社區物業管理對策

　　畢業論文是教學科研過程的一個環節，也是學業成績考核和評定的一種重要方式。畢業論文的目的在于總結學生在校期間的學習成果，培養學生具有綜合地創造性地運用所學的全部專業知識和技能解決較為復雜問題的能力并使他們受到科學研究的基本訓練。

　　一、強化社區黨組織服務功能，探索業主自治管理模式

　　南通市濠東社區星宇小區，是上世紀90年代建設的僅6幢住宅樓的老小區，規模小，成本高，收費率低，服務了6年的物業管理公司無法承擔虧損，提出“辭呈”，業主委員會順應業主的自主選擇，走上了自治之路。社區黨委配合業主大會按照“民主選舉，民主決策，民主管理，民主監督”的民主管理模式，充分發揮社區黨組織的領導核心作用，強化社區黨組織服務功能，指導、幫助和監督業主委員會進行自治管理。首先，完善業主委員會的組織機構，與原物業公司妥善辦理移交接管工作。建立16人的樓道業主代表，業主委員會委員從5人增加至7人，社區“蓮宇”黨支部書記理明被推選為業委會主任，他將黨組織的工作方式引進業主自治組織，充分發揮黨員的先鋒模范帶頭作用，將支部黨員的“定責上崗”活動落實到行動中，把年紀較輕、有能力和自愿為大家服務的黨員作為志愿者，納入業主委員會和樓道組長隊伍。其次，業主委員會合理定位，穩定大局。由于黨員和黨支部干部的加入，業主委員會成員的整體素質大幅提高，業主委員會成員和黨員業主的義務勞動使得小區管理成本下降，按照業主急需管理項目設置的管理費用比市場正常的物業管理費低，收費水平大幅降低。在此基礎上，業主委員會做好了進一步的宣傳工作，得到實惠的業主繳費意識也進一步加強，物業管理收費率達90%以上。目前，該小區業主委員會計劃通過業主大會討論，用節余資金建設安全防范設施，添置必要的器材，增加物業管理服務內容，從而逐步提高居住品質。第三，社區黨委嚴格指導監督，幫助業主解決管理難題。社區黨委要求業主委員會的黨員委員和黨員業主將做好小區業主自治工作，作為為民辦實事工程，充分發揮黨員的表率作用，調動全體業主積極性，做到全員參與，共同管理。與此同時，社區黨委將服務重點放在解決小區的疑難問題上，比如，與小區毗鄰的一家外資企業的環境污染問題，經業主委員會通過社區黨委出面與企業黨組織進行溝通，最終達成協議，化解了多年的糾紛獲得小區業主的擁護。“社區扶持、支部撐腰、行業指導、業主自治”是物業管理的一種探討模式，星宇小區業主的選擇具有一定的代表性，由于黨員的加入，社區黨委及時協調、適時監督，星宇小區的業主自治一路走來，正在構建和諧的居住環境。

　　二、啟動大調解工作機制，創新社區物業管理

　　大調解工作是社區平安創建工作的重點內容，社區啟動了區域大調解工作機制，即由公安、司法、規劃、物業公司、社區業主委員會共同參與成立調解委員會，對社區內建設、物業管理、鄰里糾紛等事項進行協調，有效地維護了社區物業管理區域的平安穩定。同時，在社區開展物業管理、業主委員會、物業公司“三位一體”工作模式的嘗試，創建了物業管理的新模式，得到業主認可。南通市濠景園社區有8個小區，為了落實《共建和諧住宅小區實施意見》，社區充分利用轄區企事業單位黨組織這一資源，創新機制，以“共駐、共建、共創”為指導思想，建立社區黨建聯席會，由社區黨支書記為主席，轄區單位黨組織負責及業主委員會中的黨員為成員，將社區內黨組織及物業公司、業主委員會中的黨員緊密地凝聚在一起。充分發揮社區內黨組織的政治工作優勢，開展保持共產黨員先進性教育及社會主義榮辱觀教育，用新理論破解新難題，用新舉措開創新局面，充分釋放社區特別是物業公司和業主委員會內黨員的活力和潛力。如社區方大花苑24樓603室不慎失火后，全社區黨員們帶頭掏錢捐款，在黨員集體感召下，周圍群眾也積極響應，社區共建氛圍空前熱烈，黨員的號召力、凝聚力得到一次全面提升。隨著物質文明的進步，精神文化的訴求越來越成為人們關注的重要方面。通過大調解工作機制，開展了社區黨組織與業主委員會聯手打造文化社區的工作。如社區黨總支經常組織轄區單位與小區業主共同進行文化聯誼活動，開展“八十分”比賽、拔河比賽、乒乓球賽及讀書知識競賽等。2006年，社區黨總支組織了城山路一條街的軍民讀書知識競賽活動，有駐區單位工會代表隊、物業管理公司代表隊、業主委員會代表隊、工商局代表隊及武警戰士代表隊參加，是一場別開生面的文化聚餐，豐富了群眾的文化知識，提升了群眾的思想內涵，促進了社區“三個文明”建設，為打造社區黨建新模式探出了行之有效的新路子。

