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物業(yè)管理消防安全問題及對策的論文
【摘要】近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化建設的進程加快和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，以高層住宅為主的住宅小區(qū)數(shù)量越來越多。物業(yè)管理作為與房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會的重要組成部分。經(jīng)過多年的實踐摸索，物業(yè)發(fā)展取得了一定成績，但是在消防安全管理方面還存在不容忽視問題，如堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等問題。本文，筆者將針對物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀進行分析，對物業(yè)消防管理提出建議和對策。
【關鍵詞】高層住宅；物業(yè)管理；消防安全
1高層住宅樓典型火災事故案例
案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發(fā)生火災。火災是業(yè)主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。案例二、2010年11月15日14時15分發(fā)生的位于上海靜安區(qū)膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時發(fā)揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區(qū)建筑消防安全管理工作十分重要。
2物業(yè)消防安全管理職責
《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進行了規(guī)定企業(yè)等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術標準；組織防火檢查，及時消除火災隱患。
3當前物業(yè)消防安全管理中存在的問題
3.1消防管理經(jīng)費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實
消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備的維護保養(yǎng)和日常消防安全管理費，管理經(jīng)費主要來自兩個渠道：一是，開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金；二是，物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。而物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，物業(yè)管理資金使用、管理的不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2物業(yè)管理的職業(yè)隊伍未形成，消防管理不規(guī)范
物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。
3.3各責任主體消防管理職責落實不到位
物業(yè)管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時間錯時、人戶困難等原因,很難按時進行有效維護;街道、社區(qū)居委會由于缺乏消防專業(yè)人員,較少開展防火檢查、檢查時也很難發(fā)現(xiàn)火災隱患;作為居住小區(qū)消防監(jiān)督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監(jiān)管。
3.4業(yè)王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱,許多業(yè)主使用大量可燃材料進行室內裝修,裝修過程中,普遍存在電氣線路及設備安裝不規(guī)范;私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業(yè)主對物業(yè)服務的訴求停留在環(huán)境衛(wèi)生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養(yǎng)護等方面,而對消防設施的管理很少關注,不關心自身消防安全方面的權益。
3.5承建商建管脫節(jié)，留下火災隱患
目前一些開發(fā)建設項目與物業(yè)管理存在明顯的脫節(jié)，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
4解決物業(yè)消防管理問題的對策
4.1規(guī)范物業(yè)管理單位消防管理行為
物業(yè)管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業(yè)資格要求和人員數(shù)量要求,明確物業(yè)服務單位在物業(yè)管理區(qū)域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實消防安全措施,提供消防安全防范服務;開展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。
4.2加強消防監(jiān)督管理
公安派出所對物業(yè)服務單位履行消防管理的職責應加強監(jiān)督。依法定期督促物業(yè)服務單位履行消防安全管理職責;對設有自動消防設施的小區(qū),在房產(chǎn)交付時,督促房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務單位向業(yè)主發(fā)放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區(qū)居民開展逃生自救演練等。
4.3建立高素質的物業(yè)消防安全管理隊伍
物業(yè)服務單位的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規(guī)。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現(xiàn)代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。
4.4通過立法落實建筑消防設施維護、改造費用
在地方性法規(guī)、規(guī)章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經(jīng)費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經(jīng)費有章可循、有法可依。
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