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分析國有企業(yè)的物業(yè)管理
分析國有企業(yè)的物業(yè)管理是小編整理的關于經(jīng)濟的論文，歡迎各位需要的同學閱讀!
摘要:本文對現(xiàn)存企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問題以及解決辦法做了簡要客觀的陳述及分析。
關鍵詞:物業(yè)管理 國有企業(yè)物業(yè)管理
1. 物業(yè)管理的概念
物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。
物業(yè)管理就是對這些資產(chǎn)的管理，而要服務對象是享有這些資產(chǎn)的業(yè)主。
物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理方式。
管理的對象是物業(yè)，服務對象是人。
物業(yè)管理的專項業(yè)務即:工程管理、治安保衛(wèi)、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生、園藝綠化、車輛管理等。
2. 國有企業(yè)物業(yè)管理存在的問題
2.1管轄負擔重
國有企業(yè)物業(yè)對小區(qū)的服務基本屬于無償性服務或收取少量物業(yè)管理費，企業(yè)承擔小區(qū)建設費、管理費及從業(yè)人員的工資薪酬，所管小區(qū)越大，費用承擔也就越大，包袱也就越重。
2.2收費困難
居民已經(jīng)習慣了享受福利待遇，無償享受物業(yè)服務，對收取小區(qū)衛(wèi)生費、維修費等物業(yè)費用持抵觸的態(tài)度，收費工作很難開展。
還存在企業(yè)按照總表統(tǒng)一向水、電、氣等相關地方管理部門交費，然后向小區(qū)住戶收取水、電、氣等費用的情況，不收取代收服務費，企業(yè)虧損、倒掛現(xiàn)象時常發(fā)生，就是因為住戶不交費。
另外物業(yè)管理具有公共性，無法將小區(qū)的公共設備、設施按戶或按人口分開享用，因此有的居民產(chǎn)生搭便車的想法，拒交物業(yè)管理費。
例如，居民區(qū)的保安服務、綠化、公共區(qū)域的衛(wèi)生管理、公共設施和設備的維護維修等，沒法做到誰付費就讓誰享用， 無法使不交費居民停止其對公共設備、設施的享用，相關的費用難以收取。
2.3小區(qū)住戶來源混雜 鄰里之間不常接觸 增加了管理難度
國有企業(yè)住房制度改革后，住房由公產(chǎn)房變成了私產(chǎn)房，住房轉(zhuǎn)讓導致外來人員成為小區(qū)的居民。
原企業(yè)職工分類為在職職工、離退休人員、有償解除勞動合同人員，形成小區(qū)居民多元化，鄰里之間從熟悉變成陌生。
另外，有些居民把公共場所當成自己的領地，在樓道里堆放雜物，亂放自行車、摩托車。
甚至個別居民不愛護、愛惜公共環(huán)境和公共設施，不聽管理人員制止、勸解，難以管理。
2.4 從業(yè)人員的素質(zhì)和觀念有待提高
經(jīng)歷了改革的洗禮，國有企業(yè)的物業(yè)從業(yè)人員在思想觀念有了很大的改觀，由生硬的管理轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊沼^念。
但從主業(yè)中分離后，自己感覺沒有得到企業(yè)的重用，對工作的積極性、主動性比較差，存在著“坐等服務”、服務方式單一的問題。
一些管理人員年齡偏大，文化程度偏低、素質(zhì)狀況差異較大。
其素質(zhì)和觀念有待提高。
3. 如何解決國有企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題
3.1 提供有償?shù)奈飿I(yè)服務 減輕企業(yè)負擔
由原來的無償服務或收取少量的費用變成有償性服務，合理確定物業(yè)管理服務價格，堅持“公正、公開、公平”的原則，在兼顧業(yè)主的經(jīng)濟承受能力的同時，對照市場化的物業(yè)收費標準進行定價，收取適當?shù)墓芾碣M用，制定并完善收費制度，禁止亂收費。
擴大服務范圍，開展只有一個業(yè)主的服務項目，便于收費。
3.2 開創(chuàng)自營式物業(yè)管理模式 解決收費難問題
自營式物業(yè)管理，就是通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是自營式管理的主體。
通過合同，將小區(qū)公共部分的物業(yè)管理轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會管理，由業(yè)主委員會聘用專業(yè)人員完成相應的物業(yè)管理。
例如由業(yè)主委員會直接從社會上招聘保潔人員、保安、綠化人員承擔相應的服務工作，向居民收取相應的服務費用，協(xié)助物業(yè)管理，化解物業(yè)與居民之間矛盾，還能為企業(yè)節(jié)省費用。
3.3 加大物業(yè)管理的宣傳力度
充分利用宣傳板、畫報公開信等形式，廣泛地進行宣傳，要求物業(yè)員工及業(yè)主委員會既當管理員，又當宣傳員，深入到千家萬戶，引導人們轉(zhuǎn)變觀念，從理性上認識物業(yè)管理。
要讓業(yè)主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，實行物業(yè)管理是有利于業(yè)主的好事。
業(yè)主應無條件履行自己的義務，居民必須按期交納物業(yè)管理費。
3.4開展形式多樣的文體活動 促進居民和諧相處
定期主辦健康向上的文體活動，為居民搭建、創(chuàng)造活動的平臺和條件。
活躍居民的生活氛圍，陶冶情操、其樂融融，鄰里之間和諧相處。
設立便民服務站，讓居民切身體會到物業(yè)管理人員的熱情與關心，拉近與物業(yè)管理之間的距離。
3.5 提高從業(yè)人員的素質(zhì) 提升服務意識 加履職能力
首先更新服務理念，全心全意為業(yè)主服務，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，一切從方便業(yè)主的利益出發(fā)。
其次提高從業(yè)人員的素質(zhì)。
物業(yè)管理從業(yè)人員，無論是管理層，還是操作層，都必須具備一些特殊素質(zhì)，才能勝任其工作。
管理層應具有服務意識、專業(yè)知識、經(jīng)營頭腦、管理才能外，還必須熟知所轄物業(yè)的建筑、施工工程、結構、園林綠化等，房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟管理、法學、心理學、財務管理、公共關系、計算機等方面的知識也必不可少，這樣，物業(yè)管理人員在服務當中才會游刃有余。
3.6充分調(diào)動物業(yè)從業(yè)人員的積極性
建立完善考核制度。
在管理方面，制定考核標準，按期對照考核標準對管理人員進行考核，評價其工作優(yōu)劣。
在服務方面，要向市場化物業(yè)學習，讓業(yè)主對從業(yè)人員的服務予以評價、打分，綜合管理考核和業(yè)主考核的情況，進行物質(zhì)激勵。
總之，在國有企業(yè)物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理過渡階段，開創(chuàng)新的管理模式，改進物業(yè)管理服務質(zhì)量，擴大經(jīng)營范圍，找準了企業(yè)的發(fā)展定位，才能在激烈的競爭中生存發(fā)展，讓業(yè)主滿意、企業(yè)自身又能取得相應效益。
參考文獻:
[1]尤建新，孫繼德主編.《物業(yè)管理實務》，中國建筑工業(yè)出版社，2006
[2][美]彼得・德魯克著.《卓有成效的管理者》，機械工業(yè)出版社，2006
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