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北京房地產業與經濟增長的實證分析
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房地產業是國民經濟的重要組成部分，在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。自住房貨幣化改革以來，人們對房地產的消費需求獲得了巨大的釋放，房地產市場得到了極大地繁榮。根據國家統計年鑒，自1995年以來，我國的國民經濟大約以每年7%~8%的速度增長;而房地產市場上的商品房交易額則以每年20%~30%的速度增長，可見房地產市場的空前發展，成為推動我國經濟持續快速增長的重要因素。
一、北京房地產業的現狀
1、房地產業迅猛發展
自1998年以來，在中央全面推動住房制度改革等一系列宏觀經濟政策的引導下，北京的房地產業發展加快，出現了產銷兩旺的良好態勢。雖然近兩年國家加大了房地產業的調控力度，但在2005年，北京房地產業繼續穩步發展，全年房地產業投資總額為1525億元，占全市固定資產投資總額的53.9%;商品房施工面積為10748.5萬m2，比2004年增長8.23%;竣工面積3770.9萬m2，比上年增長22.95%;全市房屋新開工面積為2965.9萬m2，占總施工面積的27.6%。
商品房市場需求旺盛。全年銷售商品房2803.2萬m2，增長13.4%，商品房銷售額1758.8億元，增長40.8%，商品房空置面積1374.2萬m2，增長31.6%。商品房平均銷售價格6274元/m2，增長為24.2%，住宅平均銷售價格5853元/m2，增長23.3%。
2、投資結構調整，住宅投資比重降低
2005年被輿論稱為中國房地產的政策年。同一年前中國樓市的“瘋狂”上漲曲線相比，今年的房價走勢逐漸趨于平穩，這是今年樓市不同于去年的顯著特征。房價漲幅的回落，得益于房產新政不斷出臺。從中央到地方，一系列政策密集的出臺，如中央七部門聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》等政策，不僅使房價的漲幅趨于平穩，而且使房地產行業的結構發生了很大的變化。2005年，商品房新開工面積僅為2965.9萬平方米，明顯低于前兩年的平均水平3244萬平方米;并且全年房地產投資中住宅投資為779.53億元，雖比去年有了一定的增加，但住宅投資占房地產總投資的比重卻由去年的52.7%下降為51.1%;商業營業用房的比重卻在逐步加大，其投資額由去年的94.8億元增加為112.9億元，增長率為19%;今年的購置土地面積為773.9萬平方米，僅為去年的一半，這也在一定程度上說明了住宅的投資比重在降低。
二、北京市房地產的實證分析
1、住宅空置變化分析
近年來，由于對首都經濟的重新定位，北京市的GDP出現了高速的增長，人們的收入及積蓄都有了很大的增長，買房變成了一個最好的選擇;同時，隨著北京逐漸發展為國際大都市，及大量外資的涌入，都極大地促進了北京市房地產的發展。然而，由于目前北京市收入中等及偏下的市民仍不在少數，并且他們多數是房屋守望者，而過少經濟適用房開發的市場使他們處于觀望的狀態。2005年北京市商品住房平均銷售價格為6274元/m2，城市居民人均可支配收入為17653元，這樣一個三口之家的家庭欲購買一套80m2的普通住房約需要50.19萬元，商品房價格是家庭收入的9.48倍，遠高于發達國家的3.2~3.8倍和發展中國家的1.9~2.5倍的水平。這說明目前商品房的價格遠遠高于普通居民的即時支付能力，他們要用九年多的全部收入才能買到房子，因此把貨幣存放在手中就成為他們的選擇，這部分人群的不熱情從而導致了整個市場的平淡;而廣大農村居民的可支配收入水平更低，這樣就造成了大量商品房住宅的空置。
2、北京市房地產業與經濟增長實證分析
(1)商品房的銷售量和城市化水平以及城市人均住宅面積的關系。由于城市化水平提高和城市人均居住面積增加可以導致商品房屋銷售額也隨之增長，因此把他們之間的關系設定為一個模型，即SALE= a CITY + b SQU + c(銷售量、城市化水平和城市人均居住面積分別用SALE、CITY和SQU表示;a、b和c為常數)，利用表1中的有關數據，通過SPSS12.0統計軟件回歸從而可以得到如下模型：
SALE = -14270.14 + 171.68CITY +87.45SQU
(1843.56) (28.72) (30.42)
(-7.74) (5.98) (2.87)
F = 118.77 R-squared = 0.971
調整后的R-squared為0.971，統計量F=118.77;相關概率值p<0.001,說明這兩個自變量城市化水平、人均居住面積與因變量房屋銷售額之間存在著顯著的線性相關關系。從模型結果可以看出城市化水平每提高1%，可以增加銷售額171.68億元;城市人均居住面積每增加1m2，可以帶來銷售額增長87.45億元。
(2)商品房屋銷售額增量與城市化水平、GDP增長率之間的關系。在此，把商品房銷售額增量和GDP增長率分別用LN[SALE]和LN[GDP]來表示，從而把模型設定為：
LN[SALE] = p+ m LN[GDP] + n CITY
利用表1中的有關數據，通過SPSS軟件回歸分析得到以下模型：
LN[SALE] =-9.458+ 2.127LN[GDP]-0.022 CITY
(2.199) (0.046) (0.217)
(-4.300) (-0.486) (9.812)
F = 204.55 R-squared = 0.983
調整后的R-squared為0.983，說明模型擬合度較高，即房屋銷售額增量與城市化水平、GDP增長率之間存在顯著的線性相關關系。GDP每增長1%，就可以帶來銷售額增長2.127%，可見國內生產總值的增長對房屋銷售額的增長起到非常重要的作用，例如雖然政府從去年開始一直在對房地產市場在進行宏觀調控，但在北京市經濟快速增長的基礎上2006年的前八個月的商品房銷售額依然高達1195億元，占2005年商品房銷售額的77.7%。
三、結論及建議
綜上所述，本文通過建立兩個多元線性模型，分析得到GDP增長與城市化水平的提高都會導致商品房銷售額的不斷增長;然而居住消費價格指數變化會導致住宅空置增加，因此在此可以假設開發商投資建房分成兩部分，一部分投資用來建銷售房，另一部分用來建空置房。但是如果空置房所占投資的比例擴大，那么就會影響資金回籠，使房地產開發企業利益受損，將影響整個房產行業，進而就會影響整個國民經濟的健康增長。此外住宅空置面積增大還將影響城市就業問題。眾所周知，相對于資本密集型和技術密集型產業，在投資相同的情況下，勞動密集型產業能實現更多的就業。而房地產作為一個典型的勞動密集型產業，其吸收的就業人數很多;除此之外，房地產的健康發展也會極大地帶動其他行業就業人數的增加，如建材、冶金、石化等行業。因此，通過加快國民經濟的增長、提高北京的城市化進程和減少住宅空置率，可以促進銷售從而使北京的房地產向更高的方向邁進，也可以極大地解決北京城市的就業問題，從而為北京社會的發展作出貢獻。
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