商品房買賣合同糾紛答辯狀

　　商品房買賣合同糾紛答辯狀1

　　答辯人：李x

　　代理人：廣東金聯律師事務所 馬俊哲律師

　　因陳x訴李x房屋買賣合同糾紛案一案，根據事實及相關證據，提出以下答辯意見：

　　一、關于本案的事實。

　　2013年1月5日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定將位于從化市xx街xxx畔x11棟401房以715000元的價格出售給原告。

　　現原告以被告拒收定金為由起訴至貴院。

　　二、關于原告提出的訴訟請求。

　　原告主張我方拒收定金于法無據，且不可能存在拒絕收取定金的情況。

　　第一、我方簽訂《房屋買賣合同》當天給了賬號給原告，但對方一直未支付定金給我方，同時在原告提交的相關證據中，郵件無法看出是與本案的糾紛相關聯的，也不是以原告的名義發出，僅僅是律師函三個字，正常人拒收寫上律師函的郵件是情理之中的，也不清楚該郵件里面的律師函是何內容，因此，我方認為與本案無關。

　　第二、根據《房屋買賣合同》第三條的約定，經紀方作為代理人有權代收代付定金、房款及相關稅費。

　　但對方一直未將定金提存給中介，對方一直沒履行合同下的義務。

　　第三、涉案的主合同《房屋買賣合同》并無約定支付定金的情況，即使原告提交的證據中令頁提交了一份關于定金與剩余樓款的交易的附件，但該附件無法與《房屋買賣合同》聯系起來，且無原被告的簽名確認，更嚴重的是，該合同約定的時間是2012年，而本案的買賣合同簽訂的時間是在2013年。

　　第四、附件上約定支付定金的時間是在1月5日，結合《房屋買賣合同》上簽訂的時間也是1月5日，也就是說簽訂合同當天是可以直接給定金的，但是對方一直未履行支付定金的義務。

　　第五、原告要求的違約金過高，同時我方并非違約方，違約金是在要補充對方的損失在產生的，現對方毫無損失，要求違約金過高，并不合理。

　　以上答辯意見請法庭考慮!

　　答辯人：

　　二0 年 月 日

　　商品房買賣合同糾紛答辯狀2

　　答辯人：張XX，女，漢族，1960年5月15日生，住廊坊市廣陽區

　　被答辯人：廊坊市廣陽區電影發行放映公司

　　法定代表人：孫XX

　　就被答辯人提出的購房合同糾紛一案，提出如下答辯意見。

　　請求事項：

　　1. 駁回被答辯人的訴訟請求;

　　2. 本案訴訟費由被答辯人承擔。

　　事實和理由

　　被答辯人所提答辯人和被答辯人所簽購房合同無效，要求答辯人返還涉案房產的訴訟請求，沒有事實依據和法律依據，應依法駁回。

　　一、被答辯人的訴訟請求早已超過訴訟時效，不受法律保護

　　答辯人與被答辯人簽訂《購房合同》的時間為2000年12月16日，答辯人取得房產證的時間是2003年1月2日。

　　二者與被答辯人起訴的時間2014年1月2日分別相距13年和11年。

　　早已超出了法定的2年訴訟時效，被答辯人無權再提起訴訟，人民法院應依法駁回其訴訟請求。

　　二、被答辯人所依據的河北省行政規章，不具備確認合同無效的法律效力

　　被答辯人請求法院認定其與答辯人簽訂的《購房合同》及《土地使用權轉讓合同》無效，引用是河北省《行政事業單位國有資產管理實施辦法》第27條的相關規定。

　　而這一條規定，是河北省國有資產管理局和河北省財政廳聯合下發的實施辦法，屬于地方性行政規章。

　　最高院頒布的《合同法解釋》明確規定，人民法院只能依據全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規認定合同無效，而不能直接援引地方性法規、行政規章作為判斷合同無效的依據。

