物業公司成本控制方法

　　物業公司成本控制方法

　　摘要：隨著物業管理行業的競爭日益加劇，我國物業管理行業也進入了微利時代，物業公司想要獲得更多的發展空間，提升企業的實際經濟效益，就必須從加強企業成本控制方面入手，只有實現成本的有效控制，才能提升企業綜合競爭實力，也才能在市場上占有一席之地。

　　本文簡要地分析了物業管理企業成本控制方面現存的問題并提出相應管控方向建議。

　　關鍵詞：物業管理; 成本控制; 管控方向

　　1.引言

　　我國的物業管理行業可以說是一個微利行業，隨著市場競爭壓力的逐漸增大，物業公司的經濟收益更是微乎其微，在這種大的市場環境之下，多數物業公司都處于慘淡經營甚至瀕臨虧損的境地。

　　所以物業公司如果想要真正的提升企業綜合競爭實力，除了最大限度的提升物業管理費用的收繳及管理工作力度之外，更重要的就是必須加強對企業內部的成本管理工作力度。

　　2.物業管理成本概述

　　物業管理企業的工作主要是根據與客戶簽訂的物業管理服務合同，對社區內的房屋以及各項配套的公共設施、場地進行日常管理和維護，確保社區內環境衛生，維護社區內社會秩序等社區服務。

　　物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，根據不同的分類標準可劃分為不同類別，一般來說，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費;保安費;辦公費;文體活動成本;物業管理單位固定資產折舊費;法定稅費等。

　　根據物業管理企業的工作內容可以看出，物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。

　　物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于不同社區的物業類型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

　　3.物業成本控制現狀分析

　　物業管理企業屬于勞動密集型的微利企業，其成本的構成相對于其他行業來說比較簡單，主要包括物業管理成本和經營成本，如前所述，前者包含管理服務人員的工資福利、設施設備的維保、保潔、秩序費用等，后者包含開展各項經營活動的費用支出。

　　傳統的物業成本控制是以裁員、減少維保費用項目等，直接“降低成本”為核心，其從短期看有一定的經濟效果，但其弊端會隨著客戶對服務的認同度的改變和提高逐漸顯現。

　　其最終會導致物業管理服務的品質下降，從而影響企業的長遠的戰略發展。

　　以下我們進一步分析影響企業成本控制的主要因素，以找到符合企業可持續發展的戰略導向的成本控制方法。

　　( 1) 成本管理控制的滯后性。

　　通常，企業的成本管理控制始于相關物業接管驗收之后。

　　但實際上，物業管理成本的大小很大部分取決于物業本身的特點，如其規模大小、風格特點、所使用的建筑材料、設施設備的配套等都對物業管理的成本有很大的影響。

　　因此，物業管理企業應充分地與項目開發商進行對接，在項目規劃設計之初就根據自身今后的管理的需要及品牌定位等，對項目的功能、工程質量、秩序維護等方面提出合理化的建議，以有利于后期的物業管理及盡可能地減少設施設備的維護成本，延遲設備使用壽命。

　　制定合理的、可操作性強的物業管理服務方案，配置合適的管理設備、培養精良的管理人員，對關鍵崗位實行合格準入制。

　　而不僅僅是在物業接管驗收之后再來考慮相關的成本管理控制。

　　( 2) 成本管理體制的矛盾性。

　　物業管理企業的成本管理控制體制存在著“抓緊就死，放松就亂”的兩難性即集中和分級核算的兩難性。

　　目前大多數的物業管理企業的成本管理體制是直線式的“統一核算，分級管理”，會計全都集中在集團總部，下屬的各個項目中心只有出納。

　　這樣雖強化了對各項目成本的管理控制，但集團式物業管理企業下屬的項目中心較多且分散，每筆費用都需到總部各個職能部門及領導處報批，這無疑增加了管理成本，降低了工作效率。

