工業園區物業管理模式

時間：2023-03-14 01:37:33 物業管理畢業論文我要投稿

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工業園區物業管理模式

　　物業管理行業的發展對加速市場經濟的進程，實現住宅商品化起著積極的推動作用。下面是小編為大家整理的工業園區物業管理模式相關內容，文章僅供大家借鑒參考！

　　摘要：本文從物業管理權利與實施主體角度對物業管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業園區物業管理模式，分析比較了各種模式的內涵及利弊；圖解細分了委托管理模式的主要類型：全權委托統一管理模式、代理監管模式、并行委托管理模式；揭示了一個典型的工業園區物業管理模式選擇實例。旨在促進業界認清、優化物業管理模式，促成工業園區物業管理效率的提高。

　　關鍵詞：工業園，物業管理，模式

　　中圖分類號：F290

　　文獻標識碼：B

　　文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52

　　工業園區主要有兩種類型：多用戶工業園區與單用戶工業園區。多用戶工業園區通常是地方政府或投資集團規模開發，然后分區域、分單元出租出售給眾多公司或企業使用。單用戶工業園區往往由一家大型企業或企業集團獨立開發，全部或大部分供內部使用，兩者的物業服務需求總體上有一對多（一家物業服務企業（以下簡稱物業公司）對眾多的園區用戶企業）與一對一（物業服務只針對單一業主單位）的明顯不同。無論哪種工業園區，選擇合適的物業管理模式，對提高工業園區的服務效率，保障園區的正常、高效運營均十分必要。

　　1、工業園區物業管理模式的界定與劃分

　　“模式”一般是指某種事物或工作的標準形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業園區物業管理模式，需要先對一些概念進行厘清與界定。一種是從權利、實施（責任）主體角度界定區分管理模式。從這個角度，工業園區物業管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設單位（業主單位）有時為了使管理服務工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內或境外的知名企業作為顧問單位從旁協助，稱之為顧問管理模式：另一種物業管理模式劃分是從管理服務所呈現的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網絡化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業服務費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業務盈利來源、組織性質與治理方式等多種角度劃分的物業管理模式。本文重點是從物業管理權利主體、業務實施（責任）主體角度論述物業管理模式，從這種意義上，物業管理參與方的不同組合就構成物業管理的不同模式，本文重點討論的是委托管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問題引向過于復雜，本文沒有從物業管理服務主體是否與物業經營主體分離的角度區分物業管理模式。

　　2、各種主要模式的內涵及利弊分析

　　2.1自建自管、合作管理、委托管理模式

　　2.1.1自建自管

　　自建自管，即由建設單位（業主單位）直接管理自己投資建造的物業，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優點是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務單位能直接按上級意圖進行物業管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時，管理服務需要的各種資源更容易得到建設單位支持，工作計劃也更容易被批準實施：建設單位不會受制于專業公司，能節約必須用于支付給專業公司的酬金或利潤。但其缺點是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務效果差、成本高：建設單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風險；企業內部人事關系復雜，從業人員容易攀比主業人員的工資待遇，協調管理難度大，不容易追究管理責任，也不利于企業專注于主營業務。這種模式要求建設單位有較強的物業管理經驗，儲備有足夠的專業管理人才。一般的工業園區都不具備自管條件。

　　2.1.2合作管理

　　合作管理是指建設單位（業主單位）與專業物業公司合作進行項目的物業管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，并且通常由建設單位派出一般的管理人員與操作人員，專業公司派出骨干專業管理人員，共同承擔項目管理服務任務。管理服務過程中，專業公司對建設單位的人員進行“傳幫帶"和培訓，后期建設單位會隨著經驗的積累逐步獨立。這種模式適合于建設單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業管理行業的情況。該種管理模式的優點是，能將雙方資源配合使用，對建設單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養人才、積累經驗。對物業公司來說，可以更為便利地取得管理項目，拓展業務范圍。缺點是，不同的企業，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協調渠道不暢，容易出現利益紛爭、責任不明的情況。

