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物業稅中物業增值收益
物業稅中物業增值收益
[摘要] 物業稅改革迫在眉睫，但是我國物業稅征收面臨很多困難，其中，物業稅應該怎樣征收是現在討論的核心問題。
物業增值收益應該由政府獨享，還是應當進行合理的分配，如何分配等問題的解決直接關系到物業稅改革的進程和房地產市場的發展。
本文利用博弈工具，就政府、開發商及消費者的三方動態博弈決策過程進行了分析，提出了政府全額征收物業增值引起的物業稅的不合理性。
并通過建立政府與消費者的動態博弈模型，從政府全額征收和部分享受因物業經濟增值引起的物業稅增加額兩個方面，分析了消費者的決策過程，從而得出政府部分享受物業增值收益將有利于房地產市場發展的結論，并進一步確定政府部分享受物業因經濟增值而引起的物業稅增加額的比例。
[關鍵詞] 物業稅動態博弈物業增值收益經濟增值
物業稅改革是目前的熱門話題。
盡管物業稅的開征“箭在弦上”，但我國目前開征物業稅將面臨很多困難。
從政府的角度來看，物業稅改革將政府原先在房地產交易時一次性收取的稅費改為在保有期內逐年征收，長遠來看有利于增加政府的稅收收入，使政府享受到物業的增值部分，也保障了政府收入的穩定性。
物業稅擬將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅和土地出讓金合并，在物業持有期內，分期依物業評估值由業主繳納。
隨著時間的推移，物業周邊環境的改善，商業價值的提升以及基礎配套設施的完善，等等，物業價值將會提升，從而增加消費者的物業稅負擔。
這將會給消費者的購房決策產生怎樣的影響呢?物業的增值部分應該由誰來“買單”?
本文就主要分析物業稅中物業增值收益問題。
一、引起物業增值的因素分析
房地產中建筑物一般不會產生增值，除非對建筑物進行追加投資。
建筑物在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態，但由于自然損耗和人為損耗，價值會逐漸減少。
物業的增值主要源于土地的增值。
土地增值指土地價值的增長。
引起土地增值的因素可以分為：內部因素和外部因素。
其中內部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。
外部因素指城市發展過程中各種客觀因素引起的增值，包括：自然因素、經濟發展、人口增加、公共設施投入、相鄰地區開發產生的外部效應、制度變遷等。
這里為了分析方便，將土地增值分為自然增值和經濟增值。
土地自然增值包括：因經濟發展、人口發展需求與土地資源稀缺性的矛盾產生的增值及因自然、外部效應、制度變遷等非人為控制因素引起的增值。
土地的經濟增值是指因追加投資而引起的增值。
二、物業稅征收的三方博弈模型
在物業稅征收中，有政府、開發商和消費者三個相對獨立主體。
這里引進的三方博弈模型主要是為說明在土地的投資中各主體的決策過程。
政府：政府可以選擇投資和不投資。
在規定的城市市政公用配套投資基礎上，政府為改善城市人居環境可以繼續追加新的投資。
這有利于提升物業的價值，從而增加政府的稅收收入，消費者繳納的物業稅會增加。
事實上，在消費者購房時，市政配套設施的投資已經計入房地產的開發成本，最終轉化為消費者的購房成本，這就意味著物業稅一旦開征，消費者對物業增值會形成雙倍負擔，這勢必會影響消費者的購房積極性，最終制約房地產市場的健康發展，同時也不利于社會的安定和政府“安居工程”的實現。
所以，政府全額征收物業稅中的增值額是不合理的。
但是如果政府選擇不追加投資，物業的經濟增值就很難實現，一方面不利于城市的發展，另一方面，也會影響政府的稅收收入。
開發商:開發商的決策過程和政府有一定的相似性，即：只要開發商選擇投資，最終的投資資金也將由消費者承擔。
不同的是，政府投資將會有增加的物業稅收入，而開發商則不然。
開發商增加投資改善小區環境，既可以提升整個小區的物業價值，增加銷售收入，也有利于公司的品牌價值的提升。
消費者:消費者可以選擇購房和租房。
但無論怎樣決策，只要政府和開發商有新增投資，消費者就必須承擔政府和開發商的投資額以及因物業增值而引起的物業稅的增加額。
前面在對政府的分析中可以看到，雙額物業增值負擔，對消費者而言是不公平、不合理的。
房地產市場的三個主體中，消費者屬于弱勢群體，從短期的博弈過程來看，消費者只能被動地接受市場，但從長期來看則不然。
市場的發展需要消費才能夠最終完成，消費者對市場的反作用將成為政府下一個動態博弈中的決策依據。
所以，我們有必要就物業稅中物業增值收益的分配作進一步的探討。
圖1物業稅征收中政府、開發商及消費者三方決策博弈模型
