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淺談房地產金融發展趨勢及布局論文
從這幾年來看，中國房地產金融投資業已經慢慢發展起來，并日趨成熟，尤其是近幾年房地產金融也如雨后春筍般勢如破竹。房地產金融投資業促進著我國經濟的發展，目前市場處主流地位的房地產金融正在發生深刻的變化，隨著國內金融改革的深化、大資管時代的到來，資本市場的開放程度和融資工具，金融產品的豐富程度已經顯著提高，房地產金融的發展也正迎來關鍵的時間窗口，房地產金融創新正當其時，本文從以下幾個方面淺談房地產金融的發展。
一、中國房地產上市公司融資狀況
繼2014年再融資開閘之后，2015年監管層進一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴展。在利好政策驅動下，上市房企直接融資加速，融資規模呈爆發式增長。融資成本更低的公司債、定向增發、中期票據等日漸替代銀行貸款、信托等高息負債成為房企融資的主要方式，融資結構不斷優化，融資成本重心不斷下移，具體表現如下：
（1）公司債市場異軍突起，公司大規模發行債券。在公司債發行主體擴容、審批程序簡化、融資成本降低和融資需求增加等因素，2015年公司債融資規模快速增長，尤其是2015年7月以來房企公司債發行期數和發行規模井噴，共計326筆和4068.22億元，占全年規模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司債發行頻次和發行規模分別為233筆和3175.33億元，分別達2015年全年規模的65.45%和73.01%。隨著大規模發債熱潮的推進，房企融資結構及成本均有所優化，部分優秀房企憑借強大的綜合實力、穩健的經營特點以及突出的商業模式等吸引了資本市場廣泛關注。
（2）中國證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，進一步降低了房企定增門檻。自年初以來，不僅大型上市房企定增融資動作頻繁，中小型規模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預案，再融資呈井噴之勢。據統計數據顯示，按發行日期計，2015年全年上市房企定向增發融資規模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項目建設和償還借款外，投資股權和收購并購也成為重要方向。
（3）銀行間市場仍是房企直接融資的重要渠道。在2014年9月交易商協會放開主體評級為AA級及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發行主體擴展至AA級上市及國有背景房企，并優先開放國資委下屬16家以房地產為主業的央企集團或其下屬房地產企業和省級政府（包括直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業，進一步拓寬了房地產企業發行債務融資的主體范圍。
二、房地產金融的發展趨勢
房地產和房地產金融業正處于一個歷史性的轉折期，在共同經歷過“黃金十年”以后，面臨的機遇和挑戰并存。房地產金融作為房地產提供“服務”的行業，其發展命運也是和房地產捆綁在一起的。結合房地產的宏觀環境和發展趨勢，以及金融創新的內生性需求，未來的房地產金融將呈現出以下發展特點：
（1）融資類向投資類的轉變。隨著房地產行業普漲時代的落幕，房地產行業已不可能如發展初期那樣維持高利潤水平，所以房企對財務成本變得十分敏感。例如傳統的房地產金融貸款合作模式為：開發商有項目需要融資，金融機構作為借款人提供資金。這一雙方的關系基本上處于對立面，開發商需要降低融資成本，而金融機構則希望獲得更高的收益。按照經濟學原理，這會造成逆向選擇的問題。（開發商不愿意拿高收益的項目合作，而差的項目又無法獲得融資；或者金融機構只愿意選擇排名靠前的開發商，而排名靠前的開發商又不愿意承擔較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡單的融資關系變成投資利益共同體，發揮各方在不同領域的優勢，通過挖掘深層次的需求，金融機構獲得部分最終利益分享權，開發商也無需因負債過高而擔心現金流問題，實現了風險共擔，造就了雙贏。從近幾年的房地產信托中投資類業務比重的增加可以看出這一趨勢。
（2）資產證券化的探索。目前國內房地產金融多在項目開發期介入，而在物業的持有階段介入的幾乎沒有。這是因為在開發階段介入方便資金快進快出，資金回報高，存續期間也較短。然而，這一模式在進入“存量房”時代不可能延續。其中緣由是由于收益率的降低，通過傳統的債務型和股權型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產證券化應運而生。