　　2.1.3委托管理

　　委托管理是指建設單位委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理，包括全權委托（物業公司包攬整體管理服務事務，可以再分包）、委托代理監管（不同的工作委托不同的專業公司承擔，專業公司的選擇與監管由建設單位負責）、并行委托（部分主要的物業管理工作，如房屋管理、設備設施管理、秩序維護、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務等委托給物業公司（部分項目物業公司可以再分包），核心業務如專用設備的維修維護委托給專業公司）等主要形式。這種模式的優點是，委托方可以專注于主營業務，廣泛選擇社會上優秀的物業公司或專業公司承擔項目管理服務事項，充分發揮社會化專業分工的優勢，權責分明，管理服務專業性強、適用范圍大、效率高，風險主要由專業公司承擔，監管也相對容易。其缺點是，需要為專業管理服務另行支付費用，另外，建設單位可能受制于專業公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實成本和情況，合同到期后更換服務商容易出現交接問題等。

　　2.2封閉式與開放式管理模式

　　2.2.1封閉式管理

　　封閉式管理的特點是整個物業為封閉體系，物業出入口有專門保安人員崗位看守，業主、使用人有專用通行憑證，外來人員須征得業主、使用人同意并辦理登記手續后方可入內。這種方式適用于政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業園區等一些高檔物業或業主、使用人對安全有特別要求的物業管理。其優點是保安嚴密，安全、秩序有保障，業主、使用人放心。其缺點是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時會給業主、使用人、來訪者造成不便，產生受限、不尊重感，導致糾紛。

　　2.2.2開放式管理

　　開放式管理模式，不僅業主、使用人無需辦理專用通行證件進出物業，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進出。這種方式適合于一些公共商業樓宇、沒有圍合條件的住宅小區、工業園區、大學園區等。實行完全開放式物業管理的物業不多，一些公共商業樓宇在非辦公時間也采用封閉式管理，以確保業主、使用人的財產安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導致秩序失控，引發安全事故。

　　2.3包干制與酬金制管理模式

　　2.3.1包干制模式

　　包干制是指由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制由于費用包干，會激發物業公司的節約意識，節約得越多，剩余的利潤越多。但正因為如此，可能產生物業公司在合同期內該修不修、能省則省的問題，導致部分設施設備得不到及時保養，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項維修資金或備用金），甚至釀成事故。克服的辦法是制定細化的合同與工作要求，并且有嚴密的監管、控制體系。

　　2.3.2酬金制模式

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。與包干制不同，實行酬金制的物業公司不會有過于節省的沖動，但可能反過來亂造計劃，大手大腳花錢。因為工作千得越多，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業公司要嚴格按實際需要制定開支計劃，并應當向業主及時公布資金使用情況和年度預決算，接受業主的檢查監督，還可實行固定酬金合同，遏制服務企業花錢的沖動。

　　不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實施效果差別不大。但有兩個方面區別明顯：

　　一是按照《物業服務收費管理辦法》規定，包干制模式下物業服務收費要向國家交稅，酬金制情況下物業服務開支不用向國家交營業稅等稅項；

　　二是包干制形式下法規沒有規定物業公司要向業主方公布成本開支，酬金制模式下法規明確規定服務企業每年不少于一次要向業主方公布服務支出情況。

　　因此，目前大多數服務企業都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實施過程中還要稅務部門認可）。

　　3、委托管理模式的細分與選擇

　　科學的管理模式是質量與效率的保證，如何選擇應由業主方根據物業規模、自身能力、物業公司資質、資源情況，專業公司資質情況，管理服務需求情況等因素，從實現物業管理服務效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專業公司管理物業是現代社會分工的必然產物，是國內外物業管理的主流趨勢，也是多數工業園區物業管理模式的·必然選擇。根據工業園區具體規模、組成項目和管理服務業務的不同，委托管理模式還可進一步細分為如下類型。

　　3.1全權委托統一管理模式

　　這種模式業主將工業園區全部物業管理事務統一委托給一家專業物業公司負責，由物業公司直接管理所有項目或將部分管理服務項目再分包給專業公司，物業公司直接監管專業公司，如圖1所示。