　　同時只有違反了效力強制性的規范，才應當認定合同無效。

　　而答辯人所引用的河北省地方性行政規章，顯然不具有判斷合同無效的效力屬性，不能作為認定合同無效的法律依據。

　　三、被答辯人以陳XX違規轉讓房產為由，訴請合同無效，不合法律規定

　　第一，陳XX的行為是代表被答辯人的職務行為。

　　購房合同簽訂前后，陳玉忠雖為被答辯人的負責人，但籌措借款以及以房抵債的行為，并非陳玉忠個人的行為，而是陳XX代表被答辯人的職務行為。

　　這些行為既經過了被答辯人的班子集體決策，也得到了被答辯人主管部門廣陽區文體局的批準。

　　購房合同的主體是被答辯人而非陳XX個人。

　　而現在被答辯人欲將合同的簽訂轉化為陳XX個人的行為，不僅沒有任何法律依據，而且也有損被答辯人的基本誠信。

　　第二，房產轉讓程序瑕疵并不能否認合同效力。

　　按照相關規定，轉讓國有資產雖然需要審批，但這些規定屬于國有資產管理規范而非強制性規范，不能直接否認合同效力。

　　未經審批而轉讓國有資產的，轉讓合同并不當然無效。

　　審批的首要目的在于保障交易公平，防止惡意低價轉讓國有資產，故轉讓國有資產的行為是否有效應當以是否造成國有資產的損失為實質要件。

　　被答辯人所提廣陽區價格認證中心所做的《價格評估報告書》認定涉案資產為2150570元，但此報告書是以2002年5月為基準日做出的評估價格，而被答辯人與李XX的購房協議是在2000年12月簽訂，應該以合同簽訂的時間為評估基準日做出的評估價格才能準確。

　　專業評估公司曾以2001年5月1日為基準日，評估出的涉案房產總價為179.7萬元。

　　評估時點和簽訂合同時間相差半年，而價格相差不到10萬元。

　　足以說明當時涉案房產的轉讓價格公平合理。

　　四、答辯人所購房產系善意所得，其權利依法受到保護

　　依照我國民事法律的規定，受讓人善意取得的不動產，受到法律保護。

　　縱觀本案，答辯人取得涉案房產的行為，完全符合善意取得的法律規定。

　　第一，答辯人受讓涉案房產完全出于善意。

　　1999年被答辯人啟動影院改造工程，在貸款未果的情況下，向答辯人的愛人李XX借款170萬，以解燃眉之急。

　　但最終貸款未能撥付，被答辯人無力還款，經協商用一棟房產折抵李XX的借款。

　　2000年12月16日和28日，被答辯人先后和李XX簽訂了購房合同和補充協議。

　　約定被答辯人將建筑面積1385.259平米的房屋出售給李XX，李XX將出借給被答辯人的170萬元借款轉為購房款。

　　可以看出，李XX之所以借錢給被答辯人，是為了幫助其完成影院改造工程的善意助人行為。

　　被答辯人之所以將涉案房產轉給李XX，是在償還不起借款的情況下以房抵債的行為。

　　答辯人之所以接受以房抵債的方案，是面對現實收回債權的無奈之舉。

　　所以答辯人受讓涉案房產完全出于善意，沒有任何過錯。

　　第二，涉案房產的轉讓價格公平合理。

　　涉案房產共計1385.259平米，包含210平米的地下室和102平米的樓梯間。

　　轉讓價格為地上建筑物每平米1330.345元，地下室每平米650元。

　　這個價格，在當時廊坊市區所售房產中，屬于中等偏上的水平。

　　對于涉案房產所處位置及周邊環境來講，這個價格確屬偏高。

　　究其原因，一是當時涉案房產周邊污水橫流，塵土飛揚，行人雜亂，是典型的臟亂差環境;二是此房緊鄰鐵路，且磚混結構，防震性能差，只要有火車經過，則房屋隨之震顫，讓人心驚膽戰;三是此棟樓房前面有其他房屋遮擋，一年四季擋光遮陽，影響了房屋的正常使用和對外租賃，降低了房屋的使用價值。

　　以上各種因素，都影響了此房產的實際價值。

　　同時，房屋所占土地的價格，是被答辯人按照專業評估公司的評估價格轉讓給答辯人的。

　　所以，根本不存在被答辯人所說的低價轉讓房產的問題。

　　這一點在上述第三個問題中已經做了表述，這里不再贅述。

　　第三， 涉案房產已做權利的變更登記。

　　購房合同及補充協議簽訂后，實際出資人李XX考慮到便于房屋變現，要求將涉案房屋分割成5份。

　　2002年5月，被答辯人和李XX的愛人即本案答辯人邢建玲分別簽訂了5份購房合同。

　　出于少交稅款的考慮，被答辯人有意壓低了購房價格，將總購房款變更為79萬元。

　　2002年底，答辯人在廊坊市房管局辦理了房產轉讓過戶登記手續，2003年初取得了5份房產證書。

　　2003年2月，廊坊市土地管理局為答辯人頒發了涉案房屋所占用的286.1平米土地的國有土地使用證書。

　　至此，當事雙方已經完成了不動產轉讓的所有法律程序，答辯人邢建玲完全合法地擁有了涉案房屋的所有權以及相對應土地的使用權。

　　綜上所述，在涉案房產的轉讓過程中，答辯人沒有任何過錯，完全屬于善意取得，不存在轉讓行為無效的法律障礙。

　　且房產轉讓行為已歷時多年，早已超過訴訟時效。

　　被答辯人的訴訟請求沒有任何事實依據和法律依據。

　　答辯人相信人民法院不會受外在因素的影響而屈枉法律，相信人民法院會做出公平公正的裁決。

　　此致

　　廣陽區人民法院

　　答辯人：張XX

　　20xx年2月4日

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