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物業管理的介入最佳時機
摘 要：本文論述了物業管理前期介入意義和對后期物業管理服務工作的影響，不同的介入時間會對后期的物業管理產生不同的影響。確定物業管業管理介入開發的時機是本文重點論述的內容。
關鍵詞：物業管理前期介入 現實意義 時機選擇
所謂物業管理前期介入，即開發商通過招標或邀請物業管理公司，使其在正式接管物業之前，從物業管理和運作角度為房地產設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業性、建設性意見，并配合監理公司對工程質量進行監督，以保證設計的合理、施工質量的提高，為以后的管理打下良好的基礎。一般認為，物業管理是房地產開發經營的后續工作，為了對物業實施有效管理，以保證物業正常使用和發揮功能，物業管理企業需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發商雖已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發商給物業管理帶來的許多問題。
1. 物業管理前期介入的現實意義
在房地產開發建設、營銷、消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用。我國的房地產開發經過多年的發展，從以抓建設為主的生產導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經發展到現代房地產開發的營銷導向階段，開發商們開始根據市場需要和用戶呼聲確定開發戰略，對物業管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢前期介入開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好，使得開發出的物業能夠最貼近住戶需求。物業管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。
2. 物業管理前期介入開發的時機分析
根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業管理公司在項目可行性研究階段即開始介入;中期介入則是在項目施工階段開始;在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。
2.1物業管理早期介入。
物業管理的早期介入是在物業項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
2.1.1完善基本配套設施的設計。
物業管理企業介入住宅小區的設計，應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫字樓，要考慮停車場、會議室、商務中心等配套。
2.1.2完善水電設備安裝設計。
樓宇的機電設備在安裝設計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患;電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要;管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀，其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。
2.1.3完善消防設施的設計。
在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。
2.1.4完善環保設施及設備、綠地、園林的規劃設計。
工業物業的“三廢”的處理、住宅和商業物業污水的處理，是物業設計必須考慮的。工業和住宅物業要考慮綠地、園林的規劃設計。在現代物業設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。
由此可見，前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。[1]
2.2物業管理的中期介入。
2.2.1在項目的施工階段。
開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程的目標，但往往由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程質量的全面監控。雖然我國已經實行工程監理制度，但是監理不是物業建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來說，監理很難發現施工中存在的問題，比如：現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產的施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業可根據以往的物業管理經驗，總結物業在使用過程中常暴露的各種工程質量問題，通過參與施工監理，加強監理的力度，盡可能把施工質量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業的工程質量。同時，物業管理企業參與物業建造過程的質量監理，可以提高物業驗收工作質量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業打下良好的基礎。
2.2.2在項目設備安裝階段。
有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，從而專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其解決發現的問題，避免扯皮推諉的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省費用，又大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。[2]
2.3在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。
此時，物業的建設已經基本完成，物業公司的介入對物業本身品質的提升已無任何幫助。物業公司的任務就是幫助開發商進行物業的銷售，總的來說，物業公司的作用體現在以下兩點：
2.3.1有利于促進物業的銷售。
先進的物業管理和服務工作無疑是對購房者消費心態的滿足與保證。物業管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業文化上，樹立物業品牌。同時，大力宣傳該物業的獨到之處，對該物業的優質服務水準及價格與價值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來購置物業，并可以使產權人的房產得到增值。
2.3.2有利于物業管理公司的準備工作。
物業管理前期介入可以使物業管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計，制定相應的管理細則，并進行人員的招聘和培訓等，實施入住前的宣傳與教育。[3]
3. 結語
通過以上的分析可知，物業管理公司的前期介入確實非常重要、非常關鍵。從科學角度分析，物業管理公司的介入應越早越好。物業管理公司越早介入，開發商損失越少，業主得利越多，物業管理公司的管理基礎將會越扎實，樓盤的保值、升值將會更有保障。因此，筆者認為，物業管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。
參考文獻：
[1]阮文勤.試論物業管理前期介入[J].福建商業高等專科學校學報，2005，(2)：19-20.
[2]張惠蕓.試論物業管理前期介入[J].天津職業院校聯合學報，2006(5);134-136.
[3]殷閩華.試論物業管理前期介入的意義[J].福建行政學院福建經濟管理干部學院學報，2003增刊.
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