商業用地資產評估報告

　　一、估價對象描述

　　(一)土地登記狀況

　　根據花溪國用(2011)第×××號《國有土地使用證》，待估宗地土地使用權人為×××;座落于貴陽市花溪區×××路;批準用途為商業倉儲;土地使用權面積為×××m2;土地級等：花溪一級;土地權屬性質：國有土地;使用權類型：劃撥。

　　(二)土地權利狀況

　　根據委托方提供的資料，估價對象屬國有劃撥用地，土地所有權屬國家，使用者為×××。

　　(三)土地利用狀況

　　根據委托方提供的相關資料及估價人員現場踏勘所掌握的資料，待估宗地用途商業、倉儲，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業建筑面積為855m2，倉儲建筑面積為35.75m2。

　　二、區域因素

　　1、區域位置

　　花溪區位條件優越，交通、通信、能源等基礎設施較為完善。貴昆、湘黔鐵路貫通區內，北有貴陽西站及貨場，西有湖潮站和磊莊機場，東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區，312國道和101省道貫穿全境，實現了鄉鄉通油路�；ㄏ獏^供電、供水、郵政、電信等設施完善�，F有變電站6座，合計容量218500KVA;供水管網80公里，日供水量達到25000噸;行政村通電話率達到63%;行政村移動通信覆蓋率達到85%。

　　待估宗地位于花溪區×××路，屬于花溪區一級地段，該地段商業、服務業繁華，市政設施、生活服務設施齊全，周圍主要為商業和住宅用地。

　　2、交通狀況

　　待估地塊位于花溪區×××路，屬于花溪區中心，臨清溪路約200米，車輛出入通暢，出行方便，交通條件便利。

　　3、基礎設施

　�、殴┧�：主要由貴陽市自來水廠提供，城市給水網絡以環狀為主，輔以支網，用水保證率較高;

　�、婆潘�：該區域排水為區域排水為雨污分流方式，排污管分區鋪設，自成系統，以污水處理廠為終結，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢;

　　⑶供電：主要由貴陽市供電局提供，保證率較高;

　�、入娪�: 區域內通訊與市政通訊網相聯，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路，通訊線路暢通;

　�、晒�氣：由貴陽市燃氣可供氣范圍。

　　4、自然環境

　　待估地塊內地勢平坦，宗地形狀規則。周圍主要為商業、住宅用地，環境狀況較好。

　　5、人文環境

　　待估地塊處貴陽市中心區范圍內，周圍主要為商住用地，人員構成一般，社會環境一般。

　　6、規劃限制

　　規劃批準用途為商業、倉儲用地，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業建筑面積為855m2，倉儲建筑面積為35.75m2。

　　7、區域基準地價水平

　　根據2004年貴陽市花溪區城鎮土地等級和基準地價，待估宗地位于花溪區一級地段，其地價水平為：

　　商業一級：地價為1780元/m2，地價內涵：主要包括商業零售業、金融保險業、娛樂、餐飲業的土地，土地使用年限為40年，容積率為1.0，市政基礎設施配套程度達到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地內“一平”(場地平整);

　　工業一級：地價為310元/m2，地價內涵：主要包括工業生產用地、倉儲、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎設施配套程度達到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣)，宗地內“一平”(場地平整)。

　　(三)個別因素

　　1、宗地條件：

　�、� 宗地形狀：待估地塊形狀規則;

　　② 地形條件：委估地塊地質狀況良好。

　　2、土地利用狀況

　　土地用途：規劃用途為商業、倉儲用地。

　　建筑面積及容積率：根據委托方提供的資料，具體詳見下表：

土地出讓面積	×××平方米	出讓年限		40
容積率	3.26		總建筑面積	890.75平方米
商業部分建筑面積	855平方米		倉儲部分建筑面積	35.75平方米
商業分攤土地面積	262.36平方米		倉儲分攤土地面積	10.97平方米

　　3、土地開發程度

　　開發程度為宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣)，宗地內“一平”(場地平整)。

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