論”的發展軌跡，可以闡明金融已經由一個服務于經濟的外部因素發展成為經濟的一個內生變量。以此觀點和范式的創新不難推斷，房地產金融也可能作為經濟的一個內生因素與房地產以及社會經濟的發展融為一體。因此,必須從經濟社會協調發展和世界經濟可持續發展的視野看待房地產金融問題，并進行相應的房地產金融理論的系統研究和創新。

　　三、國外房地產金融的研究和借鑒

　　相對于中國房地產金融的發展歷史，英國、美國等發達資本主義國家已經歷經上百年的發展歷史，無論經驗或問題,都是中國房地產金融發展的極好借鑒。對美國、曰本、新加坡等發達國家房地產金融理論和模式,結合中國國情進行客觀全面的分析,能夠對中國房地產金融的協調發展提煉出可資借鑒的模式和路徑。

　　美國等發達國家的房地產金融領先于我國幾十年甚至上百年。通過分析,每個國家的房地產金融的發展模式，無論是互助式金融、住房儲蓄還是公積金制度，無一不與該國的具體國情和房地產發展的實翻吻合,各國的房地產金融制度都是與其土地制度、城市化進程、經濟體制以及一定時期的宏觀經濟政策聯系在一起,在具有普遍的規律的同時又充滿著個性特征。對于世界各國房地產金融的借鑒’需要用辯證準物論的方法，結合中國的國情和發展階段進行客觀分析，縱向和橫向比較中國與美國、日本、新加坡等國家經濟、土地、城市化和房地產業發展的背景和體制性差異,才有可能從中汲取寶貴而適用于我國的理論、模式和路徑。

　　四、房地產金融的重新定義

　　房地產金融戰略研究的含義，不應是房地產金融理論某個具體問題的研究,或者是房地產實踐短期的具體問題的政策思考;而應當是針對房地產金融的基本含義、發展方向、發展目標、發展模式等問題進行的全面系統化的研究。房地產金融戰略這一宏觀金融理論的研究和創新需要建立在對金融基礎理論研究和突破的基礎上’房地產金融的重新定義就是房地產金融戰略研究的重要基礎。

　　傳統的房地產金融理論把房地產金融局限在很窄的范圍內,只是把房地產金融定義為“為房地產提供貨幣和信用活動的總和”。金融和房地產是兩個產業、兩個學科的兩個概念，除了金融IS務與棚g務之外,沒有腿出房地產與金融的關聯性和特殊性。由于對房地產金融的狹義理解,面對諸多的房地產及金融問題,房地產金融理論上表現出狹義的就事論事、無從求解的局限與困惑。

　　房地產金融戰略研究應當從房地產的金融屬性這一關鍵而被忽視的因素出發，對房地產金融進行重新定義并擴展其內涵，以揭示出房地產與金融更深刻的投資和金融衍生關聯關系。形成廣義的“房地產金融”概念,突破現有的“住房金融”的局部含義解釋,以及“為房地產提供貨幣和信用活動的總稱”的一般性概念。使我們能夠在社會發展和國家戰略的角度,對房地產金融的本質和發展規律有一個更深刻、更系統全面的認識。同時，期望能為房地產金融的理論研究提供一個新的視角,以期引起對房地產金融理論更深入和更立體的探討和研究。

　　五、房地產金融發展戰略的選擇

　　戰略就是一種選擇。房地產金融對中國城鎮化和房地產業發展支持的不可或缺性,以及對資產泡沫和金融危機的滲透性和弓I發性，促使我們必須在理論和實踐上，對房地產金融的發展作出戰略性的選擇。房地產金融的戰略選擇既是房地產金融理論研究的實踐意義所在,也是房地產金融戰略研究的核心內容。無論從中國進一步深化改革和逐漸步入世界經濟強國的內部條件,還是面對世界競爭日趨復雜化的外部環境,中國房地產金融的發展既不能停滯不前，又要避免盲目躍進。根據中國城鎮化的進程,對房地產進行金融的適應性的支持和風險可控的創新應當是中國房地產金融的發展戰略選擇。

