物業項目多元化管理

時間：2022-10-05 18:15:17 物業管理畢業論文我要投稿

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物業項目多元化管理

　　物業項目多元化管理

　　摘要：物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。

　　物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。

　　關鍵詞：物業項目; 管理; 多元化

　　物業是指有價土地及土地附屬物，包括商業大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、共用設施及建筑地塊等。

　　物業概念的提出以及物業管理，在我國的發展已有20多年的歷史，它經歷了一個從借鑒吸收到創新發展的艱苦過程。

　　縱觀物業管理行業發展的現狀，物業管理的水平參差不齊，物業管理的模式多種多樣，物業管理的手段各不相同。

　　筆者對如何從根本上改變當前的現狀，認為可以探索物業實行服務外包專業化管理的路子，并對此有以下幾點思考。

　　一、物業管理行業發展的軌跡

　　物業管理起源于19世紀60年代的英國。

　　物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，依照國家有關法律規范，按照合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一管理并為居住者提供高效、周到的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟價值。

　　這種現代意義的物業管理，在我國起步較晚，是隨著改革開放不斷深化，市場經濟日趨活躍，城市建設事業的迅速發展，房地產綜合開發的崛起和房屋管理體制改革步伐的加快，于上世紀80年代由沿海地區逐漸興起的。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實施統一管理，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。

　　隨后從深圳到廣州、從南方到北方，從沿海到內地，在眾多城市物業管理公司應運而生。

　　到1983年，深圳市已有專業化的物業管理公司和內設物業管理專業機構的單位逾百家。

　　1993年6月30日，成立了全國首家物業管理協會——深圳市物業管理協會，標志著我國的物業管理水平逐步走向成熟階段。

　　20多年來，物業管理行業在差異中生存，在求新中發展。

　　沿海發達地區與內地欠發達地區之間存在差異;起步早的與起步晚的之間存在差異;管理理念和管理手段的先進與落后之間存在差異;專業化管理與小而全管理之間存在差異等等。

　　房地產業的迅速發展，一線城市先進的管理理念和科學的管理手段，也隨著房地產的開發進程，逐步地被二、三線城市所引進，一些住宅小區的開發商，也正在開始把物業管理交給專門的物業管理公司來經營，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，這說明物業管理在求新中發展，并正在向規范化、專業化的方向邁進。

　　二、對物業實行服務外包專業化管理的認識

　　物業實行服務外包專業化管理，就是將物業管理的服務項目對外委托承包給有資質的專業化公司，通過與物業公司簽訂的委托協議或合同，按照業主的意志與要求去實施專業化管理并為業主提供優質的服務。

　　物業管理的業務可分為三類：(1)基本業務類：包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養和維護;(2)專項業務類：包括安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、車輛交通等;(3)特色業務類：包括特約服務和便民服務。

　　諸如為物業管理行業配套服務的保安公司、保潔公司、綠化苗木公司等等，這對那些規模不大的物業管理公司，起到了拾遺補缺、共同發展的作用。

　　服務項目對外委托承包，是建立在受委托企業所具備的專業化水平和規范管理的基礎之上。

　　在這樣的前提下，我們與其對外聘請沒有受過專業培訓的人員，自己又沒有能力，也沒有必要去追求小而全的企業管理模式的情況下，為何不可嘗試利用專業化公司的專業化、規范化的管理水平，先進的科技手段和管理理念，高素質的員工隊伍，來促進物業管理企業的發展，把物業管理企業做大呢?當然，也不排除那些有條件、有水平的物業管理公司，承接的小區物業管理范圍越來越大，覆蓋的面積越來越廣，自己下設一些專業化的公司進行服務和管理，將物業管理的上下游產業連接在一起，形成物業管理的產業鏈，物業管理公司將朝著更高的階段走去，物業管理行業的產業化、集團化也就指日可待了。

　　三、解決物業管理現存問題，推動和諧社會的建立

　　依據物業管理法律的指導思想，以及物業管理行業的特點和物業管理的現狀，當務之急是解決物業管理面臨的觀念熟悉錯誤與法規滯后兩大主要問題，推動和諧社會的建立。

　　針對配套法規規定與實施細節滯后問題，政府應盡快著手修訂、制定。

　　在各項配套法規與細節未出臺前，則可以考慮先由政府行業主管部門，以文件形式指導解決相關問題，避免矛盾的進一步發展與加劇。

　　總之，物業管理行業問題的解決，無疑有助于文明和諧社會的建立，但最重要的還是依靠法制，最終使物業企業與住戶實現依法依合同辦事。

　　四、如何實行服務外包專業化管理

　　基于上述的一些認識，在物業管理的實踐中如何實行服務外包專業化管理呢?筆者有以下三個方面的想法。

　　1.作為物業管理公司，在服務外包專業化管理時，應該要有明確的宗旨、要求、責任。

　　服務外包時要有明確的宗旨、要求與責任，讓物業管理公司在服務外包中提升管理水平，讓業主在服務外包中獲得優質服務。

　　2.作為專業化公司，在服務外包時應該充分發揮自身的優勢，一定要體現專業化的水平，要利用專業的人才、專門的組織機構、專門的管理工具和設備、并運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理，為業主提供優質的服務。

　　3.作為政府行業部門，在物業管理中主要是起到一個指導、服務、協調、管理的作用。

　　作為物業管理行業的房產部門，應該把握物業管理行業的發展趨勢，規范物業管理的行為。