論我國物業稅的功能定位

時間：2022-10-26 07:34:14 物業管理畢業論文我要投稿

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論我國物業稅的功能定位

　　以下是小編收集的一篇關于我國物業稅的功能定位的論文，希望對相應的畢業生有所幫助!

　　摘　要：近幾年來，物業稅改革引起人們的廣泛關注，人們寄希望于通過開征物業稅來降低房地產價格，增加地方財政的收入。通過分析國內對于物業稅功能的各種觀點，結合國情提出了物業稅的功能定位。

　　關鍵詞：物業稅;稅收的功能;稅制改革

　　一、我國物業稅實施的現狀

　　(一)物業稅的概念

　　“物業”一詞源于香港和東南亞，是指土地、房屋和建筑物。物業稅是對擁有土地及地上建筑物的業主征收的一種稅物業稅是財產稅的組成部分。在各國，財產稅一般有土地稅、土地增值稅、房產稅、物業稅和遺產贈與稅。

　　我國現行財產稅制中對不動產征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產稅和土地增值稅。物業稅的開征意味著對原有稅種的替換。財政部對物業稅曾有過一個解釋：物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為物業稅，在房產保有階段統一收取。這就意味著，過去在房產交易時一次性征收的各種稅費，變身為一種針對不動產的稅，在房產保有期內每年進行征收。應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而增加。

　　需要說明一點的是，現在既有對于物業稅的討論，也有對房產稅的討論。筆者認為，物業稅與房產稅在本質上是一樣的，都是在房屋保有環節征收的稅種，都是將一些稅費合并后轉化成的一種新稅種，物業稅和房產稅是通用的。這也是在下文中同時出現物業稅和房產稅的原因。

　　(二)我國物業稅“空轉”的實踐

　　早在2003年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市就開始進行物業稅“空轉”。2007年，稅務總局和財政部又批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。在試點后，國稅總局于2008年4月決定，從之前進行房地產模擬評稅試點的省市中，選擇北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開始用評稅技術核定計稅價格。但是物業稅至今仍未進入實轉階段。

　　我們需要在對物業稅的功能做出準確定位的基礎上，再做出審慎的政策選擇，這樣才能在實施過程中達到良好的效果。

　　二、物業稅的功能辨析

　　從物業稅的產生和發展來看，根據各國征收物業稅的目標可以將其分為三種類型。一是推動土地政策型，二是增加財政收入型，三是土地政策與財政收入混合型，這種混合型的物業稅既注重調節房地產的流轉，又強調增加地方政府的收入，在限制房產投機交易的同時，又能增加地方政府的收入，這對于確立我國物業稅的征收目標具有非常重要的借鑒意義。

　　當前世界上已開征物業稅的國家或地區有130多個，其中以發達國家居多。從各國的稅收實踐來看，物業稅的功能定位主要有以下幾點;增加地方政府的財政收入、加強政府對房地產領域的宏觀調控、創造良好的人居環境、平衡地方財政預算。

　　(一)物業稅難以有效調控房價

　　我國是在經濟處于擴張和房地產投資過熱時期提出物業稅改革的，物業稅能否將房價降低的美好預期變為現實?筆者認為，就目前情況來看，物業稅起不到降低房價的作用，我們不能將降房價作為物業稅的主要功能。

　　從目前的情況來看，稅費至少占房價初始價格的40%左右，依照我國現行的土地審批制度，老百姓在買樓時，房價中就已包含了幾乎全部的稅收。而物業稅改革后，可能要將開發商建房時上繳的包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費，改由購房者購房以后每年繳交。從理論上說，在購買新房這一環節上，消費者至少可以減少10%-20%的購房成本，再加上開發商讓利的因素，假如真是這樣，根據美英等國的經驗，估計屆時房價可能出現一定程度的下降，但這很可能只是一個難以實現的良好預期而已。因為從另一方面講，由于我國人口眾多，長期以來人們的住房需求到近年才得到釋放，因此房屋價值隨著房屋建筑的增加而不斷增加是自然而然的，而且隨著城市化進程的發展，城市的建成區面積也會不斷擴大，城市土地資產的價值也將不斷擴大，在住房需求一直十分旺盛的狀況下，開發商讓利的空間不會太大。

