房地產企業成本管理的論文

　　成本管理與控制是企業管理中的一個重要工作，同樣對于房地產開發企業來說成本控制也是必不可少的。雖然現在很多公司已經注意到成本管理的重要性，并開始進行企業的成本管理。但是大多數企業的成本管理仍然處于初級階段，多數房地產公司僅僅從支出的角度進行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進行管理。但結果卻往往差強人意，在一番辛苦之后，卻發現成本并沒有節省下來。企業的成本管理是全方位的，需要隨著環境的變化不斷變化適應的。企業成本管理需要從公司經營、項目運行的角度，全方位立體化的進行綜合管理，才能真正有效的進行成本管理。

　　一、房地產企業開發項目成本管理的內容

　　1.房地產項目開發的成本構成。房地產作為我國支柱性產業，其經營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復雜，根據影響因素的情況可以分為內部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環境、經營、技術、管理等各個方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產經營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉讓金，土地拆遷補償費用、耕地占用費用有關地上、地下附著物拆遷補償費用、安置動遷用房支出等費用，這些費用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發商資金壓力，這就需要企業在進行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產開發之前，需要對項目進行可行性研究、規劃、設計、地質勘査、測繪等工作，這些都需要進行前期投入，當這些問題都解決后，還需要進行市政公共基礎配套設施建設費用評估，這是房產開發必須考慮的費用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費，這些費用一般根據市場競爭體制計算得到，在一定的建筑結構特征下，這些費用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設施成本：房產開發不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產開發施工中往往涉及到房產周圍的道路、供水、給電、排水管網等施工，這些都屬于公共配套設施成本。

　　1.5財務成本：財務成本主要是企業為了籌集資金所支付的費用，一般包括企業經營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費，以及企業籌集資金中產生的其他費用。對于開發商來說，這些費用是影響投資成敗的關鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當的環節自有資金所帶來的壓力。

　　2.房地產企業項目成本控制的內容。為了保證房產企業能夠正常的進行房產開發，防止管理不當造成資金緊張等各種問題，這就需要房產企業在以下幾個方面進行項目成本控制：

　　2.1項目策劃階段：在項目的策劃階段，開發商應該著重考慮到投資環境，考慮到投資產品的市場價值，對與項目的工程類型與規模、經濟技術指標、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發階段將成本結合起來，對與可能發生的項目成本起到總體控制的作用。

　　根據項目決策階段的工作性質，可以認為房產開發投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現的成本費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費用等，這個階段不會出現土地成本費用，可見對于投資策劃階段的控制結果對房產開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。

　　2.2前期工作階段：當對項目開發做出可行性研究和調研以后#方可進行前期的準備工作，這個時期的工作將涉及到與房產開發有關的各種合同，因此管理人員應該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點工作，開發商要通過招標方式選擇合適的設計單位，保證設計單位在設計之前對施工現場進行詳細的勘察，并制定詳細的設計目標，確保成本能有效的管理。設計單位應該重視設計方案的選擇，保證提供多種設計方案，并由房產開發商進行選擇，在運用適當技術設計手段的情況下對方案進行合理優化，達到成本控制的目的。在圖紙設計階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準的設計任務書以及投資估算進行控制，保證施工圖在設計中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設階段：工程建設階段應該將計劃限額作為工程成本管理的目標值，在工程施工階段將實際值和目標值進行合理的對比，找出其偏差并分析出現這種偏差的原因，并采取有效的措施進行控制，確保工程成本控制目標得以實現。

　　在工程開工以后，開發商應該監督承包單位嚴格按照工程合同進行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應該注意保留金的扣除以及退還預付款；開發商應該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標得以實現，應該在施工階段嚴格控制設計變更，對于施工人員引起的工作變更，應該做好控制；當出現了工程索賠問題，應該嚴格按照簽訂的合同進行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當工程竣工以后#應該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據竣工工程星認真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產租售階段進行成本管理主要是管理房產的銷售費用支出，因為在競爭日益劇烈的房產市場中，房產開發的銷售費用呈逐漸上升的趨勢，一般在費用數額較大的情況下，對房產開發的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費用成本管理的目的。

　　二、房地產開發企業成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構架及運營模式。為了保證房產開發成本能夠順利進行管理，房產企業應該根據自身發展的情況建立相應的成本組織構架與運營模式，并在組織結構上進行合理的控制，讓關鍵流程有專業部門、專業崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。

　　2.建立全過程的目標成本管理制度。房地產開發企業應該在投資估算的基礎上由成本管理部門主導編制項目開發的目標成本，作為項目開發的成本控制基線。目標成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標成本控制責任書#將項目的成本目標分解到各職能部門，作為各責任部門作業的指導指標。

　　房地產項目竣工后，企業內部成本管理部門及財務成本核算部門應組建成本評估小組，對成本完成結果及時進行分析、考核，以便總結經驗，提高成本管理水平。

　　三、結語

　　房地產項目的成本管理是一個復雜的、動態的系統工程，貫穿于項目策劃、規劃、設計、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項目周期，不應僅僅停留在項目開發階段，在項目開發完畢并交付業主使用后，成本也還在發生（如維護、保修、運營），甚至還有法律風險。所以對中小房地產企業來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認識到項目的各個開發階段與成本控制的關系。

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