　　這種模式是由業主方與物業公司簽訂總包合同，要求物業公司綜合管理服務能力很強，并熟悉如何選聘監管專業分包商。需要說明的是，并不是一個分包商僅對應一個項目，可能是一個項目群。這種模式適用于園區物業管理事務不太復雜，業主方對物業管理事務不熟或無暇顧及的情形。

　　3.2代理監管模式

　　即業主委托授權物業公司代表業主分包所有項目，選擇分包商并監督其工作，委托管理服務合同由業主直接與專業分包商簽訂。物業公司只負責監管，不設操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業服務代理商、集成商、監管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內受限于物業公司、專業公司的能力與專業性，實際應用例子不多。此種情況如圖2所示。

　　3.3并行委托管理模式

　　即業主將主要物業管理服務項目交由物業公司實施統一的專業化管理（部分項目物業公司可再分包），將一些重要的、物業公司不擅長的項目交由專業化公司承擔，業主直接監管。此種情況如圖3所示。

　　4、委托管理模式應用案例

　　以下是我們為某通信總部工業園區設計的委托物業管理模式。該園區物業有很多專業通信設施設備，食堂餐飲提供與管理也納入園區管理工作。由于物業公司對食堂餐飲和特定的通信設施的管理與監管均不擅長，業主方在長期的實戰中已經積累了對通信代維公司的選聘監管經驗，所以在該園區物業管理模式選擇中，我們優選了并行委托管理模式，其實際管理模式如圖4所示。

　　在這一具體管理案例中，園區業主方選聘一家一級資質物業公司實施大部分項目的物業管理服務，物業本體小修、常規設施設備維護、一般性客戶服務（服務受理、投訴受理、樓層接待、會務服務、來訪接待等）、秩序維護、公寓服務等大園區范圍的主要物業服務由一級資質物業公司下設服務中心直接實施。部分專業化物業管理服務項目（如房屋大修、電梯維養、消防設施檢修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發、商品代購、洗衣等）由物業公司發包給專業公司實施，物業公司指導服務中心監管。非物業公司擅長項目（通信及相關動力設備維護、餐飲服務等）由業主直接發包給專業公司，直接監管，物業公司配合。因為通信及相關動力設備關系到網絡安全，影響面大，物業公司不擅長管理，業主積累有長期監管、合作經驗，直接發包監管效果更好。

　　食堂餐飲提供與管理的專業性一般物業公司不具備，專業餐飲公司才能確保管理服務品質。圖4中物業管理委員會由業主方代表、園區普通用戶代表、物業公司及服務中心代表共同組成，目的是及時溝通洽商物業管理服務事宜，及時提出物業管理服務工作改進意見與建議，監督管理服務方提供合格的物業管理服務，同時督促業主方提供必要的工作支持與配合。

　　5、結語

　　物業管理模式涉及物業服務參與方的組合形式、服務實施方式及對應的程序與合同安排，形式上是物業管理任務的發包分派方式，本質上是物業管理具體操作權及相關責任的轉移（同時也意味著風險的轉移），是在當前階段（社會分工、業主與專業企業技術水平、資質狀況、物業規模與服務復雜程度、法律規制背景下）為提高物業管理服務效率選擇的專業分工與合作形式。優化物業管理模式，不僅利于物業自身的增值保值，同時可以提高物業整體運營效益（為業主和客戶同時創造價值）。本文所討論的委托管理模式多數情況下也適用于當前的大型公共項目和大型商業項目的物業管理。

　　參考文獻：

　　1.仇士勇.如何做好科技工業園區物業管理服務.中國物業管理.2007.7

　　2.朱俊春李華光.集成商模式：引領物業服務企業未來商業模式.城市開發（物業管理）.2010.3

　　3.陳新征.酬金制與包干制比較分析.城市開發（物業管理）.2008.8

　　4.張一民.物業管理模式步入變革創新時代.中國物業管理.2010.4

　　基金項目：

　　本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。

　　作者簡介：

　　陳德豪，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產、物業管理研究。

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