　　物業稅作為政府的一個經濟調控手段，雖然是合理形成房價的一個因素，但不應以降低房價為主要功能，而且期望通過盡快開征物業稅來實現控制房價上漲的目標也是不現實的。

　　(二)物業稅的應有功能

　　對于物業稅的功能定位，學者討論很是熱烈，對物業稅的功能定位主要集中在優化現行地方稅制、增加地方政府收入、增進購房者的理性預期、調節貧富差距、優化資源配置等方面。

　　按照通說，財產稅具有三大功能，即取得財政收入、調節收入分配和優化資源配置。那么以這三種功能作為物業稅的功能是否具有可行性?筆者將逐一作出說明。

　　1.物業稅的籌資功能

　　首先，物業稅可以為政府取得財政收入。這是物業稅最原始、最本質的功能，其他功能都是以此為基礎的。不管是中央集權制國家，還是聯邦制國家一般將物業稅作為地方政府主要的財政收入來源，以滿足地方政府提供公共服務的需求。在我國，房產稅在我國稅收總收入當中的比重基本在1.5%左右;如果把房產稅的稅收收入放在地方稅務系統的總收入中看，其比重略有上升，從北京市地方稅務局和新疆地方稅務局的有關數據看，其比重一般在4%-7%的范圍內，因地區經濟發展狀況有一定差異，但房產稅即使放在地稅系統征收范圍內看也不是主要稅種。

　　綜上，在我國，如果征收物業稅的話，確實會增加地方政府的財政收入，但地方政府財政收入增加的幅度是相當有限的，籌資功能不能作為物業稅的主要功能。

　　2.物業稅的調節收入分配功能

　　房產稅具有二次分配功能，但該功能的發揮受到諸多因素的制約。利用稅收調節收入分配是一繁雜的工程，單靠某一單一稅種調節收不到好的效果。所得稅是調節收入分配最有效的稅種，但實際上所得稅的調節收入分配的效果并不明顯，將調節收入分配的作用寄希望于次級房產稅并不現實;況且個人收入水平差距并不主要表現為房產擁有上的差異，房產稅對于收入差距的影響不大。

　　綜上，物業稅調節收入分配的作用并不明顯，不能將調節收入分配作為物業稅的主要功能。

　　3.物業稅的優化資源配置功能

　　征收物業稅是在我國房價持續走高、房地產過熱時期提出的。購房的剛性需求、壟斷的土地供給制度是導致房價上漲的主要原因。物業稅不能擔負起優化資源配置的重任。首先，物業稅增加了投資房產的成本，這也許可以減少房產的投資性需求，但也會傷及更多基于非投資性需求(例如自住性需求和改善性需求)而購房的購房者。其次，物業稅的調控作用也受到稅制安排本身的限制。我國目前涉及房地產的稅收并不少，但這些稅收主要集中在流轉環節征收，而這些稅種更容易轉嫁給購房者。恰恰是稅收設置較少的房產保有環節稅收難以轉嫁，在保保有環節征稅會增加持有者持有成本，降低投資收益，從而起到優化資源配置的作用。最后，房產稅本身并非調控房價的最直接、最有效手段，調控房價的手段很多，如購房政策、等。例如，“新國八條”的限購政策對投資性房地產需求的抑制是直接有效的。

　　綜上，在優化房地產資源配置方面，開征物業稅并不是最好的方式，亦不能將優化資源配置作為物業稅的主要功能。

　　三、物業稅功能的回歸

　　上文分析了物業稅在增加財政收入、調節收入分配、宏觀調控功能方面的局限性，那么，開征物業稅究竟應做出何種功能定位?

　　我國1994年實行分稅制財政體制改革，即在中央與地方之間以及各級地方政權之間，以劃分各級政府事權為基礎、以稅收劃分為核心相應明確各級財政收支范圍和權限的一種分級財政管理體制。分稅制的實際效果使得財政與稅收權力相對集中于中央，這一制度雖然有利于加強中央財力、集中力量辦大事，但也使地方財政收入顯得薄弱。地方財力基本上決定著地方政權的作為，一個沒有擁有相對完整的財政權與稅權的地方政府，也難以發揮其主動性。

　　筆者認為，物業稅的功能定位應是完善分稅制、優化現行地方稅制。我國現行房地產稅制存在的突出問題是重流轉而輕保有。目前我國在房地產流轉環節設計的稅種較多，而這些稅收很容易轉嫁到買家頭上，對抑制房地產投資過熱影響不大。相較而言，當前我國在房地產保有環節課稅較少，物業稅的開征，可以較大幅度地提高房地產保有環節稅收在地方稅中的比重，而在保有環節收稅對抑制房地產投資、投機性購房需求可發揮更大的作用。另外，當前房地產行業的收費項目較多，以費擠稅、以費代稅甚至費大于稅的問題比較嚴重，這也直接限制了稅收對房地產行業發展的調節作用。將房地產交易過程中所產生的稅費整合成為物業稅，也便于完善房地產交易過程中的收費制度。

　　物業稅在政府財政收入中的比重雖小，但卻關涉千家萬戶的財產利益，事關百姓生活。我們需要對物業稅的功能做出正確的定位，這樣才能更好地推進房地產稅制的改革。

　　參考文獻：

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