　　部分物業管理企業試行成本管理控制權下放，但相關權限人的把關不嚴，自身管理素質缺陷又造成了企業管理混亂，項目成本失控的現象。

　　因此，企業管理體制的不合適，直接影響了企業的成本管理控制。

　　( 3) 缺乏成本控制的手段。

　　一是現在物業管理企業普遍存在的問題是，提到控制就是想到降低成本，然后就是裁員、減少工作時間和費用支出等。

　　這樣陳舊的管理思路早已不適應現代的市場經濟發展，也不利于整個行業和企業本身的發展。

　　這樣的成本管控制體制在深度上只關注成本節約，而忽略了通過成本與技術、業主資源、服務質量的有機結合來實現成本的深度控制。

　　不單只注重企業內部的成本因素控制，通過企業外部的影響因素控制成本來實現對成本的廣度控制。

　　二是大部分物業管理企業都有通過增加物業管理的面積來達到降低成本的意識，但規模效應是否能有效帶動經濟，這在物業管理中還是值得討論的問題。

　　作為勞動密集型的行業，物業管理項目的增加，意味著管理服務人員的成比例的增加，其成本并沒有實現實質性的下降。

　　再考慮到管理初期所投入的各項費用等，總體成本是下降還是上漲仍是個未知數。

　　( 4) 成本管理方法的局限性。

　　目前物業管理企業實行的成本管理方法有責任成本法、標準成本法等，這些傳統的成本管理法在一定的條件下保證了經濟效益目標的實現，能發揮一定的作用。

　　但在現今的現代市場經濟環境下，尤其是在強調以客戶為主導的環境下，這些成本管理方法的局限性就無法很好地適應。

　　特別是在采用包干制的項目中，項目的盈虧全歸企業，這些方法是立足于企業內部，核算企業的內部耗費，易產生降低服務品質來換取收益的情況，從而使客戶利益受損。

　　這些方法忽視了市場競爭、客戶需求、行業發展，不利于企業的長期發展。

　　4.有效控制物業成本措施分析

　　( 1) 強化人力資源的管理。

　　如前所述，物業管理企業是勞動密集型的企業，那么有效控制人力成本就成為控制管理成本的關鍵因素之一。

　　我們應該充分應用科學技術管理替代人工管理，輔以信息化的管理方式來降低人力成本，提高人均管理面積及效能。

　　加強對員工的企業文化宣貫及業務能力的培訓，為員工開辟暢通的職位晉升渠道，以降低員工的離職率，從而節約企業的培訓成本。

　　不斷提高員工的政治、科學和文化水平，加大技術改造資金投入，根據企業不同的發展階段匹配不同時期的企業司組織架構，合理有效地配置相應人員，充分研究國家鼓勵的用工政策，既為社會提供有效的勞動崗位，又合理地減少了企業用工成本。

　　簡而言之，對各工作崗位進行科學的編制，可有效地降低物業管理企業的人力成本，促進企業的可持續發展。

　　( 2) 追蹤作業成本法。

　　追蹤作業成本也就是控制作業成本。

　　目前大部分物業管理企業都是簡單的控制部門或單位的成本，這種方法的缺點在于不能很好地解決具有關聯性和同質性，且不屬單一部門費用的歸屬問題，易造成單為追求部門利益而損害企業整體利益情況的發生，難以達到最有效的全局成本控制。

　　追蹤作業成本是以作業作為核算的對象而非項目，這樣就避免了上述情況的發生，較好地從整體上控制成本。

　　同時，其有助于企業樹立“以業主為中心”的服務思想，使企業注重成本效益水平，同時以資源消耗對業主是否有價值增值的效果作為成本管理控制的標準，而不再僅僅是看成本耗費本身。

　　( 3) 注重細節管理控制。

　　由于物業管理屬于微利行業，注重細節管理來控制成本是其確保盈利的必然要求。

　　例如，河南天一物業公司就在總結自身特點的基礎上，推進成本工程與耗費控制，并在實踐中取得了很好的成效。

　　公司遵守基本的財務管理準則，嚴格控制各項費用開支，減少非生產費用，具體有： 壓縮會議、電話、接待、車輛、水電等費用。

　　為公司帶來了意想不到的收益成效。

　　( 4) 注意降低組織成本。

　　我們不能忽視組織成本也是影響物業管理企業成本的重要因素之一。

　　降低組織成本具體需從兩方面入手，一是完善組織結構。

　　根據項目自身特點、業主需求和市場的變化來不斷調整組織結構，使其達到最優。

　　二是完善組織運作的機制。

　　如決策機制、日常管理機制、與業主溝通機制、員工激勵機制等。

　　( 5) 實現管理的科學化。

　　在科學技術為第一生產力的今天，加強科學管理降低成本是必然的趨勢。

　　具體應注意以下幾方面： 一是配備高效節能的管理設施設備，與政府相關單位協作加強管理項目節能改造工作的推進; 二是運用先進的方法進行現代化管理，綜合運用全面預算管理、三標一體化的質量管理體系、辦公的信息化管理、物流集中配送管理等現代化管理方法; 三是提高員工綜合素質，注重對業務、職能等全方位復合型人才的打造與培養。

　　5.結語

　　總之，物業企業是以服務為宗旨，以經營為手段的綜合型經營組織。

　　物業管理成本的高低直接決定了物業管理企業的可持續發展。

　　因此加強對控制物業管理成本的研究，從而降低管理服務成本，實現投資效益最大化成為物業管理企業的重中之重。

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