　　三、社區黨委搭臺，業主委員會唱戲

　　社區黨委對社區人才的情況有較好的了解，這也就決定了社區黨委在牽頭組建業主委員會籌備組的時候，可以有的放矢，將社區退休干部、黨員、教師、法律工作者等推薦出來，特別是在籌備和選舉業主委員會的時候，他們全部公正無私，選舉出的業主委員會委員素質高、能力強、干勁足。華迪小區占地4萬平方米，是一個典型的小巧玲瓏的封閉式純商品房住宅小區，業主整體素質較高，然而，開發企業自建自管的特征也十分明顯，在開發過程中的一些后遺癥波及到物業管理環節，物業管理公司服務至2005年底“告退”。當時，業主委員會組織渙散，人心凌亂。關鍵時候，社區黨委伸出援助之手，多次與房管局會商解決的辦法，在行業主管部門的幫助與指導下，業主委員會重新組建起來，并利用社區資源組織業主代表，建立了業主代表大會議事制度，為業主委員會開展工作創建了一個施展的平臺。華迪小區業主委員會成立后，通過收繳臨時管理費用，自行管理小區4個月，在處理小區物業管理用房、維修資金等一系列問題，以及與建設單位、前物業公司的利益糾紛時，也都十分妥當。經4個月的理論與實踐的摸索，業主委員會找到了一套適合本區域的物業管理思路。之后，小區通過招標的方式順利選聘了一家中等規模的物業管理公司為小區提供管理服務。正是體會到沒有物業管理的艱辛、收費難的苦惱，在新的物業管理公司入駐后，業主委員會主動協助物業管理公司收取物業服務費用。2006年小區的物業管理費收繳率達到94%。今天，小區的環境優美，秩序井然，業主也生活得和諧安逸。

　　四、居委會主任兼任業主委員會主任，業主自治、居民自治齊頭并進

　　萬象東園是1995年竣工入住的舊城改造小區，10年的時間推移，讓這個“舊貌換新顏”的改善型住宅區演變成半新半舊的“老小區”，小區的一些房子進入了二手房市場交易，業主頻繁更換，原先的業主委員會已人員不齊，組織渙散，無法開展工作。2005年3月，在社區、房管局牽頭和指導下，新一屆的業主委員會順利產生，經過業主民意選舉，一名社區退休黨員、居民組長當選業主委員會主任，現任社區居委會主任當選為業主委員會副主任。新一屆業主委員會因為有了居委會主任的兼任，工作的制度化、規范化得到提高，業主委員會的可信度和凝聚力也大大加強。萬象東園業主委員會換屆后，成為了真正溝通業主與物業管理公司之間的橋梁，改變了過去居民依靠政府部門對住宅區進行管理的舊觀念，充分發揮業主和居民的自主意識與能動性。業主委員會成立后，首先是建章立制，規范業主委員會的內部管理，實行輪流主持制，高效廉潔，民主管理;其次是溝通業主，做好業主利益的代言人，業主委員會不僅較好地協調了業主與物業公司之間的利益矛盾，還協助社區居委會解決一些社區糾紛;三是發揮社區黨委優勢，成立黨員義務崗，將社區退休黨員組織起來，戴上“黨員義務崗”的紅袖套，每天輪流在小區值勤，配合物業公司和居委會抓管小區安全防范工作;四是開展文化活動，不僅豐富小區內部的文化生活，還在社區組織文娛活動，為和諧家園增添了一道亮麗風景。南通市黨建聯建共建和諧住宅小區的活動剛剛起步，取得了一些成效。實踐證明，物業管理是一個龐大的社會系統工程，涉及到全體社會成員，需要政府、黨委、企業、業主等各方主體的整合與聯動。中國這樣一個人口眾多，從計劃經濟轉型的國家，物業管理完全推向市場，僅僅依靠行業的監督和指導，很難統領全局，必須依靠屬地政府，依靠社區基層組織，用成熟的黨建和社區管理模式，推進對業主委員會的建設和監管，充分發揮市場主體的作用，通過全社會的關注、支持和監督，形成一股綜合力量，全面、穩定、和諧地推進。

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