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城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制
城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制
摘 要：現(xiàn)階段，在我國(guó)的城市社區(qū)管理中存在兩種形式，一種是社區(qū)管理，另一種是物業(yè)管理，兩者無論是在組織結(jié)構(gòu)上，還是在管理目的上都有較大的不同，雖然都能促進(jìn)居住環(huán)境的有序管理，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，需要對(duì)兩種兩種管理手段進(jìn)行有效整合機(jī)制的建立。
只有在兩者的共同協(xié)作下，才能將和諧社會(huì)構(gòu)建出來。
文章針對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異性進(jìn)行了分析，并結(jié)合我國(guó)目前的基本國(guó)情，提出了有效整合機(jī)制建立的建議。
關(guān)鍵詞：城市居住區(qū);物業(yè)管理;社區(qū)管理;差異性;整合機(jī)制
在現(xiàn)代化的城市建設(shè)中，不僅要有高質(zhì)量的住房建筑和環(huán)境設(shè)施，還要針對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)管理實(shí)現(xiàn)高水平的管理服務(wù)工作，同時(shí)這也是物質(zhì)生活與精神生活同步提高的表現(xiàn)。
在目前的城市居住區(qū)內(nèi)，人們的受教育程度普遍提高，對(duì)于物業(yè)管理和社區(qū)管理有了更高的要求，因此，必須要加強(qiáng)此方面的行政管理工作，提升新時(shí)期的社會(huì)管理與自治的水平。
一、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異與問題分析
1、物業(yè)管理與社區(qū)管理的組織結(jié)構(gòu)差異性
在當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程中，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的上級(jí)主管部門乃是民政部，其管理資金的來源是以政府財(cái)政撥款的形式為主，政府將每一個(gè)財(cái)年的管理款項(xiàng)撥付給社區(qū)，缺口則是由社區(qū)服務(wù)收入予以補(bǔ)充。
所以社區(qū)管理的職能屬性為代替政府職能機(jī)構(gòu)來強(qiáng)化城市管理工作效果，并向城市居住區(qū)居民提供公共服務(wù)以及其他經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)，以最終實(shí)現(xiàn)良好的居民自治目標(biāo)。
而物業(yè)管理則與其存在著顯著的差異，其主管機(jī)構(gòu)乃是我國(guó)的住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部，依據(jù)中華人民共和國(guó)人民代表大會(huì)審議通過的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》來作為管理工作執(zhí)行依據(jù)。
其經(jīng)濟(jì)收入來源得不到政府財(cái)政的補(bǔ)貼，而是以向城市居民提供商業(yè)性服務(wù)以及日常各項(xiàng)管理費(fèi)用所得，職能范圍則是在業(yè)主委托的情況下對(duì)其所擁有的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)與管理，在獲得豐厚經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，提供良好的居住環(huán)境和條件。
二者互不隸屬、主管機(jī)構(gòu)不同、職能不同，在應(yīng)對(duì)同一管理問題時(shí)基于不同立場(chǎng)出發(fā)，必然存在著矛盾性。
2、物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標(biāo)差異性
社區(qū)管理是以政府的管理政策為指向，為社區(qū)內(nèi)的居民提供公共服務(wù)，在這其中，管理部門的人員不會(huì)參與過多的業(yè)主要求，而是通過相關(guān)條例和管理規(guī)范的下發(fā)，在群眾中宣傳自治的方向和方法等，具有明顯的自我管理的傾向。
而物業(yè)管理也社區(qū)管理卻有著明顯的差異性。
與自治管理理念相反，具有較強(qiáng)的他治的色彩，主要是通過對(duì)社區(qū)的管理完成業(yè)主們的基本要求，但是在實(shí)際的管理中工作中，常由于我國(guó)社會(huì)環(huán)境的影響，物業(yè)單位并沒有對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，而是在部分強(qiáng)制的管理中實(shí)現(xiàn)了高水平管理，而這種高水平只局限于社區(qū)的環(huán)境和管理秩序，對(duì)于真正的管理事實(shí)卻少之甚少，沒有形成現(xiàn)代化的服務(wù)職能。
并且在國(guó)外的長(zhǎng)期研究中表明，社區(qū)管理要優(yōu)于物業(yè)管理，通過自治的方式更能夠促進(jìn)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
但是對(duì)于社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性，在整合機(jī)制的建立中，就要進(jìn)行較大的變革。
二、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制研究
1、創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會(huì)議制度
針對(duì)當(dāng)前乃至今后城市居住區(qū)管理工作的發(fā)展趨勢(shì)乃是物業(yè)管理納入到社區(qū)管理工作中。
因此，為了有效規(guī)避二者因管理組織機(jī)構(gòu)、管理目標(biāo)差異所帶來的阻力，本文認(rèn)為構(gòu)建“三位一體”聯(lián)席會(huì)議制度是城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制的重要舉措。
而其具體做法應(yīng)全面考慮到以下幾方面：首先，引導(dǎo)社區(qū)管理機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)，以保證業(yè)主委員會(huì)能夠及時(shí)明確與掌握城市居住區(qū)日常管理的工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)。
其次，業(yè)主委員會(huì)的籌備應(yīng)在社區(qū)管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等多方主管部門監(jiān)督下進(jìn)行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現(xiàn)。
