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物業管理在發展中遇到的問題
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摘要： 在我國物業管理是一個發展迅速的新興行業，經歷了幾十年的發展已取得了可喜的成績，但同時也存在一定的問題并制約著物業管理的有序化發展。采取可行性對策促進我國物業的健康發展既是每一個業主的需要，又是每一個物業管理企業的任務，更是一個社會化的問題。針對物業管理的行業在發展中暴露出諸多的弊病，通過結合柳州柳東安泰物業服務有限公司(以下簡稱安泰物業)在實踐中的經驗，分析了各類問題并探析其應對的方法，指出了物業管理在以后的發展中需要解決的問題，來促進物業管理向更加專業化的方向發展。
關鍵詞： 物業管理;發展;對策
引言
隨著近年來改革的飛速發展加上住宅商品化的快速發展，那么物業的管理就順著趨勢發展起來了。經過長年的快速發展，物業管理把經濟的發展推向了頂端，就業率也因此增加了不少，人們的生活環境變得更加綠色化，提高了城市管理的水平，使社會資產也產生了增值的趨勢，建立了一個和諧美好的社會，穩定了社會的發展，這些都做了很大的貢獻。但是在社會的快速發展中，逐漸完善了物業管理的各方面環境，推動了物業管理中的社會管理和經濟發展。可是在發展中的一些問題上也制約了物業管理市場的健康發展。
1 我國物業管理的現狀
1.1 起步晚，但發展較快 我國物業管理的發展近年來一直呈上升的趨勢，物業的管理方式也逐漸增加，每個領域都有涉及，其中包括：商場商業街、學校、辦公樓、住宅區、農民房、醫院、車站等等。安泰物業管理的資產主要分三類：標準廠房、辦公樓、住宅宿舍，全部為東城公司資產，安泰代為管理，并提供物業服務。
1.2 物業管理發展不平衡的情況 許多方面都會影響物業管理的發展平衡問題，比如：當地政府的相關政策、人們對物業管理的不同看法、居民的生活水平、當地的經濟的發展狀況等等都會導致不平衡的問題產生，我國物業管理的發展極為不平衡，沿海城市以及發展快的地區發展物業管理比較早，也發展的很快;相對來說，經濟發展滯后的地區開展物業管理較為落后，發展也很滯后。
1.3 物業管理的較低規范化和無序化 至今，我國的法律關于物業管理方面還是沒有很明確的規定，這樣就導致我國物業管理的發展程度不高，那么物業管理的這個市場的發展就會產生無序化的問題。就柳州市而言，物業管理公司在規范化管理方面也是問題多多，服務標準以及價格體系也不是很完善，很多時候所謂的降低成本只是在壓低員工薪酬、購買低廉服務上做文章，但這樣的競爭受傷的不止是客戶。
1.4 業主與物業間的矛盾問題 近幾年，在物業管理的過程中，產生了很多紛爭問題，消費的人群主要的就是投訴物業管理方面產生的各種問題。一方面是業主總是覺得物業公司沒有為人民服務的精神、總是用管理人的頭銜來管制業主。沒有遵循合同前簽訂的協議內容。另外一方面，業務管理公司也是打掉牙齒往喉嚨里面吞，抱怨物業遺留的各種問題太發雜，加上有的業主處處刁難。
2 物業管理發展過程中的問題
2.1 物業管理各主體間存在著不清楚的權利義務 在物業管理的發展過程中，會波及到很多不同性質的主體，主體間還會存在很多關系，比如：有行政管理方面、民事法律方面。由于在發展較滯后的地區，物業管理的制度較為落后，因此帶來了各種問題，比如說導致了各個主體之間不明確的權利義務關系，產權的關系也不夠明確，帶了的法律責任問題也不明晰。尤其是一些開發商與物業管理公司不能更好的各司其職，房地產在開發建設的時候由于各種原因留下了或多或少的工程質量問題，平時不明顯，但是很多都是在物業管理過程中凸顯出來的，這樣一來就使物業公司無辜承擔本來要有開發商承擔的責任，責任不明確的狀況就讓物業和業主間的矛盾更加惡化了。 2.2 物業管理的質量較低 物業管理的發展速度越來越快，但是并沒有與質量齊頭并進，一些物業管理的人員素質還是較低，管理經營水平也不高，管理人員的專業知識水平也是不一樣。