　　房地產金融對房地產的適應性的支持，就是房地產金融能夠保證市場化的商品房開發的金融支持與非市場化的保障性住房開發的政策性金融支持的協調發展。以實現房地產與社會發展相協調，房地產與實體經濟相協調，房地產金融創新與宏觀調控體系穩定有效相協調。這樣房地產金融的發展能夠在國家金融戰略的高度和中長期發展的周期內，有地配置房地產金融資源，在充分發揮房地產金融資源對中國職化推動作用的同時，將房地產金融對資產泡沫和金融危機的畐,用降低在最小的范圍內。

　　六、房地產金融發展協調機制的構建

　　房地產金融發展戰略的目標和重要內容之一就是中國房地產金融的協調發展機制的構建。在上述房地產金融重新定義和房地產金融戰略選擇的基礎上，要實現房地產金融適應性支持戰略,還需從金融、經濟、社會協調發展和金融在協調發展中所處的位置的角度,構建房地產金融發展的協調機制。房地產金融的協調總體上是建立在房地產與社會協調發展的基礎上金融對房地產的支持適度，要通過合理界定政府和市場在房地產行業發展中的角色和功能,適度進行房地產金融的資產證券化和金融創新，促進房地產發展與房地產融資機制優化的同時,提高房地產金融宏觀調控體系的穩定性和有效性，保證房地產金融衍生創新控制在宏觀調控體系可以承受的

　　范圍之內,并與房地產等實體經濟的發展相匹配。

　　房地產金融協調必須把房地產金融作為促進房地產業健康發展和抑制金融危機的重要金融資源加以合理配置。具體機制設計上要針對中國房地產金融存在的房地產融資渠道狹窄，金融風險集中的問題，從房地產金融的歷史背景分析房地產融資渠道狹窄以及房地產直接融資發展緩慢的成因,從房地產金融協調和深化的角度去分析論證房地產信貸、房地產信托（REITs)、房地產基金等房地產金融產品的設計和推出的條件和機制，使房地產金融的創新建立在房地產協調發展的基礎上。

　　七、房地產金融理論戰略研究的意義

　　未來10年，是中國城鎮化和步入小康社會的快速發展時期，也是中國由經濟大國逐漸步入世界經濟強國和金融強國的關鍵時期。房地產業與其他產業的高度關聯性和帶動性將使其對國民經濟的支撐作用不可或缺并持續加強。房地產業的持續發展對金融的需求將日益加大,與金融的相互滲透將日益加深，房地產金融將進入新的發展階段。房地產金融就不僅是中國金融的重要組成部分,而且是事關中國金融穩定和國家經濟可持續發展的關鍵因素,在此戰略性的關口，中國房地產金融發展戰略的研究將及時而有效地適應了中國金融戰略研究的需要，對于解決當前和未來中國面臨的房地產資產泡沫和金融危機問題，有著特別重要的理論意義和現實意義。

　　房地產金融故略的研究課題從房地產與金融的高度關聯性和房地產金融事關金融穩定的關鍵性特征出發，以全球金融危機帶來的世界金融格局深刻變化和中國經濟金融崛起為背景’結合中國及世界典型國家房地產和房地產金融發展的實踐,從中國金融發展戰略的角度,為房地產金融的研究提供一個新的視角。必將為金融理論的創新和房地產金融研究在^學科的地帶開I頓的局面和理論天地。

　　房地產金融戰略的研究,將會突破短期的房地產金融問題的困惑，在較長周期和戰略層面對中國房地產金融存在的房地產融資渠道的單一、金融風險的集中、房地產與金融行業相互掣肘等現實問題進行理論的梳理和分析,并提出實踐中可行的戰略理論引導、機制設計和解決路徑。

　　房地產金融戰略研究不僅關注房地產實踐面臨的一些關鍵問題，更重要的意義是從國家金融安全的角度研究和思考房地產的金融支持、金融創新。面對房地產業的蓬勃興起，面對世界金融危機的頻發和加重,房地產金融戰略研究能夠使傳統金融理論站在全球經濟化、經濟金融化的背景下,從金融、經濟和社會整體協調發展的角度進行反思,從國家金融戰略的高度進行頂層設計和創新。在此意義上，房地產金融戰略的研究無疑也是一次金融理論的創新和變革。

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