三、物業稅征收中政府和消費者的博弈模型分析
1.前提假設
為進一步分析，對此博弈行為作如下假設：
(1)為分析簡便起見，可以暫時忽略開發商為改善環境而增加的投資，因為開發商的投資最終也是消費者承擔，這和政府追加的基建投資性質相同，從這個角度講，也可以理解為將其計入政府的追加投資，這不會影響博弈的分析。
(2)政府和消費者看作理性經濟人。
(3)政府的決策目標是復雜的，具體而言，我國政府在房地產市場上的決策目標至少包括：使更多的居民能夠擁有自己產權的住房;維護房地產市場的平穩有序發展;促進房地產經濟持續健康的發展，增加政府稅收，以更好地為民所用。
(4)分析針對未購房，但有購房需求的消費者在物業稅開征后的決策過程。
(5)消費者若不購房，則必須租房，租房租金以市場價格為準。
圖2 物業稅征收中政府和消費者的動態博弈模型
2.博弈模型的建立
政府決定追加基建投資a時，消費者將會有(-a)的收益;因為基建配套的完善，消費者將會從中受益，主要包括心理、生活的方便程度等等，這里用 e來表示;政府由于追加投資，而引起的物業稅的增值部分可以分為兩部分，一是由于土地的稀缺性，而引起的物業自然增值，用b1來表示，一是由于環境的改善等等而引起的經濟增值部分，用b2表示;在政府投資的情況下，租金為f1,如果政府沒有選擇投資，那么房地產租金一般會小于政府投資情況下的租金，用f2表示;以μ的概率表示為“投資”,以(1 - μ) 的概率為“不投資”。
其中，;如果政府投資增加，則不僅享受物業稅的增值，還會因此而獲得社會收益c。
在以上基礎上，我們得到此博弈的收益矩陣。
表1政府全額征收物業稅時，政府及消費者的收益矩陣
運用博弈工具，我們來分析一下消費者在什么情況下會選擇購房：
消費者要選擇購房的條件是：無論政府作怎樣的決策，消費者購房的預期收益大于租房的預期收益。
根據上表的收益矩陣，我們列出消費者購房的預期收益G1
則G1=(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)
同樣，消費者租房的預期收益
G2=(e-f1)μ+(-f2)(1-μ)
容易得到，消費者決定買方而并非租房的條件是：G1>G2
即:(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)>(e-f1)μ+(-f2)(1-μ)
整理可得:μb2<μf1-f2-μf2-b1-μa①
從本文以上的分析中，可以看到，消費者對環境的投資，事實上是由政府和消費者共同收益的。
按照“誰投資，誰受益”的原則，政府也應該承擔一部分投資。
為此，我們可以規定消費者繳納的物業稅中，扣除部分因增加投資而帶來的經濟增值部分。
為操作的方便性，政府在征收物業稅時，可以讓消費者繳納一定比例的經濟增值引起的物業稅增值。
設這個比例為λ，λ，則以上的收益矩陣應該作相應變動。
表2政府征收一定比例經濟增值引起的物業稅額時，政府及消費者的收益矩陣
按照上面的分析，在部分征收物業稅中經濟增值部分引起的物業稅增加額時，消費者購房的條件函數將變為：
μb2<μf1- f2-μf2-b1-μa②
比較① ②兩式：很顯然，兩式右邊相等，也就是說左邊越小不等式就容易實現。
�、偈阶筮厼�μb2，②式左邊為λμb2，因為大于“0”而小于“1”，可以得出：μb2>λμb2，即:②式比①式更容易實現，也即：當政府只征收物業稅中因為自然增值而增加的物業稅和部分因經濟增值而增加的物業稅時，消費者在決策中更有可能選擇購房。
這不僅有利于實現政府“人有所居工程”的目標，同時有利于活躍房地產交易。
3.λ的取值的確定
從理論上講，消費者應該繳納部分因物業經濟增值而引起的物業稅增值額，那么究竟政府應該按照怎樣的比例征收呢?這里就來計算一下的取值。
在②式中，當λ滿足條件式：λμb2<μf1-f2-μf2-b1-μa時，消費者會選擇購房。
整理此式，可以得到當滿足③時，消費者愿意購房，而不愿意租房。
五、結論及政策建議
目前物業稅的開征盡管迫在眉睫，但仍然困難重重，如何開征物業稅是大家最為關心的問題。
本文通過應用動態博弈模型，分析了消費者在全額征收物業稅中物業增值收益和部分征收兩種情況下的決策過程。
從而得出：部分征收情況下，消費者更愿意購房，并且，當征收率滿足③式時，消費者將愿意購房。
從政府的角度來看，調動消費者購房積極性，既有利于房地產市場的活躍，也有利于政府“人有所居”工程的實現和社會的穩定。
所以，物業稅征收中，政府應該區別對待不同原因引起物業增值，享受物業的全額自然增值收益和部分經濟增值收益。
參考文獻：
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