據統計，很多的物業公司的工作人員都是一些下崗員工、農村的勞動力及退伍軍人等等。事實上，在物業管理企業中，有專業的資格證的人還是極少的，具有高級管理素養的(比如物業管理經理、部門的經理等)的人更是少之又少，一些沒有專業水平的人從事物業方面的工作，由于專業素養較低，就導致業主等應該被服務的對象的合理地位得不到應有的尊重，人們的意見就會很多。以安泰物業來說，其物業服務人員90%來自于農村剩余勞動力，從事管理崗位的人員有一半沒有任何職稱，這勢必造成物業服務水平不高。
2.3 物業管理收費較難 物業管理主要波及到物業公司和物業服務對象的利益。目前有兩個問題較為突出：①物業收費比較難。②收費的方式沒有規范化。由于前期房地產開發商和物業公司存在一些責任承擔的問題。現在物業的以供水供電等的權利來強迫業主繳費。這樣就使雙方的矛盾加深，會導致紛爭的產生。
3 物業管理更加規范化的方法
3.1 從政府的角度來看 ①在物業快速發展的今天，政府應該對其重視起來，使用積極扶植的措施來促進物業管理的市場化發展，推進物業管理的快速健康發展。②推行物業競爭化發展，推進物業管理市場化。只有不斷競爭才會產生優勝劣汰，才會使物業公司不斷進取，采用新的方式技術管理好物業，才能夠使物業管理增加新鮮的有用的東西。但是競爭化的發展還是需要政府的協助以及廣闊的市場，一些壟斷行為會阻礙物業的快速發展。所以政府應該根據本地實際情況來調控，對各個物業公司進行資源優化配置，使物業的市場更加健康的發展。
3.2 從業主角度講 ①轉變原有的消費觀念。許多業主要充分認識到過去的消費觀念已經過時了，現在物業管理公司是全新的科學化規范化的服務，是市場化發展的趨勢，物業公司就是為業主服務產生的，但這絕不是沒有回報的，物業公司和業主之間是合作的關系。各有各的權利與義務，互相尊重才能雙贏。②消除對物業的誤解。正確認識物業管理，積極配合物業的管理，在沒有觸及自身利益時，與物業人員好好溝通，及時解決合作時產生的各種問題。③主人翁的意識要重視。業主就是小區的主人翁，每個業主的生活環境質量都與這個小區聯系著，愛護自身生存的環境才能幸福的生活，因此每個主人翁的合理意識要加強。
3.3 從物業服務的角度來說 ①市場觀念和服務意識要強化。物業的需求才是物業發展的成品，對物業需求的進行服務是物管的本質。所以物業發展的根本就是物業公司要加強服務意識和市場的觀念。②物業公司應該進行科學化的管理。使政企進行分開管理，加強物業公司的競爭力，積極推動物業公司的快速發展是物業在管理方面的問題。安泰物業下設：綜合部、財務成本部、市場部、秩序部、保潔綠化部、工程部、園區管理部等幾個部門對其物業進行科學管理。園區管理部按區域性質把物業資產分成三個項目，并設立專門的物業項目經理對各自項目進行全面的物業管理，并從相關職能部門獲取專業領域的支持。③提高物業相關人員的專業素養和服務質量。整個物業人員的能力、素質都是公司的形象代表。專業素養高、能力強的人才能夠更好的提升服務質量。因此，物業公司在選拔人才的時候要嚴格把好每一個環節，從根本上提升物業公司服務的滿意度。
4 結束語
目前物業是服務業中相當重要的部門，對增加就業率、提高生活環境的水平、促進居民合理消費有重要作用，國家應該對這樣的低能耗、無污染的行業進行鼓勵和支持。因此，我國應該對物業管理相關的法律法規在落實過程中不斷進行健全，只有這樣物業管理才能夠更加的規范化。專業水平和科學管理方法才能夠沿著上升的趨勢發展，才能夠帶動我國經濟的快速發展，構建和諧美好的文明城市。
參考文獻：
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[2]楊中宣.新時期物業管理市場分析及發展展望[J].商場現代化，2006(1).
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