資產證券化能把流動性較低的、非證券形態的房地產實物資產或金融資產，直接轉化為資本市場上的證券資產，以實現可交易的特性，為投資者提供穩定現金流。其次，資產證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監會的聯合通知中，除了放開限貸外，最引人注意的莫過于鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等盤活資產以增加貸款投放。截止2014年，我國個人房屋貸款余額以達到10萬億元。MBS對于整個房地產金融流動性的提高是極其明顯的，而流動性提高帶來的是風險的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過來促進房地產的發展，使得兩者形成一個良性的互動和循環。
（3）房地產并購業務。在房地產行業格局持續分化，市場整合加速的背景下，并購已成為中小型開發商退出市場的一條有效渠道，同時也成為大型房企進一步提升市場份額、做大做強的必由之路。根據清科的數據統計，從2006年到2012年，國內房地產行業共發生327起并購，涉及金額171.2億美元。并購項目的主要來源為：資金趨緊或不具備開發能力和競爭力的中小開發商、非房地產類企業的退出以及大型房企的戰略調整和資源整合。預計未來幾年并購業務會成為房地產金融的重要組成部分。
（4）組合投資理論的實踐—基金化。普漲時代結束帶來的另一個變化是：單體項目的風險加大。對于投資者而言，由于市場的不確定因素增加，并不是項目在投入之初都能實現預期的收益率。以往由于房地產單個項目體量較大，除銀行貸款外，項目融資的金融工具通常只投單個項目。即使如房地產私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經常采取一單退出再做下一單的模式。這種運作方式不利于風險的分散。而采取基金化模式后，首先帶來的就是整體組合風險的降低，其次，由于有多個項目存續在組合其中，資產的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開放度的金融產品創造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。
三、中國房地產“大金融”戰略布局
（1）在傳統融資渠道之外，房地產企業金融化成為年度行業發展的新亮點。房企通過涉足傳統金融業務、開展新興互聯網金融以及發展資產證券化，這不僅可以幫助企業籌集資金、實現快速去化，也為房企創新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產證券化相關政策的進一步落實，房企對資產證券化項目熱情高漲，以鵬華前海萬科REITs為起點的資產證券化產品的推出打破了我國房地產資產證券化的發展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業資金流。
（2）近年來，房企加大產業轉型升級力度，房地產金融化呈現加速態勢，眾多企業開始涉足銀行、保險、券商、交易所、信托基金等金融領域，逐步形成大金融戰略布局。
房企大金融戰略布局，能夠在投資收益、業務支持、融資渠道以及社區增值等方面獲益。首先，房企不斷強化規模擴張和業務延伸戰略促使其必須構建穩定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報業務投以形成新的利潤增長點；再次，利用金融資源可以更好地支持養老地產、產業地產、旅游地產等多個業態；最后，通過金融化布局搶占社區增值服務先機，針對性布局社區金融服務，獲取增值收益。
四、總結
隨著國家資本市場的放寬和貨幣政策的穩健寬松，房企融資環境逐漸改善，以公司債、定向增發為主的直接融資模式獲得了迅猛發展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業融資成本重心也不斷下移。同時，房企及服務商也應積極利用新三板為代表的新興資本市場，加快業務重組與分拆，壯大房地產相關重點板塊業務，在鞏固傳統融資渠道的基礎上，積極迎接行業發展變革。未來，利用金融資本推動行業和自身發展成為重要的發展趨勢，更為房企整合拓展融資渠道、創新融資模式提供了無限可能，以房地產為中心、融合傳統金融業務、新興金融業務等多業態協同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來將迎來更為廣闊的發展空間。
參考資料：
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