第三，作為城市居住區(qū)居民權(quán)益的代理機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)成員的選拔應(yīng)由業(yè)主大會(huì)以公開投票選舉的方式選舉出代表人員。
第四，明確業(yè)主委員會(huì)管理工作內(nèi)容及范圍，自身所擁有的法律權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)，并且定期接受社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)以不斷強(qiáng)化自身管理能力。
在該機(jī)制中，社區(qū)管理則是作為業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，但是并不具有監(jiān)督作用，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則是在征得業(yè)主委員會(huì)授權(quán)并處于其監(jiān)督之下開展管理工作，屬于一種契約性質(zhì)。
通過業(yè)主委員會(huì)居中調(diào)度，以互相扶助的方式來推動(dòng)城市居住區(qū)管理水平邁上一個(gè)新的臺(tái)階。
2、構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機(jī)構(gòu)
進(jìn)入到二十一世紀(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，“開放、合作、共享”成為了時(shí)代主旋律。
對(duì)于城市居住區(qū)管理工作而言，盡管物業(yè)管理和社區(qū)管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業(yè)管理融入社區(qū)管理以最終實(shí)現(xiàn)居民自治的發(fā)展趨勢(shì)不可阻擋。
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣使用，城市居住區(qū)居民自我權(quán)益保護(hù)意識(shí)將會(huì)隨之提高，因而在居住區(qū)管理工作方面重合性內(nèi)容也將會(huì)不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉(zhuǎn)而由一個(gè)能夠涵蓋二者管理內(nèi)容的組織機(jī)構(gòu)來替代其行使城市管理的各項(xiàng)權(quán)益，以保障居民的合法權(quán)益。
但是在目前，其首先需要做的準(zhǔn)備工作則是在探索物業(yè)管理內(nèi)容以及社區(qū)管理內(nèi)容基礎(chǔ)上以試點(diǎn)的辦法選取某一個(gè)城市居住區(qū)來籌劃統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，社區(qū)管理作為城市居住區(qū)公共服務(wù)的主管部門，而物業(yè)管理則是以盈利業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)為主，將二者各自所負(fù)責(zé)的重合性內(nèi)容區(qū)別開來，促使二者能夠在各自領(lǐng)域之中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，繼而揚(yáng)長(zhǎng)避短，在提高城市管理工作效率的同時(shí)，進(jìn)一步向居民提供更加周到細(xì)致的服務(wù)，營(yíng)造一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境。
所以該項(xiàng)有益探索應(yīng)引起我國(guó)物業(yè)管理以及社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的重視，在實(shí)際工作中進(jìn)行摸索與嘗試，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)城市管理工作向前進(jìn)一步發(fā)展。
3、將物業(yè)管理公司打造成為社區(qū)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)
在我國(guó)，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。
由于行業(yè)本身提供的是服務(wù)商品，所以其最終發(fā)展目標(biāo)是通過為社區(qū)、居民提供優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和利潤(rùn)的最大化。
這比在社區(qū)居委會(huì)中設(shè)立服務(wù)部門更加經(jīng)濟(jì)，更加具備專業(yè)優(yōu)勢(shì)。
除此之外，更重要的是物業(yè)管理公司首先是企業(yè)，其運(yùn)作體制決定其在服務(wù)市場(chǎng)中所提供的服務(wù)商品更具有效性。
當(dāng)然，對(duì)物業(yè)管理公司涉及到的公益性服務(wù)項(xiàng)目，政府應(yīng)給予一定的政策扶持和稅收優(yōu)惠，甚至對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理可以適當(dāng)給予一定的補(bǔ)助，以促使其更好地為社區(qū)公共事業(yè)服務(wù)。
結(jié)語：對(duì)于社區(qū)管理和物業(yè)管理實(shí)施有效整合機(jī)制是未來的發(fā)展方向，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然需求，在處理社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性中，需要通過三位一體聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)管理新型組織機(jī)構(gòu)建立的方式，來不斷縮短這種差異的距離，并且要根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展要求，對(duì)服務(wù)型的管理理念進(jìn)行提高，綜合的利用社會(huì)資源，建立完善的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)城市社區(qū)優(yōu)化管理，促進(jìn)城市在不斷變化的形勢(shì)下穩(wěn)定建設(shè)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 周珉暉.城市居住物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制[J].商，2015(08).
[2] 李樂.物業(yè)管理與社區(qū)管理在城市居住區(qū)的有效整合機(jī)制研究[J].建筑設(shè)計(jì)管理，2014(11).
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